南山赤湾《开云府》项目全方位分析,价格、户型、配套详解!

2021-12-28      关键词:开云府价格,开云府户型图,开云府开发商     咨询热线:400-151-7897

赤湾汇广场(开云府)

开发商

《开云府》备案名:赤湾汇广场,项目开发商为

中国南山集团始于1982年,因应国家南海石油开发战略而生,经国务院批准,由香港招商局牵头,深圳市供地,联合在港部分央企和个人资本发起成立,是中国第一家股份制企业。主要股东包括招商局集团、中海油总公司、广东省国资委、深圳市国资委以及香港黄振辉投资公司。集团旗下业务涉及综合物流、产城综合开发、金融服务、资产管理等产业领域,业务覆盖长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、成渝双城经济圈等国内30多个重点城。


单看履历和背景中国南山集团实力确实很雄厚,不过作为一个房地产开发商其现有“作品”并不多。其在深圳开发的第一个项目是位于福田区梅林片区的《香蜜湖瀚城》,然后是位于南山赤湾的《山语海》及蛇口的海祥阁。《开云府》是其开发的第四个独立开发的项目。

开云府简介:

《开云府》项目位于南区山招商街道-赤湾社区-2号线/5号线赤湾站E出口处,占地面积3.4万㎡,规划总建筑面积32万㎡,为赤湾站地铁上盖的物业。项目集合了住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态,最高建筑高达200米,将会成为片区未来具有代表性的地标建筑之一。

《开云府》项目由4栋建筑组成,其中2栋商品房住宅楼,1栋保障性住房,1栋酒店(约3.15万㎡)+总部办公(约4万㎡),从效果图中我们可以看出项目建筑整体呈C字形布局,大致可分为商品住宅、保障住房、酒店/办公三个区域,三区之间有空中连廊连接,空中式小区花园,底部为裙楼商业(约4.6万㎡)。

开云府于2017年1月开启基坑支护与土方工程,预计2022年底完工,目前正在建设中,两栋住宅已建至45层左右,保障房和酒店/办公楼进度要慢一些。《开云府》项目在深圳房地产信息平台发布的三计划入市名单之列的,期间坊间一直也有传闻说即将开盘,但现在都第四季度项目依然没有明确入市时间。

据悉,《开云府》项目商品房住宅主推4个户型,建筑面积约123㎡-203㎡三房、四房户型,带精装修交付。目前项目营销中心、样板房均已开放,要注意的是参观样板房要验资300万,根据销售人员透露,项目预计年内拿预售。



开云府基础信息

销售单价:预计10万/㎡左右

住     宅:123、129、133㎡三房;203㎡四房

建筑类型:住宅/酒店/办公

产权年限:50年

占地面积:34169.69㎡

建筑面积:320005.65㎡

交房标准:精装修

车 位 数:1346个

总 户 数:418户(住宅)

容 积 率:7%

绿 化 率:30%

开  发  商:深圳市海城锦实业发展有限公司


开云府户型介绍

目前关于项目户型可以获取的信息很少,现场销售展示户型图也很谨慎,其中缘由不得而知。

据悉项目商品房住宅共供应4种户型,分别是123㎡的三房两厅两卫、129㎡的三房两厅两卫、133㎡的三房两厅两卫、203㎡四房两厅两卫。从项目建面和功能间配比上来看,走的是轻奢路线,瞄准的是改善型刚需家庭客群。

现场获悉,项目商品房住宅为精装修交付。南山集团打造的项目太少了,近几年也没有入市的可供参考的精装修质量如何,只能能说有开发商实力比较雄厚,加上自身定位改善型豪宅,装修的品质应该是不会差的。

另外,看完样板房后感觉整体实用率并不高,现场销售也坦言由于是超高层建筑的原因,户型整体实用率表现确实不佳。


开云府配套

商 业

项目自带约4.6万㎡集中式商业,项目1.5公里范围内分布有少量传统生活百货小超市,也有一些规模稍大的百货超市,如人人乐生活超市、华润万家山海逸居店。除了附近的零散商铺和生活超市外,1.5公里范围内暂无其它购物中心,距离最近的也要去到2公里开外的汇港购物中心、泛海城市广场购物中心等。

