木头龙旧改—益田御龙天地（备案名：益田御龙华府）708套住宅获批预售。
本次推售的户型为建面约103-200㎡的3-5房，价格区间约7.68万/㎡-9.28万/㎡，均价约8.59万/㎡，值得注意的是毛坯交付。
同时获批预售的还有263套公寓。
项目销售节点如下：
意向登记：12月18日9:00-20日18:00
资料审核：12月18日9:00-21日18:00
意向登记保证金冻结：12月18日-21日19:00，冻资100万/套
意向登记人名册公示：12月22日
公证摇号：12月23日
线上公测选房：12月23日14:00和19:00
线上正式选房：12月24日9:00
认购签约：12月24日-25日18:00（“i深圳”APP线上签署认购）
在今年入市的罗湖新盘中，益田御龙天地的讨论热度最高，那么值不值得打新呢？
半山团队曾实地踩盘过，我们一起来看看：
益田御龙天地位于罗湖区翠竹街道华丽路与爱国路交汇处，占地面积约6.3万㎡，总建面约74万㎡，包含住宅、公寓、和商业等业态，整体规模不小。
项目效果图，图源网络
项目临近3号线翠竹站，小编从B1出口出来步行2分钟左右即到。
项目周边还有2个公交站：木头龙和爱国大厦站，公共交通出行比较方便。
从现场看到，项目主体工程已建到十多层，但未发现有展示中心。
项目周边城市界面非常成熟，显示出老罗湖中心的浓厚居住氛围。
北侧是翠华花园，建于80年代，面貌看起来也比较老旧。
西北侧是在建的翠竹外国语实验学校、翠园中学，与之隔着东门北路的便是深圳市人民医院，教育、医疗配套也比较完善。
值得一提的是， 项目目前小学学区划分在翠竹外国语实验学校范围内。由于木头龙小区较大地提升了原有的住宅密度，也就意味着在原有学位供给平衡的状态下新增了较多学位需求，后期有可能面临学位较为紧张的问题。
中学学区划分在文锦中学的学区范围内。文锦中学即使有翠园傍身，但目前教育实力并不被深圳人认可，文锦中学成绩也是处于罗湖学校的下位圈，期待未来能够有所突破吧。
西侧是合正荣悦、蓝馨苑、万科俊园等小区，居住氛围浓厚。
东侧是爱国路、金通大厦、爱国大厦，爱国路车流量较大，靠近路边的单位会受噪音影响，居住舒适度较弱。
沿着爱国路路往南方向大约400米左右，就是罗湖区政府和东门商圈，妥妥的中心地段。
房价方面，周边大部分都是颇具年代感的小区，具有参考性的是2013年建成的合正荣悦，外表楼面很新，在片区中很显眼。
合正荣悦二手房去年成交达到11万、12万左右，指导价方面在片区也相对较高9.32万/平。益田御龙天地此次备案均价8.59万/㎡，最高约9.2万/㎡，结合目前的市场预期来看，没有什么倒挂差。
益田御龙天地住宅建面约103-200㎡，公寓建面约124-295㎡。
都是大户型，总价近千万起，门槛比较高，对购房者的资金还是非常考验。
项目平面图，图源网络
从户型看，103-172平做3房，197-200平做4房，壕空间，但实用率低了些，尤其是三孩时代，172平也不够住。
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项目户型图，点击看大图，图源网络
总的来说，益田御龙天地项目位于罗湖中心，交通、教育、医疗、商业等配套一应俱全，从自住的角度来看，是个不错的选择。
不过，现在深圳人买房，以发展为导向，非常重视成长性，追求热点板块。从罗湖新盘开一个“冷”一个便可知。
而此次益田御龙天地又是否能突出重围，取得好成绩呢？
一切交给市场来检验！
益田御龙天地是深圳最“命途多舛”的旧改项目。
项目前身是木头龙小区。建于1983年前后，占地7万平方米，共有61栋楼宇、1340户，居住着不少国企和事业单位的老职工。
早在2007年，益田集团就入驻了小区，准备旧改。这个小区与罗湖很多早年建筑一样，因使用海沙建设，存在重大安全隐患，也早早成为了危房。
2010年，木头龙小区被列入深圳首批城市更新单元计划。益田集团正式开展差补安协议签订工作。
相比9天签约率达99.1%的华富村，没想到木头龙小区签约率达98%却用了6年。
到了2016年，还有30多户未签约。
2018年6月，项目完成99.7%签约率，还有最后4户人家没签约。
图片来源网络
在这近10年期间，有49位老人在等待中遗憾离世，开发商益田集团也在项目中耗费了整整10亿资金。
直到2019年，相关的报道被广泛传播，罗湖区政府也为此发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，才在当年内完成了签约进程。
2020年3月，随着机器的轰鸣声，木头龙旧改项目正式动工，十余年拉锯战终于结束。
2021年10月，益田御龙天地位列四季度计划预售商品房名单，同时也传出该项目回迁房销售的传闻，项目方发布声明辟谣，还表示，对于听信谣言造成的财产损失，该司概不负责。
从破到立，木头龙旧改经历了漫长的11年，同时也严重消磨了开发商益田的实力，过渡期累计支付租金补偿金额超过10亿元，拖累公司整体业绩。
所以，此次益田御龙天地项目的销售对益田集团来说非常重要，这场翻身仗能否打得漂亮，让我们拭目以待！