深圳房产成交数据10月月报 | 新房网签超5000套,二手在售房源升至3万套

2021-11-10      关键词:深圳房产成交数据     咨询热线:400-151-7897


                                                           

 01  宏 观 经 济 · 政 策

制造业PMI继续下行

LPR连续18个月持平

调控空间收窄 政策向刚需倾斜

居住权落地深圳 房地产税或在深试点



制造业PMI继续下行

  • 10月,官方制造业PMI录得49.2,环比↓0.4个百分点,继续位于荣枯线以下,制造业景气度继续下行;财新制造业PMI继续扩张至50.6,环比↑0.6个百分点。官方数据样本调研多以大中型企业为主,而财新PMI体系样本偏重于体现中小企业经营情况。

  • 10月电力供应紧张,煤炭价格持续上涨,企业生产成本提高,原材料价格高企,制造业利润空间被压缩,生产活跃度有所减弱,制造业PMI连续两个月位于收缩区间。近期电力紧张局势有所缓解,而大宗商品价格仍位于扩张区间,后市调控或持续加码,改善制造业发展环境,维持货币宽松政策,降低系统性危机发生的可能。




LPR连续18个月持平


  • 10月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。


  • 10月LPR利率继续持平,下调关键贷款利率定价参考基准仍较谨慎,市场流动性维持合理充裕格局。10月16日,第三季度金融统计新闻发布会上,央行货币策略司司长表示维持货币政策稳健、精准灵活、合理适度,市场对四季度LPR报价利率下调预期有所转变。7月以来银行1年期LPR下行预示银行下调1年期LPR报价的动能正在积累,若四季度央行再度实施全面降准,累积效应下1年期LPR报价下调的可能性将大幅增加。




地方:调控空间收窄 政策向刚需倾斜

  • 政策不断向刚需倾斜,楼市调控空间明显收窄。十月调控宽松依旧主要表现在人口人才政策上,尤其对于房地产市场持续羸弱的三四线城市,鼓励性政策陆续出台,而一二线城市政策将继续从严,可能倾向刚需出现边际宽松。房地产税的试点已经成为业内共识,购房者对此形成了较为负面的预期,在购房决策中更倾向于保守和谨慎,另外房企信用违约事件频发,暴雷企业不断,购房者对于房企的资金链状况的担忧更甚,对于房企是否能够顺利交楼等抱有严重的负面猜想。



居住权落地深圳 房地产税或在深试点

  • 房地产税正式落地,深圳作为基本面较优,房价较坚挺的城市之一,基本可以锁定一个试点名额。房地产税立法和试点目的不在于调节房价或补充财政收入,从已试点房产税的上海和重庆来看,房产税占地方政府公共预算收入的比例均不足3%,然而这部分收入可能用于保障房、公共租赁住房的建设,促进“居者有其屋”,助力实现共同富裕。房地产税试点的开展虽尚无具体征收细则,但较房产税征收范围肯定更广泛,力度也更大,“囤地”开发商、手上持有多套或人均持有面积较大的家庭都将面临高额税赋。短期内,楼房供应得到补充,而楼市将受到冲击,特别是二手房,量价将面临压力。投资需求大幅度消退,刚需观望情绪也将更浓。中长期看,深圳发展前景好,需求充足,房产价值凸显,但房价上涨速度将放慢,长期投资收益下降,市场将回归到以刚需自住为主导的理性市场。



深圳商业银行房贷利率情况



  • 目前深圳各大银行房贷正常接受业务申请、办理,住房贷款资格审核依旧严格。各大行房贷利率基本统一,首套利率上浮45BP,二套利率上浮95BP。各大银行放贷额度表现宽松。其中大新银行二套利率5.25%,业内最低,同时审批时间预计需要十个工作日。