总的来说项目未来的购物娱乐需求主要依赖自身商业,其它购物中心距离较远没有太多实际意义。

交 通

项目是赤湾站地铁上盖物业,赤湾站是已开通运营的地铁2号线和5号线的换乘站,也就是说项目是深圳少有的地铁换乘站上盖物业。通过这两条线换乘其它地铁线路,可以快速通勤南山及深圳各区。

道路交通方面则不是很理想,项目位于深圳版图的最南端,可想而已从项目自驾去西部、北部、中部路程远、通勤时间长且伴随堵车的不确定性。项目1.5公里范围内覆盖兴海大道和港湾大道两条主干道,从项目出发自驾约20分钟可到达前海和后海两大片区,到留仙洞和南山科技园片区则需要30分钟左右。

教 育

项目周边教育资源分布较少,1.5公里内只有两所公立学校,月亮湾小学、南山区第二外国语学校(集团)赤湾学校,深大附中高总部和荔湾小学则在项目2.2公里范围内。


项目属于期房,学区暂时无法确定。根据南山区2021年度秋季招生范围,开云府项目地块学区为南山区第二外国语学校(集团)赤湾学校。该学校是一所九年制学校,目前的道路建设还不完善,需要绕行约1.7公里才能到,后续项目东侧的道路完善则只有300米左右。

医 疗

项目的医疗配套资源极度匮乏,1.5公里范围除民营小门诊部/药店外,没有社康中心和综合型医院。南山蛇口人民医院综合门诊部是目前距离项目最近的公立医疗机构了,但这是一个门诊部不仅规模小并且距离比较远,从项目开车过去也有约3.2公里。距离项目最近的公立综合型公立医院是深圳市蛇口人民医院(南山大学湘雅二医院),从项目开车过去约4.7公里,耗时约20分钟左右。


文体、娱乐

开云府周边市政公园、自然景观资源丰富,1.5公里范围有分布有南山公园、文天详纪念公园、小南山公园、天后博物馆、左炮台公园等。

其中文天祥纪念公园距离项目就与项目相邻,步行约1公里也能到南山公园登山道、步行至小南山公园东门约1.5公里,日常休闲娱乐非常便捷。

片区现状、建设、规划

赤湾社区位于深圳市南山区的小南山下,东起港航路、南临珠江口、西至右炮台路、北靠小南山与月亮湾接界,倚山傍海,不仅风光秀丽而且历史底蕴深厚。赤湾过去依托石油化工、港口贸易等第二产业起步,码头与海港的印象让人印象深刻。随着自贸区的成立与综合规划的落地,蛇口开启了全新的布局规划,位于前海蛇口自贸片区内的赤湾片区迎来了新的发展机遇,将打造以居住为主,兼商贸旅游功能的现代化滨海城区,将进行全面产业结构升级与城区更新改造。

赤湾片区并不大,在行政区划分上,赤湾片区西北与月亮湾社区接壤,东南侧与五湾社区接壤,南面临海。片区目前现状主要以物流园区及部分工业厂房为主,片区的商品房开发起步是比较早的,辖区内现有的5个成熟商品房小区中有3个是1995年以前的,另外两个就到2015年-2016年,这中间有近20年这年是断档的。赤湾社区的宜居属性是较高,但整体城市面貌和居住氛围就比较一般,片区的生活配套也是比较欠缺的,除休闲娱乐/景观资源较为丰富外,其它方面短板都太明显。

在建的深圳地铁12号线左炮台站距离项目直线约1.2公里。地铁12号线起自左炮台,终到海上田园东,整体分两期建设。12号线支撑整个西部发展轴,覆盖西部地区南北向交通需求,是进一步支撑深圳西部发展,提升前海蛇口自贸区、空港新城发展品质的交通骨干线。


一期起于南山区左炮台东站,连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港等地区,止于宝安区海上田园东站,已于2018年初开工,计划于2022年底开通运营。二期工程起于海上田园东站,终至松岗站,已于2020年底开工,计划2025年开通运营。

▲深圳地铁12号线站点基本情况,仅供参考


赤湾片区地块虽然不大但集结的旧改项目却不少,除赤湾汇广场(开云府)外,赤湾片区目前还有赤湾地铁站上盖物业(伴山伴海,基坑支护)、赤湾庙北03-03-10地块(基坑作业)、赤湾村旧改(丹华二期,已拆除),赤湾国际学校(基坑作业)等。


