深铁懿府二期营销中心_在售户型_地址_电话

2021-10-29      关键词:深铁懿府二期营销中心     咨询热线:400-151-7897

深铁懿府

开发商

根据深圳市房地产信息平台显示,南山区沙河街道的《深铁懿府》深铁懿府发展商为

2008年深铁集团开始效仿港铁“地铁+物业”模式,在停放列车的车辆段上进行房地产开发,试图以此获得回报,再投入地铁的建设运营中。截至2020年末,深铁集团累计在深圳获得15个轨道沿线上盖深铁懿府的综合开发权,开发规模约573万㎡,在建深铁懿府面积约448万㎡。其中,已建成深铁懿府有深湾会云中心、汇德大厦、汇隆中心、地铁锦上花园、塘朗城广场、龙瑞佳园等,在建深铁懿府除深铁深铁懿府、深铁阅山境、深铁瑞城、深铁璟城、前海国际中心、汇通大厦、地铁金融科技大厦等......

▲深铁置业深铁懿府布局图


深铁懿府简介

《深铁懿府》深铁懿府位于南山区沙河街道高发社区北环大道与南坪快速交汇处东南侧(南坪快速皇岗口岸出口东侧、7号线深云站南侧),深铁懿府总占地面积约21万㎡,总建筑面积约75万㎡,分多期开发,是深铁集团在深圳打造首个集高端住宅约37.8万㎡(含人才安居)、品质公寓2.7万㎡、甲级写字楼约6.3万㎡、缤纷商业约2.2万㎡、运动公园、九年教育配套为一体的人文生态综合体“高端”盘。

《深铁懿府一期》位于深铁懿府整个地块的北侧,占地面积约3.97万㎡,规划总建筑面积约21.7万㎡,规划由7栋共计9座住宅楼组成,其中商品住宅6座(2A座、2B座、3A座、3B座、4A座、4B座),人才安居房3座(6座、7座、8座),深铁懿府东侧角落配建有一所幼儿园。一期主推商品住宅主推建面112㎡-118㎡四房户型,共计744套房源,已于2021年2月份开盘销售,均价10.3万㎡,开盘当天即宣告售罄。


《深铁懿府二期》位于深铁懿府整个地块西北侧,占地面积约2.5万㎡,规划总建筑面积约14.3万㎡,规划由1栋共计5座商品住宅楼组成,相较于一期而言二期的产品属性则更加纯粹一些。据悉二期主推建面约100㎡-120㎡三房、四房户型,预计供应约648套商品住宅。就在今天(2021年10月9日)深圳市住房和建设局发布了四季度新房入市计划,深铁懿府二期位列其中,结合目前网友爆料以及开发商销售输出信息看应该会于近期入市。



《深铁懿府》深铁懿府是分多期规划的,目前已知至少是三期,但从深铁懿府俯视效果图来看也有可能是分四期开发。根据从深铁集团官方微信公众号上获悉的信息来看三期的主要产品为商品住宅,四期主要产品为人才安居房,也就是说如果因为种种原因没能如愿买到二期的话,那还有一次购买的机会。目前关于三期四期的详细资料比较少,后续如有消息,本文将及时更新。


深铁懿府基础资料

销售单价:预计10万/㎡-10.5万/㎡

住     宅:约100㎡三房、约120㎡四房

建筑类型:住宅/公寓/办公/人才安居

产权年限:70年/40年

占地面积:217300.00㎡(总)

建筑面积:756200.00㎡(总)

交房标准:毛坯交付

车 位 数:3948(总)

总 户 数:2790户(总)

容 积 率:3.6(总)

绿 化 率:30%(总)

物业公司:万科物业

开 发 商:深圳地铁前海国际发展有限公司


深铁懿府户型

深铁懿府分多期开发,由于《深铁懿府一期》已入市且售罄,因此不展开介绍,仅展示户型图,以供参考。






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《深铁懿府二期》二期由1栋共计5座(1A、1B、1C、1D、1E)住宅楼组成。从平面分布图可以看出5座住宅均为2梯4户结构,坐北朝南。