02  土 地 市 场 
挂牌:11宗居住用地挂牌
成交:4宗非居住用地成交

深圳第三批集中供地 11宗地挂牌

  • 10月深圳共18宗土地挂牌,11宗宅地(包括6宗商住用地,5宗居住用地),4宗工业用地,2宗物流用地,1宗商业用地;挂牌面积共计67.2万平,环比↓58.0%,主要由于10月有大面积的工业用地和交通用地挂牌。


  • 10月深圳共4宗土地成交,包括3宗工业用地,1宗区域交通用地,无宅地成交。当月成交面积共计159.0万平,其中工业用地占地面积约91.4万平,占当月成交用地面一半以上。




无居住用地成交

  • 10月深圳新增11宗居住用地挂牌,其中8宗需配建出售型人才房,2宗配建出售型安居房,1宗配建只租不售人才住房。


  • 10月深圳无居住用地成交。




深圳10月商住房楼面价及溢价率情况

10月深圳无商品住房用地成交。




02  新 房 市 场

新房市场网签超5000套

十三项目获批   十二项目入市

公寓成交量价齐跌

豪宅三项目获批  成交量升价跌



新房市场概览
  • 10月,新房住宅成交4712套,环比上升41.0%;成交面积48.6万平,环比上升48.1%。根据市场监测,10月13个项目获批,其中11个为住宅项目,9住宅项目入市,推售面积46.0万平,环比下滑57.8%,2个住宅项目开盘售罄。宝安、福田、龙岗是供应主力,光明区成交居首,成交占比超三成。


  • 10月, 2个获批项目均位于南山,共批售公寓384套,2.8万平,套数环比↓86.2%,面积环比↓78.5%。10月全市公寓共成交573套,环比↓37.6%;成交面积为3.1万平,环比↓40.1%,公寓成交均价下降9.3%至60752元/平。南山和宝安分别成交0.94和0.88万平,为本月公寓成交主力。


  • 南山区成交均价178389元/平,环比↑39.3%,涨幅最大,保持全市均价最高。


  • 10月一手豪宅共成交326套,一手豪宅共成交326套,环比上升14.8%;成交面积为4.18万平,环比上升7.1%。成交均价为103312元/平,环比↓2.3%。10月豪宅南山区成交面积占比最大,成交面积为3.93万平,占全市成交的94.0%。南山区豪宅成交主要以领玺二期、深铁懿府为主,成交均价103140元/平。




住宅成交占比超八成

  • 10月,新房市场共网签5570套商品房,环比↑19.8%;住宅网签4712套,环比↑41.0%;豪宅网签326套,环比↑14.8%;商务公寓网签573套,环比↓37.6%。


  • 其中,住宅成交占比84.6%,出现大幅回升,住宅占比创今年新高;商务公寓成交占比则大幅回落,占比10.3%;商办及其他占比5.1%,为今年最低。



新房市场网签量增长近两成

  • 网签数据显示,10月全市新建商品房共成交5570套,环比↑19.8%;成交面积为53.82万平,环比↑26.0%。




十三项目获批  十二项目入市


  • 中原研究中心监测显示,10月深圳新房批售项目13个,较九月下滑明显。其中11个住宅项目,坪山3个,罗湖、福田2个,福田时隔4个月再次有项目获批。


  • 10月入市项目12个,其中9个住宅项目,2个项目开盘售罄,整体开盘去化回落。



访客指数快速下降

  • 10月市场供应出现明显下滑,且高价盘占比较高,刚需盘较少,10月12个开盘项目中,6个项目均价高于八万。整体看,10月中原访客指数逐步下滑。上半月深业中城、汇城名苑、加福华尔登、电建洺悦鹏著等项目拿证,访客指数高位徘徊。下半月,供应不足,且热点楼盘较少,访客指数快速下滑。预计11月市场供应将增加,访客指数有望继续止跌回升。