大体量的旧改势必会带来区域面貌的焕新和基础设施的升级,高端产业园、大型Shopping Mall、优质的住宅、酒店、公寓拔地而起,加上交通、教育、市政配套的完善,让本身就兼顾优质宜居属性的赤湾片区在居住氛围和生活配套丰富性等方面大幅提升

目前兴海大道通行的大货车比较多,难免会有降低周边小区居民居住体验的可能。但最新消息,未来待妈湾海底隧道竣工后,货车将不会再走兴海大道,而是走妈湾海底隧道。

妈湾跨海通道地下道路规划为城市快速路,是深圳市第一条大直径深埋跨海隧道。该工程于2019年2月13日开工建设,计划2023年底完工。妈湾跨海通道将承担南山港区疏港功能,将南山港区货运交通从前海外围疏解,实现前海货运与客运相分离,缓解疏港货运交通给前海道路网络带来的巨大交通压力。

根据深圳市规划局2018年公布的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》,未来赤湾片区各项配套设施会逐渐完善。

功能上看,蛇口自贸区可以大致划分为四大板块——居住区、临港产业功能区、太子湾片区、海上世界片区。

居住区以环山住宅群和集中式的大型商业为主;临港产业功能区有大面积的连片开发土地,规划以企业总部、中小企业聚集、临港产业为主的产业功能区;太子湾片区以太子湾邮轮母港为核心,涵盖商业、住宅、办公、酒店、文艺设施、国际学校、国际医院、现代化交通综合枢纽等多种形态,是未来湾区重要的“滨海门户”;海上世界片区是集旅游观光、商务休闲、高端住宅为一体的国际化风情区。总体来说,片区基础良好,规划规格较高,随着后续土地的进一步开发,片区的开发将向成熟期迈进。


赤湾是是前海蛇口自贸区的一部分,三面环山,一面向海,过去几年一直比较低调。近些年,南山崛起了华侨城、深圳湾、后海、前海、西丽等众多熠熠生辉的高光片区,然而,寸土寸金的南山,有一个地方的价值却一直被严重忽视了。赤湾这个区域的底子很好,对赤湾不熟悉的人,在了解它的情况后,可能会非常吃惊。

赤湾位于蛇口靠近前海的地带,周边近距离环绕着前海妈湾、海上世界、太子湾三大赫赫有名的片区,可谓是“群星环绕”。妈湾是前海的CBD核心区,将打造成为前海对外开放的门户枢纽与湾区会客厅。海上世界作为一个商业、娱乐、文化应有尽有的滨海新城,是深圳非常有国际范的文化名片。太子湾众多高规格的配套,建设了大规模的地标办公楼,能进驻此处的企业都是上市公司、行业龙头等实力不俗的企业。被这种王牌片区围绕,赤湾作为关系密切的邻居,仅是吸聚它们的资金、人才和高端居住需求,其实都大有可为。

南山十大重点发展片区之一,重要程度看齐深圳湾、前海、后海;同时还是“蛇口—前海—海洋新城—光明”西部海洋科技创新走廊的关键一环,是深圳建设全球海洋中心城市的核心引擎。蛇口国际海洋城将以海洋产业为基础,孵化众多高新企业、引入相关研究院、建设高端城市配套,是一个有产业、有人才、有资源的引擎式城市中心,类似后海、前海。


如果说赤湾的特殊占位,为其崛起提供了外力推动,那么赤湾本身的素质,则提供了内力支撑。从产业层面看,赤湾则是蛇口国际海洋城的三大承载区之一,将建设赤湾海洋风情小镇、赤湾海洋科技产业园。其中赤湾海洋科技产业园将重点打造深圳海洋工程技术研究院,形成海洋科技研究开发、海洋科技成果产业转化、海洋高端服务三大基地。随着深圳建设全球海洋中心城市进程加快,南山的海洋经济势必还会有广阔的增长空间,而赤湾作为核心引擎,相关产业、技术、人才等资源必定也会迎来大幅增长。


2018年11月,深圳市人民政府正式批复《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》规划指出,前海蛇口自贸片区建设成为依托港澳、服务内地、面向世界的“一带一路”战略支点、粤港澳深度合作示范区和城市新中心。打造自由便利的繁荣开放之城、深港共建的国际创新之城和宜业宜居的绿色人文之城。