通过以下三张《深铁懿府二期》的标准楼层平面图,我们可得知,二期主要推出100㎡三房两厅两卫和120㎡四房两厅两卫。楼栋整体结构布局看上去就会感觉非常舒适,方方正正,通透性较好,所有户型均为东南朝向。值得注意的是120㎡户型客厅向东南方向正好被100㎡户型卧室部分遮挡,一方面是视野受影响,另一方面相邻的这两个面存在相互对视问题,对居家隐私性会有一定影响影响。







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《深铁懿府二期》的户型整体都很方正,通透性较好,拥有较好的居住舒适性。100㎡户型主要功能间均朝东南向,存在入户门直视客厅的问题,可以加以屏风来改善。120㎡户型南北通透,室内动线清晰,主要功能间也都朝东南方向,存在一些小的瑕疵,如动静分区不彻底,南侧阳台与100㎡户型存在遮挡和对视问题。







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05

深铁懿府

配套

商 业

《深铁懿府》深铁懿府自带约2万㎡的集中式商业,覆盖“家庭亲子+文化艺术+餐饮配套”等多种业态,对于一个近2800户的大社区来讲2万㎡确实算不上大,但满足业主就近日常生活需求是没有问题的。


深铁懿府周边的商业资源比较一般,1.5范围内除了自带商业,及侨城一号广场商业,华侨城欢乐时光商业算的上是集中式购物中心外,其它商业均为小体量的传统百货商场或生活超市为主。如果范围扩大到3公里就比较优质了,比如5.2万㎡的印力中心商业、益田假日广场商业、等都分布在其中。



交 通

地铁方面:深铁懿府1.5公里范围内分布有5个地铁站点,涉及2条地铁线路,7号线和2号线,但距离深铁懿府较近且具备步行到达条件的只有一个7号线的深云站,从深云村的东侧绕行过去约570米。2号线的深康站看着距离,但步行约3.9公里,只能通过在安托山站换乘的方式乘坐2号线。


道路交通方面:深铁懿府西临南坪快速、北临北环大道、南临京港澳高速三条快速(高速)路,从深铁懿府驾车行驶到这几条路上也都很快。从深铁懿府驾车基本20分钟左右时间能通达南山全域,通过北环大道到福田中心区也就10几分钟,通过北环+滨河大道20多分钟能到罗湖中心区,通过北环大道20多分钟也能直接到达宝安中心区。



教 育

深铁懿府自身配套有幼儿园学校和一所九年制学校,另外周边的教育资源非常丰富,从幼儿园到小学、初中、大学,真正意义上的全龄段教育全覆盖。不过,学校多归学校多这对于深铁懿府来说实际意义并不大,因为深圳是分学区入学的。


根据南山区2021年秋季招生学区划分,《深铁懿府》深铁懿府地块小学和初中都在中科先进实验学校就读。这所学校距离深铁懿府很近,几乎可以说是出小区就到。另外深铁懿府配建有九年制学校,未来肯定是就近入读的,只是不确定会不会共享。深铁懿府属于期房,距离交房还有2-3年时间,届时也可能存在学区变动的可能,本信息仅供参考。



医 疗

医疗配套是《深铁懿府》一大短板,深铁懿府周边不仅缺少大型综合型医院,现有的几个公立医疗机构也都很不便利,离深铁懿府最近且相对优质的华侨城医院步行距离也有约2.1公里,距离稍远,需要借助交通工具通行。


深圳华侨城医院成立于1985年,隶属于华侨城集团公司,是一所一级甲等医院,医院下设约20个科室,是一所综合性现代化的小型医院。



文 体、休 闲

从《深铁懿府》效果图和现场销售介绍得知深铁懿府西南侧将配建一个运动公园,目前暂时没有改公园的具体参数,但从效果图比例来看,占地面积并不小。另外,东南侧紧临马鞍山,今年4月,总投资10亿元的“安托山自然艺术公园”已经正式开工,可以说它是深铁懿府业主的后花园。另外在安托山脚下规划了30多个主题博物馆。可以说《深铁懿府》在家门口及能享受到优质的体育运动、自然山体公园、文化艺术等文娱配套。