新房住宅网签增长超4成


10月11个住宅项目获批,批售面积52.7万平,环比下滑53.6%;9个住宅项目入市,推售面积46.0万平,环比下滑57.8%,2个住宅项目开盘售罄。


10月,新房住宅成交4712套,环比上升41.0%;成交面积48.6万平,环比上升48.1%。




新房住宅整体开盘去化超5成
  • 10月共9个住宅项目入市,2个住宅项目开盘售罄,整体开盘去化超5成。



新房住宅去化时间维持在5个月
  • 10月,深圳全市新房住宅存量为227.2万平,环比↓0.5%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为5.0个月,去化周期小幅回落。10月新房住宅供应下滑,但开盘去化率也下跌,预计11月随着供应的增加,市场存量也将回升。



光明区成交量居首

  • 从各区网签套数上看,10月,光明区网签居首,网签1412套,环比上升105.5%;宝安区位居第二,网签1195套,环比上升23.5%;龙岗区第三,网签878套。

  • 从各区变动看,福田连续四个月无成交,盐田成交套数与上月持平,仅南山、罗湖、龙华三区成交量下滑,其余六区成交量皆上升。其中,深汕合作区上升最为明显,环比上升1086.4%,网签261套。




光明区成交占比超三成

  • 从十一区成交面积及占比看,10月光明、宝安、龙岗位居前三。光明区网签14.87万平,占比30.6%;其次是宝安区网签12.97万平,占比26.7%;龙岗区网签8.93万平,占比18.4%。


  • 从十一区供应看,10月9住宅项目开盘,十一区仅盐田、龙华、大鹏无项目开盘,总计供应面积45.96万平。其中,宝安区供应9.98万平,占比22%,为万丰海岸城项目的供应;福田区供应8.46万平,占比18%,为深业中城、加福华尔登项目的供应。




90-144平成交占比超七成

  • 从成交价格段看,10月,低价段成交占比大幅上升,而中高价段成交占比大幅回落。其中,4-6万成交占比达68.7%,上升28.5%,此价段内,星河天地、联投东方世家花园、云科府、金地峰境瑞府、鹏瑞颐璟府等项目成交较为活跃;而6-8万成交占比9.3%,下滑16.9%。


  • 从成交面积段看,仅90-144平面积段成交占比上升,其他各面积段成交占比都有小幅下滑。其中,90-144平成交占比72.9%,上升4.8%,主要为星河天地、联投东方世家花园、云科府、金地峰境瑞府等项目的成交。




6万+成交占比大幅下滑至2成

  • 10月网签住宅项目共79个,其中有6万+成交记录的楼盘有30个。


  • 10月新房住宅6万+楼盘共成交998套,占全市成交套数的21.2%;6万+楼盘成交总面积为10.7万平,环比下滑37.2%,占全市成交面积的22.6%。6万+楼盘领玺二期、京基智农山海御园、万丰海岸城、盛合天宸等为成交主力。




星河天地网签套数居首

  • 网签数据显示,10月星河天地网签732套,位居住宅成交套数TOP10榜首,其次是联投东方世家花园、云科府。10月网签套数TOP10项目中,光明、龙岗各占据3个,宝安、龙华、南山、深汕各1个。

  • 10月住宅成交套数TOP10共成交2982套,占全市成交套数的63.3%。




华润城润玺一期成为网签金额第一

  • 10月星河天地项目网签金额达到39.1亿元,成为住宅项目成交金额第一。领玺二期、联投东方世家花园分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中,仅一个项目均价在7万以上,其他九个项目均价均在4-7万之间。


  • 10月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计176.8亿元。



星河网签面积位居榜首

  • 10月,星河凭借星河天地、星河盛境等项目,网签7.6万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其次是联投置地、招商。