广东自由贸易试验区深圳前海蛇口片区成立至于已有6年,自蛇口自贸易区挂牌成立以来,片区经济总量迈上千亿能级并持续跃升。前海蛇口片区成为国内发展最快、效益最好、质量最高的代表性区域之一,“最浓缩最精华的核心引擎”作用不断凸显。

2021年9月22日,广东省人民政府办公厅印发的《中国(广东)自由贸易试验区发展“十四五”规划》中看到,在广东自贸区南沙片区、前海蛇口片区、横琴片区三个片区“十四五”时期的41个重点投资项目中,广东自贸区前海蛇口片区有15个项目。


前海蛇口自贸片区力争经过3至5年的改革试验,营造一个国际化、市场化、法治化营商环境,构建开放型经济新体制,实现深港澳深度合作,加快培育国际合作和竞争新优势,逐步实现开放型经济治理体系和治理能力现代化,成为投资贸易便利、服务体系健全、金融创新功能突出、监管高效便捷、法制环境规范、辐射带动效应明显的中国自由贸易试验区新标杆。


开云府综述

作为一家国资控股的公司,南山集团的实力毋庸置疑,南山集团房地产开发主要集中在赤湾片区,可以说赤湾的发展南山集团功不可没,作为南山集团赤湾的又一力作,开云府具有相当强的地标属性。虽然南山集团开发的项目并不多,但你去到赤湾还是看到一些可供参考的项目,比如距离不远的山语海就是近几年落的。查阅了一些资料没发现南山集团打造的项目有什么负面新闻,对于这个国资控股、综合实力强、有一定商品房建造的经验开发商打造的地标性建筑来说,还是非常值得信任的。


赤湾因为地处南山这个当下最被置业者看好的行政区,又因是蛇口自贸区(蛇口国际海洋城)的一部分,临前海、太子湾、后海等当前规划和前景最好的几大片区,加上自身本身就有一定的石油、国际贸易、物流产业产业基础,使得其的区域价值被大家认可。赤湾也因三面环山一面向海使其拥有了非常好的宜居环境。但目前的赤湾在居住氛围和生活配套方面短板还是比较大的,由于赤湾现有产业主要就是货运贸易,单纯的的产业升级并不能让赤湾在居住品质方面得到提升,赤湾与居住的强关联性与片区将来的重新规划定位、产业升级、产业丰富性、配套完善等有着直接关系。


根据根据深圳市规划局2018年公布的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》,未来赤湾片区各项配套设施会逐渐完善,尤其是教育和商业资源方面提升会比较明显。但规划中赤湾社区范围内的物流及港口用地占比依然是比较大的,这也就意味着,未来很长一段时间,赤湾都会作为物流以及港口用地,产业重心都会以水陆运输、货物仓储、临港工业为主。成熟的居住环境,最需要的是质量较高的服务,比如医疗、餐饮、金融等,而不是工业,从这个角度看我对赤湾未来在居住方面定位持质疑观点。


开云府占地面积3.4万㎡,规划总建筑面积32万㎡,作为地铁上盖综合体物业,项目体量虽然不是很大,但业态丰富,且最高建筑有200米,鉴于目前赤湾目前还没有这种超高层建筑,所以说它会成为未来的地标是站的住脚的。项目容积率7,绿化率30%,这组数据老实说从住的角度看是比较差的,居住密度高、公共活动空间局促是项目自身存在的缺点,不过,这也是小综合体项目的通病。综合来说在赤湾,开云府是一个非常值得被置业者关注的一个项目,自身拥有较好的综合属性,在赤湾的后陆居住区、双地铁上盖物业、自身配套集中式商业、200米高建筑等等都是它较为突出的优势标签。


开云府有4栋建筑,底部是裙楼商业,商品房住宅只有两栋,通过效果图我们就看出小区花园很小,但周边的休闲娱乐资源比较丰富也比较便捷,可以弥补这方面的缺陷。小综合体项目还存在另外一个问题,那就是居住人群结构复杂,小区有保障房、酒店、办公性质产品,并且各区都有连廊接通,通常像保障房多用于出租,酒店和办公则是人员进出频繁的场所,这些一定程度上会影响到家庭居住的安全性,具体要看后续物业管理的怎么样了。赤湾社区内目前几乎没有几个超高层建筑,开云府周围也都是底层建筑,开云府的各楼层段都能拥有较好的视野景观,中高层更是能看到非常好的自然景观资源和一览无余的大海。