除了深铁懿府相邻的文化休闲配套外,深铁懿府周边的自然景观资源和休闲娱乐资源也非常丰富,项北侧是塘朗山脉,东侧是梅林山公园,西侧是华侨城高尔夫俱乐部,西南侧有燕晗山郊野公园、欢乐谷、华侨城旅游度假区,南侧是华侨城创意文化园、东南侧还有深圳国际花卉博览园等。




06

片区现状及规划

《深铁懿府》地处深圳香蜜湖豪宅带安托山片区,行政区归属于南山区沙河街道高发社区,位于北环大道与南坪快速交汇处东南侧(南坪快速皇岗口岸出口东侧、7号线深云站南侧)。安托山位居香蜜湖和华侨城两大豪宅片区之间,现在因为突出的地理位置、交通优势、浓厚的人文气息和深高学位加持,一度成为深圳高端住宅的代名词。


安托山片区地理位置比较特殊,乍一看区位,很多人会以为它在福田。安托山之所以能与“豪宅”二字有较强关联性无外乎它“左脚“踏华侨城,”右脚“踏香蜜湖,两大深圳家喻户晓的“豪宅区”,安托山更像是身处两大知名豪宅区的“C位”。与生俱来的区位优势,加上自身也确实拥有一些成为“豪宅”区必不可少的要素,使得该区域拥有较高的区域价值和置业热度。



现状的安托山片区其实能用于开发建设的土地及其稀少,现状也就东西两端有一些商品住宅小区分布,安托山中部南北区间段只有一个2010建成的深云村小区,《深铁懿府》是即深云村之后围绕安托山开发第一个集居住、商业、办公于一体的商品住房深铁懿府,具有非常明显的稀有特性。


抛开“豪宅”光环,回归到居住和自身价值来讲,安托山片区还是存在开发进度迟缓和自身配套不足,缺少硬性产业标签的问题。长远来讲,仅依靠深圳两大成熟豪宅区的利好辐射,及自身自然环境和文化产业难以突破价值瓶颈。



目前整个安托山片区没有大规模集中地小产权房村落及大面积传统老旧工业厂房/园区分布,使得片区整体城市面貌观感相对较好。《深铁懿府》因东南侧临近安托山自然山体,拥有天然的宜居属性。但目前深铁懿府周边商品房社区只有深云村一个,所以周边人气和居住氛围是比较差的,实地走访感觉非常冷清。不过,话说回来,这也正好符合“豪宅区”需要的“远离喧嚣,世外桃源、安静祥和”的特点。


在深圳这座外围山海环绕,人口密度高、土地资源稀缺的城市,在福田和南山这两大当前深圳价值最高的行政区,且处于两区豪宅板块之间能有一个临山,几乎纯居且栋栋都能拥有较好景观资源的新房住宅楼盘是一个非常难得的存在,这也正是《深铁懿府》能“火”起来的重要因素。



2021年7月20日,深圳市规划和自然资源局南山管理局发布《关于变更南山区深铁懿府深铁懿府(T407-0026宗地)土地合同条款的公示》,内容显示《深铁懿府》配建的36班九年一贯制学校调整为45班九年一贯制学校。


合同调整内容为将原来的总建筑面积4.37万㎡,更改为约4.48万㎡, “36班九年一贯制学校占地1.8万㎡(独立占地1.6万㎡)”调整为“45班九年一贯制学校2.98万㎡(独立占地1.67万㎡)”。目前尚无更多关于该校的具体信息,如引进什么学校?何时投入使用?等信息。



最近几年,深圳越来越多的地铁停车场屋顶被改造成体育运动公园,《深铁懿府》南侧,临京港澳高速沿线也规划有一块体育公园用地,它就是安托山地铁车辆段地铁上盖公园,未来它将成为深铁懿府以及周边重要的体育活动场所。


