福田加福华尔登府邸怎么样?均价9.4万福田加福华尔登府邸值得买吗?

2021-11-25      关键词:福田加福华尔登府邸怎么样     咨询热线:400-151-7897

捂盘捂了2年多,从2019年初就传言要卖的深圳最高住宅,今天以取得预售证!

整个盘只有一栋67层、高度239米的独栋建筑,被誉为“深圳最高的住宅福田加福华尔登府邸”。

很多人看到它的时候都会好奇,这真的是住宅?房网数据显示,福田加福华尔登府邸总占地约0.7万㎡,总建面约16万㎡。在法定图册上查到是规划用地,由两个地块组成,用地性质是二类居住用地+商业用地。是的,它的确是住宅。

福田加福华尔登府邸基础信息

根据相关公示信息,加福华尔登府邸规划建设用地面积7602.91㎡,总建面约75736.52㎡,容积率达8.04,绿化覆盖率28.1%,建筑最高达229米

福田加福华尔登府邸

地址:深圳市福田区福强路与国花路交汇处

开 发 商:  加福投资(深圳)有限公司

物业公司:华尔登物业管理(深圳)有限公司

占地面积:7602.91㎡

建筑面积:51581 m2

物业类型:商品住宅

总户数:467户

车位:500个(据悉,福田加福华尔登府邸共规划有500个车位,备注地上200个车位为公用车位,其余的300个车位为福田加福华尔登府邸自用车位。)

户型:83平2房、89平3房、130平3房(467套住宅)

高度为239米及地下3层,地下2-3层和地上2-3层为车库。

目前展示中心已开位于:深圳福朋喜来登酒店2楼

加福华尔登府邸 

号称深圳最高的住宅,加福华尔登府邸你会买吗?

加福华尔登府邸位于福强路与国花路交汇处南侧,属于福保地界,毗邻福田口岸与广深高速入口,临近4号线福田口岸站,占地面积7604.9㎡,规划1栋67层高的住宅和商业裙楼,总高度为293米,是目前深圳在建最高的住宅。


加福华尔登府邸做的是蝶式楼,83m2和89m2这两种户型分列在蝴蝶翅膀位置,130m2户型在中间位置。

这种形态的住宅是能在保证采光和通风的情况下,把面积利用效率达到最大化,公摊面积要比板楼少,但一大通病是——由于斜角的存在,每一户相互影响还是挺大的,主要体现在住户私密性上。

除了蝶式楼本身问题之外,加福的户型还有一大缺陷——没有大阳台,只有厨房边上的小生活阳台。

值得注意的是,由于加福华尔登府邸是独栋福田加福华尔登府邸,并没有楼下花园

但是,从福田加福华尔登府邸沙盘可见,楼栋低层有一个架空的小区园林,作为福田加福华尔登府邸的休闲花园,面积仅861.28㎡。

此外,再无别的绿化区域。


接下来要告诉你的就是,这个盘优势背后的三大风险点,在买之前一定要了解清楚。

风险一:区域价值已被提前透支,存在高位站岗风险

先说这个盘所在的地段。

福田保税区这个深圳中部长期的价格洼地,一个舅舅不疼姥姥不爱的片区,在规划、地铁、名校这几大利好的加持下,这两年价格也涨上了天。

目前,福田保税区的房价已和福田中心区接近,存在一定程度的透支,二手房挂牌虚高现象严重。

加福华尔登府邸虽然是新盘,受限价的约束,但政府在审批备案价时,也会和周边二手房均价对标,不太可能便宜到哪里去。

从政府公示的指导价来,保税区二手房的价格在6-9.5万/㎡区间,其中同属开发商的小区加福广场的指导价55900元/㎡,差不多是片区最低价格之一。

但是本次的备案均价9.4万,甚至明显高于周边二手房。


风险二:所谓名校实为新建校区,成绩存在较大不确定性


哪怕区域发展周期长,价格偏贵,但是有地铁+名校加持,这个盘的价值不也很稳吗?

按照前面的分析,学校已开学,地铁也已开通,利好已经基本兑现完毕,现在并不是追高买入福田保税区的好时机。

至于接下来能不能买,要看中短期还有什么上涨动力。

福田保税区房价的下一次跳动,最快将发生在明年福外南首次中考成绩出来之后。

成绩好坏将直接影响加福华尔登府邸未来的房价升值空间,如果成绩很突出,那么很可能会再有一波涨幅,反之则可能成为房价下跌的隐患。

但是,福外南由于是新建校区,教学质量和考试成绩均存在较大的不确定因素。

我的一贯观点是,任何纸面数据很强的“名校”,都要经过中考的洗礼,才能真正成为名校,不然终究只是挂牌而已。

风险三:产品偏离市场主流需求,实际居住体验不佳

深圳目前仅有超高层的写字楼和部分公寓较为常见,但像加福华尔登府邸这种超高层的住宅,非常罕见。

由于比周边楼盘高出一大截,这个盘的景观确实非常不错。

北面俯瞰福田CBD城市景观,西面望深圳湾海景,东面看罗湖城市景观,南面眺望香港米埔自然景观,都是深圳最高端的景观资源。

但是,这个盘占地面积仅0.7万㎡,建筑面积却达到了7.76万㎡,容积率过高,又不是豪宅配套,产品本身已经偏离了市场主流需求。

这种剑走偏锋的产品形式,未来进入二手市场的时候,由于没有可直接参照的对象,自身竞争力会被严重削弱,市场价值也会大打折扣。

而且,由于是独栋福田加福华尔登府邸,没有花园小区,公共活动空间非常有限;像车位不足,电梯等待时间过长等问题,都会严重降低居住体验。

再加上这栋楼还毗邻主干道和高速路,靠近路边的户型免不了受到噪音的干扰。

最无语的是,这么高的楼,要是做大户型还好,开发商偏偏推出的全是小户型。

住的人越多,独栋建筑的这些劣势,就越会被无限放大。

目前来看,加福华尔登府邸最有竞争力的唯有学位了。但如果最终定价偏高,投资价值也一般。


此外,据网友反映,福田加福华尔登府邸户型还有一大缺点:没有主阳台,只有厨房阳台关于面积和户型,虽然没有看到户型图,但我想说是首先83㎡的面积做成两房,不太清楚开发商是怎么想,还是户型的设计不好还是其他原因,而130㎡完全可以做4房的但偏偏做成3房。除了楼层高一点,貌似也没别的优点可说,得房率过低也是影响性价比的因素之一,听说到由于公摊大,得房率可能只有60%多。

或许,对岸的香港人,才是这种云端口岸住宅真正的目标客户吧。

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