由中信城市开发运营有限公司（简称中信城开）开发的凯旋君庭取得预售证，作为香饽饽的光明区新盘，引起众多购房者的关注议论。但与以往一致看好的声音不同，中信凯旋君庭值不值得买？引起颇多争议。
中信再次进军地产，未来成谜
中信凯旋君庭位于光明区新湖街道光明科学城范围内，其开发商属于央企中信集团一级全资子公司。
从中信城开官网看到，该子公司秉承中信集团勇于创新、诚信务实精神，依托集团“金融全牌照”、“金融与实业并举”的综合优势，融合继承了原中信地产30 年全国规模化开发经验，努力把公司打造为“金融+ 地产+ 产业”、产融结合、产城融合的城市综合开发运营商。
然而中信系下属子公司，特别是关于房地产和金融产业，曾引出不少“瓜”，曾被爆料成为某些高管谋利的工具。
而在中信地产全部股权及中信泰富在国内的住宅地产被收购之后，宣告了中信地产就此谢幕。在大众眼里，中信似乎已经退出了房地产行业。
现如今中信城开项目在深圳高调开售，是否预示着中信进军房地产板块，这次到底是开创新路还是重返旧路？我们拭目以待。
备案均价约5.18万/㎡没优势
中信凯旋君庭规划总建面约5.9万㎡，其中住宅建面约3.5万㎡，包含两栋约百米高的商品住房、人才住房以及1所幼儿园（18班制）。
本批次备案167套住宅，建面约89-123㎡，带装修均价约5.18万/㎡，总价区间约419-668万；61套商业，建面约31-118㎡，均价约11.5万/㎡，总价区间约369-1200万。
由于项目周边暂时无二手房，价格以一路之隔的云科府作为对比。
云科府属于光明云谷项目一期住宅部分，于今年8月开盘，同样带装修交付，均价约5万/㎡，总价区间在445-953万，至今还未清盘。
看上面这个图，两者体量的对比就会很直观。
光明云谷项目总占地面积约76万㎡，规划总建面约289万㎡，集产业、商业、会展、居住、景观、综合配套等于一体。
对比起来，中信凯旋君庭的体量就显得很小，并且只有一栋住宅能够对外出售，楼下1层属于开放式街区，属于业主专属的活动空间就只有约建面2300㎡的空中花园、三楼休闲区、健身区。
中信凯旋君庭自带建面约3600㎡商业裙楼，这种规模的商业形态，只能最低程度上满足于日常生活所需的采购。在大型商业配套上，只能依赖云科府（光明云谷项目一期）建面约2万㎡的科技主题商业体（建设中）。
资料显示，中信凯旋君庭车位数有395，车位比达到约1：1。但其实这些车位是商业、住宅共用的总车位数，现场销售的说辞存有误导购房者的行为。
其实从体量规模、商业形态进行对比，中信凯旋君庭在价格上并不具备优势。
特别是靠近大盘的小体量住宅项目，未来在进入二手房转手置换的时候，可能还会受到市场的考验，例如：面积相近的同户型挂盘价格竞争。
毕竟从未来接盘的自住家庭角度出发，普遍会倾向于大花园的成熟小区，以满足家人对购物、娱乐的时间成本以及活动空间的需求。
开发商卖“未来”，购房者未必等得起
光明科学城是国家级重点打造的项目，2035年基本建成综合性国家科学中心的核心承载区，可是对于目前的自住家庭而言，那些概念似乎太遥远了。
光明科学城的未来潜力确实巨大，可是兑现却需要时间，而开发商却规避和弱化这些实际情况，有违反广告法借在建设中的配套进行宣传，以达到销售目的的嫌疑。
目前，中信凯旋君庭项目主体出地面约十多层，附近连家便利店都找不到，整体显得较为“荒凉”。
周边多为农民房和自建房，走在大街上，道路附近基本都处于施工阶段，人流量很少。
附近交通较为不便，相近一些的公交站是石介头市场站、圳美路口站等站台，但是往来公交班次及路线很少。项目暂无地铁，宣传中所说的6号线支线“中山大学站”离项目约920米，步行大致需要14分钟。
新湖文体中心用地实拍
规划中的新湖文体中心暂未动工，但离项目确实很近，算是一个加分项。
但不可否认，目前片区的实际情况还未达到成熟宜居的标准。
有人认为，买房就是买片区发展的未来，自住之余还能兼顾投资。但光明区是保障房、人才房体系的供应大区。从今年深圳土拍情况来看，光明区供应了大量人才房用地，确保安居房体系落实到位，只要符合购买人才房资格的群体，只需用一半的价格就能得到同样品质（甚至更好）的人才住房，同时还对商品房宅地进行严厉的限价。
而该区域不管新房还是二手房的客群，瞄准的都是未来在光明科学城就业的群体，如果还按这个买房逻辑进行，未来很可能与预期不符。
现在买房对于刚需而言是一个好时机，但如何做选择还是要谨慎！