目前能获取到的有关该体育公园的具体参数信息比较少,多大规模、何时投入使用等信息暂时没有靠谱的资料。



今年4月,总投资10亿元的“安托山自然艺术公园”已经正式开工,堪称深铁懿府业主的后花园。安托山自然艺术公园规划面积54万平方米,在总体设计上,通过艺术激活自然,打造具有五种主题特色的公园,即“山体崖壁公园、人文艺术公园、森林溪谷公园、智慧休闲公园、低碳循环公园”,是一个集景观、生态、雕塑艺术为一体的自然艺术公园,将为市民提供休闲娱乐、艺术鉴赏、生态科普、文化交流及运动健身等功能服务。


作为2021年福田区重点深铁懿府之一,安托山自然艺术公园将为市民提供更宜人的高品质公共空间,打造具有核心影响力和传承百世的世界级城市生态艺术客厅,优化安托山片区综合环境品质,打造国际一流的世界级城市公园和艺术会客厅。据悉“安托山自然艺术公园将于2023年建成并向市民开放。


与安托山自然艺术公园相呼应的安托山博物馆群就在山脚下,相关建设也正在紧密推进中。2010年,福田区提出启动“深圳博物博览馆群”建设,选址在安托山公园,并对公园重新规划。2016年,深圳市规划和国土资源委员会福田管理局就安托山公园详细蓝图规划方案进行了公示。2017年,“安托山艺术公园暨安托山博物馆群前期策划工作坊”举行。


深圳安托山博物馆群深铁懿府定位为公益性的公共文化设施,世界级博物馆生态社区,旨在促进文化产业高质量的发展。深铁懿府以打造深圳“新公园、新展馆、新地标”为目标,用前瞻性、国际性视野统筹谋划,承载未来城市精神文明。


在整体片区规划方面,深圳政府把安托山分为了东片区(福田)和西片区(南山)。其中东区是高端住宅区,西区则是综合功能性片区。东片区定位为“配套设施齐备、环境优美的大型住宅区”,也就是万科瑧山府、万科瑧山府三期、安峦公馆、天健公馆等新盘汇聚的片区。西片区则定位为综合功能性片区,主要是市政配套如安托山公园、博物馆、学校的聚集地。


安托山是福田现存面积最大的待开发公共空间用地。政府把新规划的大部分重点民生工程都放在这:比如安托山博物馆群、安托山小学、深圳市急救血液信息三中心、福田区妇儿医院、侨安小学、深康学校和深圳国际交流学校等等。



在寸土寸金的福田,安托山自然是政府要重点发展的片区。这也就不难理解,为何这两年安托山的规划落地在加速推进。实际上,目前深圳规划发展的重点片区有很多,安托山的发展速度是相对比较快的。


寻根究底,这还得归功于安托山原本“采石场、工业区”的历史身份。这段背景却成了安托山得天独厚的优势。没有农民房、地块产权干净,无需经历“谈判-补偿-拆迁-新建”的漫长改造更新阶段,片区改造规划推动起来也就特别迅速。如今再看安托山,短短不到三年大批高端住宅深铁懿府落成,市政文化配套接连开建,叫它一声“豪宅区”也是有底气的。



深铁懿府综合评述

深圳地铁集团是成立于1998年,是深圳市国资委直管的国有独资大型企业,深铁集团又常被大家称为”深圳地主“,顾名思义就是钱多地多,同时深铁集团也是万科的大股东。对于国企大家会发自内心信任,不仅是因为国企有强大的资金实力和政府背书,国企打造的深铁懿府往往也拥有较好的品质和口碑。深铁集团在深圳打造过很多深铁懿府,这些深铁懿府不仅占据较好的地理位置,深铁懿府自身也有较多卖点,比如体量比较大,业态比较丰富,真地铁口等。深铁懿府作为深铁集团在深圳打造的首个“府”系高端住宅深铁懿府,是一个值得被关注和信任的深铁懿府。


安托山位于香蜜湖和华侨城两大传统豪宅片区交汇处,由于历史原因一直未得到开发,但近年来这块“宝地”在悄然发生着谜一样的变化。曾经作为一座采石场的安托山,区域内噪音、粉尘污染较大,几十年来一直没有发展。 与此同时,多年来因涉及安托山搬迁安置问题,致使福田这块夹在香蜜湖及华侨城片区的“最后一块宝地”无法得到充分开发利用。隔着侨香路,一边是尘土飞扬的工业区,一边是香蜜湖华侨城豪宅片区,安托山仿佛就是一块尚未开垦的“处女地”,成为被遗忘的角落。