开云府的商品房住宅产品主推123、129、133㎡三房;203㎡四房,据悉是带精装修交付。动辄上千万的单套价格可以看出开发商对于项目的定位就是“高端”,瞄准的是改善型家庭客群。就定位来说其实是有矛盾点的,项目的“豪宅”要素更多是来自价格和外部自然环境方面,项目自身方面除了大平层户型外,其它要素是比较掉价的。另外,很多人说开云府的项目适用性不高,实用率只有70%左右,就连销售也很坦诚的承认了这一点,但我想说的是人家走的就是轻奢,对于这类客群来说各功能间够用且宽敞舒适就行,至于建面和户型配比可能真没那么重要。


开云府也存在一些外部隐性问题,比如门前的兴海大道,货柜车的流量是很大的,除了噪音还有扬尘的影响。除了门前马路的货柜车,南侧临海大片的货运码头有大量重型机械,作业时同样会产生噪音污染。据用地规划,项目西北位置约4公里处未来会存在一个大型垃圾焚烧发电厂,深圳后汛期容易刮东南风,未来要么没影响否则其中酸爽你懂的。另外就是关于“癌症村”的传说了,当然了,这个虽然当时确有不少媒体报道,但没有证据能证实与片区的发电厂有关系,对于这个问题心理影响要大于实际影响,加理性看待即可。

交通/商业配套方面:项目是2号线/5号线赤湾地铁上盖物业,轨道交通非常便捷,但除如若不是地铁,则通勤其它区域时间较长,且路网不够丰富,如遇拥堵只能干等着,想换条路走都没有;片区商业配套资源比较匮乏,不仅选择性少还不便利,开云府自带的4.6万㎡商业不仅要满足自身的购物娱乐需求,还要肩负起片区唯一中大型集中式商业的使命。

教育/医疗方面:片区的教育资源也是比较匮乏的,南山区第二外国语学校(集团)赤湾学校是目前片区公认最好的学校了,反正本部是挺牛的,至于赤湾学校到底如何还需要时间检验,开云府地块刚好就在这个学校的学区范围内;片区的医疗资源极度匮乏,我一般很少用“极度”一词,但开云府周边确实没医疗资源,就连社康中心都没有,最近的综合型医院也要去到约4.7公里的蛇口人民医院。


文娱配套方面:项目三面环山,一面向海,自然景观资源丰富。南山公园、小南山公园、文详公园、左炮台、天后博物馆等都在开云府1.5公里范围内,日常休闲娱乐不愁没去处了。不过玩是有地方了,但目前赤湾社区缺少文体类配套,像什么体育馆、图书馆.......之类的都没有。


价格方面:项目还没备案,开发商也并没有透露有关价格相关信息,目前外界的吹风价是10万/㎡,按照惯例我们只能参考周边的二手和近期入市新房价格来判断。赤湾社区有二手房在卖的小区不多,前面也说过只有5个,其中3个是1995年以前的,另外两个,山语海是2016年建成的,挂盘在卖的有40多套房,挂盘价格在12.8万-20.4万之间,均价到了16.6万/㎡了。前海丹华是2015年建成的,挂盘在卖的近30套,挂盘价格在11.6万-16.4万之间,均价14万。有意思的是这两个小区都没有成交记录,挂盘价通常水分都比较大,用能用于参考,不能说明市场价格。


南山新房价格方面:新房售价往往跟区位有很强的关联性,跨片区做对比都不够理性、客观。今年赤湾刚好有一个住宅盘入市,并且距离项目不远,索性就直接拿它来做参考了。2021年5月5日赤湾半山港湾花园入市,供应了586套住宅,均价10.14万,虽然入市前市场反应一般,但一开盘还是卖完了。另外南山区今年含半山港湾花园在内,共有7个新房项目入市,整体均价9.6万/㎡。综上开云府这个吹风价10万/㎡是站得住脚的,并非完全是“吹”的。


介绍到这里相信大家对项目方方面面有了一些了解了,云科府这个项目是优缺点都特别突出的,价值更多的是源自区位价值,区域价值更多是概念方面,其实区域配套是比较差的。深圳临海临港区域整体的定位规划都挺好,赤湾可以承接前海、后海、太子湾甚至宝中一带的利好辐射,加上自身蛇口海洋新城的定位使得其拥有较好的价值、增值前景。

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