  • 10月TOP10开发商成交面积共计32.4万平,占全市成交面积的66.7%。



星河获得开发商成交金额冠军

  • 网签数据显示,10月星河凭借星河天地、星河盛境两项目,成交金额达到39.5亿元,获得开发商成交金额排行榜冠军,招商、联投置地分别位列二三位。


  • 10月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计181.0亿元。






公寓成交量价齐跌

  • 10月,深圳共批售公寓384套,2.8万平,套数环比↓86.2%,面积环比↓78.5%。


  • 网签数据显示,10月全市公寓共成交573套,环比↓37.6%;成交面积为3.1万平,环比↓40.1%,公寓成交均价下跌9.3%至60752元/平。



2个公寓项目获批

  • 10月,深圳共2个公寓项目获批,均位于南山区。南山和宝安分别成交0.94和0.88万平,为本月公寓成交主力。


  • 10月,南山区成交均价178389元/平,环比↑39.3%,涨幅最大,保持全市均价最高;其次是盐田,均价环比↑24.9%至60889元/㎡。仅龙岗区均价下跌,环比↓1.6%至43816元/平,坪山、深汕合作区成交均价在4万以下。



总价100万-300万公寓成交占比近七成

  • 10月,面积段”45平以下”成交套数同比↓13.9%,占比增加15.8%,“45-60平”和”60-90平”面积段占比下跌到接近同一水平。


  • 10月,总价段“100万-300万”成交套数占比增加14%,“300万-600万”成交套数占比下滑近18.6%,其他价段占比变化不大。




深国际万科和颂轩位列成交量榜首

  • 10月,公寓项目成交量TOP10榜单中,深国际万科和颂轩位居成交量榜首,共成交54套,单项目成交套数占本月成交总套数9.4%。前十榜单中龙岗占三席,宝安三席,南山、深汕、光明、龙华各占一席。

  • 成交量前十的公寓项目合计成交361套,占本月公寓成交总数的63%。




前海中集国际商务中心位居成交额榜首

  • 网签数据显示,10月,前海中集国际商务中心以2.33亿元成交额位居榜首,其次是深国际万科和颂轩。


  • 成交量前十的公寓项目合计成交额为12.2亿元,占本月公寓成交总金额的65%。






三豪宅项目获批

  • 10月三豪宅项目获批,三豪宅项目开盘,为深业中城、华侨城瑞湾府、汇城名苑。

  • 10月一手豪宅共成交326套,环比上升14.8%;成交面积为4.18万平,环比上升7.1%。

  • 成交均价为103312元/平,环比↓2.3%。




住宅类豪宅成交占比超九成

  • 从区域来看,10月南山区豪宅成交面积占比最大,南山区一手豪宅成交310套,成交面积为3.93万平,占全市成交的94.0%。南山区豪宅成交主要以领玺二期、深铁懿府为主,成交均价103140元/平。宝安区一手豪宅成交13套,成交面积为0.16万平,面积占全市比重为3.9%。宝安区的成交主力为海府一号、和樾府,成交均价102508元/平。


  • 分类型来看,本月住宅类豪宅的网签量为4.03万平,占比为96.4%,住宅类豪宅成交主力为领玺二期、深铁懿府、半山臻境等。公寓类豪宅本月共成交0.15万平,占比为3.6%,公寓类豪宅的成交主力为深圳中心天元、恒裕深圳湾。别墅类本月无成交




领玺二期占据千万豪宅榜首

  • 10月,一手千万豪宅共成交326套,占豪宅总成交套数的100%。

  • 千万豪宅中,南山区的领玺二期网签234套,位居10月千万豪宅成交量榜首;深铁懿府、半山臻境分居二三位。千万豪宅成交TOP5中4个为南山项目。




1000-2000万豪宅占比降至超九成

  • 网签数据显示,10月,仅1000-2000万价段成交占比上升,其余三个价段成交占比都大幅下滑。其中,1000-2000万成交占比达到95.7%,上升了18.6%;此价段内领玺二期、深铁懿府、半山臻境等项目为成交主力。而3000万以上价段成交占比从下滑5.8%至0.9%。1000万以下无成交。



中原研判:
10月市场供应不及预期,多项目推盘延期。预计十一月,年底业绩和资金压力下,开发商推盘节奏将加快,热点楼盘也将增多,市场氛围有望提升。

文章来源:深圳房友圈

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