随着深圳城市的发展、产业的转型升级和房价的不断攀升,安托山这个工业区愈发显得格格不入,以福田区政府的立场,不论是为了环境卫生、市容市貌还是城市的整体规划,安托山这个工业区都需要改变。2011年地铁2号线开通后,安托山片区的规划图开始浮出水面,引发各界的关注。2016年7号线开通运营在安托山站有了交汇,令安托山片区有2号线和7号线双地铁加持,加上侨城东路的通车大大提升了片区交通的便捷性,使得片区不论是地铁还是自驾出行更加便利了。尽管如此,安托山片区与传统的香蜜湖、华侨城区域相比综合配套还是差一截。不过,近年来,随着区域内房地产开发力度较大,安托山片区建设进度也体现了不一般的“深圳速度“。


根据未来规划,安托山片区周边将被高端产业带所包围。此外,安托山周边众多公园环绕,片区战略定位是市级生态廊道,建成后的安托山公园将与塘朗山郊野公园相连,促成整个片区的生态环境融合以及生态多样性的发展。随着更多商住深铁懿府开发,片区的道路、市级生态廊、民生配套设施等加快建设,相信未来五年内安托山必然会有翻天覆地的变化,在已发展成熟的香蜜湖和华侨城的夹层中“茁壮成长”,必然刷新深圳人对安托山的既有认知。


现状的安托山整体的大环境已经有了非常明显的改善,因为本身片区周边自然景观资源较为丰富,加上片区自身几年的环境治理、改善使得片区的宜居属性愈发突然。由于安托山的商品房开发进度起步较晚,且还有较多待规划建设的地块所以片区缺少烟火气息,片区人气、居住氛围都有待提升。安托山片区的生活配套设施是比较欠缺的,除了与生俱来自然环境资源和学校分布占有一定优势外,与生活密切相关的商业、医疗、文体配套设施等都存在较大不足。


《深铁懿府》总占地面积约21万㎡,规划总建面约75万㎡,其中住宅建筑面积占到总建筑面积的4/3,是一个以居住为主,另有部分商业、办公业态及生活配套设施于一体综合体大盘。总的来说《深铁懿府》这个深铁懿府的综合素质是比较好的,加上其优越的地理位置、丰富的自然观资源、高端大平层的“府”系定位,符合了绝大部改善居住客群对大盘、居住环境好、视野景观好、房子宽敞舒适的基本要求,算的上是一个看准了需求、找准了定位的品质楼盘。


楼盘自身条件是不错的,但结合自身和周边情况来看,它也存在一些另人不解的缺陷。比如,安托山在深铁懿府西南侧,但商品住宅处在地块的北侧、西侧、西侧地块,西南侧地块最临山的视野景观最好的居然是人才安居房,这势必会遮挡商品住宅中低层的景观视野,搞不懂是出于什么原因这样规划的。另外,商品房住宅地块基本都是临路的,北侧朝向北环大道,西侧、南侧朝向南坪快速和京港澳高速,这三条路都是人人皆知的车流量非常大的主干道,极易受到噪音干扰。反观最安静舒适的地块反倒是建 人才安居房。


深铁懿府户型比较容易归类,就只有100㎡三房和120㎡四房两种户型,户型设计上是挑不出什么大的毛病,户型方正、功能间齐全且宽敞舒适,结构通透性好、户户朝南都是它的亮点。但大家选房是还是要注意上面讲到的视野景观遮挡、噪音干扰等问题,这两个一定要做出取舍,视野景观和安静舒适对于临山临路的深铁懿府来说是不可兼得的,楼层高景观好噪音大,楼层低了视野差噪音小。


商业/交通配套方面:深铁懿府配套建设约2万㎡商业,未来商业主要依赖自身商业配套,周边也分布有其它传统百货超市和集中式购物中心但缺少一些便利性。深铁懿府7号线深云村站步行约570米,1.5范围内虽也覆盖有2号线站点,但需要绕行,通行距离较远,需要换承。深铁懿府西临南坪快速、北临北环大道、南临京港澳高速三条快速(高速)路,由于安托山本身地理就比较好,所以自驾30分钟能能通达南山、福田全域,同时30分钟内也能到达罗湖中心区、宝安中心区。


教育/医疗配套:深铁懿府将规划建设一所九年制学校,另外,周边教育资源非常丰富,是真从幼儿园到大学,真正意义上的全龄段教育全覆盖,深铁懿府所属的中科先进实验九年制学校距离深铁懿府也很近,小孩读书非常便利。医疗配套是深铁懿府最大的一项缺陷,深铁懿府周边无公立医院机构,连社康中心都没有,1.5公里范围内只有一个华侨城医院算的上是综合型医院,但实际上驾车到该医院也有2.5公里,距离稍远,依赖交通工具通行,缺少便利性。


文体、休闲配套:深铁懿府南侧规划有安托山车辆段地铁上盖体育公园,深铁懿府东南侧临安托山自然艺术公园、该公园规划有30多个主题博物馆,日常休闲娱乐出门即到,非常方便且自愿比较优质。节假期也可自驾选择距离不是很远的世界之窗、华侨城、欢乐谷等深圳知名景点游玩。


价格方面:来自贝壳找房网的数据,与深铁懿府相邻的深云村是2010年建成的小区,有近20套二手房在卖,挂盘价格在11.8万/㎡-16.8万/㎡之间,整体均价14.3万,今年这个小区一套二手房都没有成交,去年卖了5套,成交单价在9.91万/㎡-11.35万/㎡之间,均价10.63万/㎡。今年南山包含深铁懿府一期在内共有4个住宅深铁懿府入市,备案价格在8万-11.2万之间,整体均价9.6万/㎡。关于深铁懿府二期的价格,大家也不用去猜测了,今年1月份一期入市时是10.3万/㎡,二期大概率还是这个价格,不会差多少。价格已经比较明确了,市场也比较明确了,可以得出的结论是与周边二手房几乎是没有多少倒挂的,即使有那也是跟挂盘价的倒挂。


看到这里相信大家对这个深铁懿府方方面面都有了一定了解,具体值不值得买大家应该也都有自己的见解。我站在房地产从业角度,结合居住和金融价值角度综合来考虑的话我认为,这个价格是不是买前海片区、南山中心区、招商街道、蛇口片区的新房会更合适,毕竟价格没差多少, 所面对的产业、发展前景、生活配套资源是完全不一样的。仅依靠自然环境资源及文化产业,自身缺乏硬性产业标签的安托山,区域价值很容易遭遇瓶颈。


深圳的豪宅大概可以归纳为四类,较好的CBD地理位置房、市区一线山景海景房、拔尖的优质学区房、企业总部/写字楼聚集区域。安托山片区新盘的豪则有点似乎都不靠,但又有那么点关系的豪,在加上大平层的产品,就让人更加坚信这就是豪宅!话说回来,如果不是限价与二手房倒挂有套利空间,土豪朋友们真的会住进安托山片区吗?动辄一两千万的总价,在深圳很多成熟片区都能买到综合素质还不错的二手三房、四房了。安托山的火离不开新房限价和二手房倒挂的功劳,在加上福田南山本身新房住宅供应又少,让大家始终有种“市区出了个优质盘,要把握住几乎才行”的紧张感,以至于没办法全面理性的看待去分析这个深铁懿府。


不得不承认,除了天健公馆外,万科瑧山府、安峦公馆、万科香蜜府等大平层户型将安托山的身价和豪气拉高不少,做的都是贫穷限制想象力的产品。随着安托山片区土地供应的紧缺,未来推出的产品基本会按照这个套路来。安托山,这个位于香蜜湖和华侨城两大传统豪宅片区交汇处的新晋豪宅区,至于这里到底会住进多少豪客,需要把答案交给时间验证

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