卓越柏奕府一共备案656套产品，其中商业19套，住宅637套，单价区间约6.90万-8.35万/㎡，均价约7.5万/㎡。
项目此前一直吹风价格有惊喜，但如今以约7.5万/㎡的均价备案，似乎也谈不上有何惊喜可言，反倒是比去年大火的位置更好的中海汇德里的价格还要高一些。
卓越柏奕府接下来的开盘销售如何，能够受到购房者的认可，感兴趣的朋友可以入群交流。
本月初，笔者曾对项目进行了实地探访，并且主要参考项目产品的户型设计，发布了一篇评论文章。
如今项目获批预售，价格要高于预期，许多购房者的置业思路也要做相应的调整，而接下来笔者再根据目前的楼市情况，补充一些置业观点，给读者一些买房建议。
作为深圳曾经的宇宙中心，龙华楼市虽然早已不像几年前那么瞩目，但对于在福田、罗湖工作的购房者来说，龙华新房仍然是一个重要的选择。
只要综合配套足够优越，还是能够博得购房者的青睐。比如去年8月开盘日光，位于上塘地铁口的中海汇德里。
今年以来，龙华已经入市了多个住宅新盘，除了自带流量的壹成中心楼王单元璞誉府（125套）开盘售罄之外，其他新盘都难言热销。
究其原因，除了价格因素之外，产品和地段也是购房者的重要考量。
而刚刚获批预售的卓越柏奕府项目，位于龙华上塘建设东路与新区大道交汇处西侧，相较位于上塘地铁口的中海汇德里，地段上要稍偏一些。
该项目实际上分为两个小社区，其中建设东路以北的为商品房住宅小区柏奕府项目，规划建设4栋45/47F的超高层住宅，据原资料显示可售房源数量约为870户。
建设东路以南则为柏乐庭项目，规划建设一栋31F的高层保障房，约有196户，底下为公交首末站。
此外还规划建设一所9班幼儿园，和一所18班的公立初中。
卓越柏奕府的户型建面约为108-125㎡，起步面积较大，如果按照备案价格计算，项目产品的单套总价区间在约750万-1050万之间，主要面向预算比较高的刚改群体，与近期入市的其他几个龙华新盘兼顾刚需上车的客群略有不同。
项目的产品建面较大，起步门槛较高，在目前显得乏力的市场环境之下，预计也会面临着较大的挑战。
而且，前期有许多购房者对于项目的户型图没有标注尺寸颇具争议，但从备案资料的套内面积计算，卓越柏奕府的户型整体得房率约在75%，虽然算不上高，但也属于目前新建超高层住宅的平均水平。
而项目的户型设计，与当前市场上的竞有所区别，更具时尚前卫的设计感，更加迎合都市青年的需求。
龙华卓越柏奕府户型图建面约108㎡3房2厅2卫：
户型设计特点：厨房与餐厅合为一体，设计感强；客厅空间宽敞舒适；南向正出景观大阳台，采光通风俱佳；各卧室空间紧凑实用，甚至还可利用客厅休闲区改为“3+1”房。
建面约110㎡3房2厅2卫：
户型设计特点：户型方正，南北通透；入户玄关带家政储物室；休闲区带转角大飘窗，可改卧室使用，功能性超强；厨房餐厅空间阔绰，类豪宅设计；卧室空间相对舒适，主卧带阳台，同面积段产品罕见。
建面约117㎡4房2厅2卫：
户型设计特点：横厅布局实用性高；入户玄关带家政储物室；餐厅带飘窗，主卧客厅正出连廊大阳台；分段式公卫设计增强实用性。
建面约125㎡4房2厅2卫：
户型设计特点：入户处步入式鞋帽间/家政间的巧妙设计，在刚改产品中绝无仅有；每个功能区得到空间尺寸更大，提升居住品质；U形开放式厨房带吧台设计，营造中/西餐不同用餐情调；餐厅客厅正处连廊大阳台，多面采光；分段式公卫设计增强实用性。
总体上看，卓越柏奕府的产品户型设计，具有浓厚的现代气息，更加突出公共区域的空间设计，以及功能的使用及拓展，区别于传统的空间布局，更加迎合都市新青年精英的现代居家需求。
当然，对于大都数传统居家习惯的购房者来说，还是需要一定的适应过程。
笔者此前对卓越柏奕府项目进行了实地踩盘，从上塘地铁站B口出来，经由洁玉街转入新区大道，走到与建设路的交汇处，距离约600米，仅需要约10分钟的路程。
因此，将来项目建成后，步行至地铁站的距离比较适中，再加上与周边的多条主干道连通，不论是自驾还是地铁出行，都算比较便捷。
新区大道与建设东路交汇处看卓越柏奕府
（楼书速递摄于2021年12月2日）
从目前项目所处的环境看，三面都被工业厂房包围，居住环境相对一般，且西侧毗邻福龙路和高铁轨道，未来也将会受到一定噪音的干扰。
而且福龙路虽然是快速路，给片区往返福田通勤带来方便，但该路段常年繁忙，且由于地势较低，下雨天经常会出现道路被淹的情况，这个也是购房者需要考虑的问题。
图源：圳在打新
商业方面，卓越柏奕府自身配建的商业体量较小，与部分办公及旅馆业一起建筑体量仅约1400㎡，不过加上对面潜龙曼海宁已经成熟的商业，以及上塘地铁口的AT MALL上塘荟，可以满足日常生活所需。
潜龙曼海宁花园
教育资源方面，卓越柏奕府目前位于龙华区和平实验小学学区之内，上学仅一路之隔，非常方便；初中阶段更是位于龙华稳居前三的高峰学校的学区范围内，这个应该算是项目的一大卖点。
高峰学校初中学区范围（来源查查吧，仅供参考）
此外，项目自身还将配建幼儿园，地块旁边也规划建设一所公办初中，也给项目将来的教育带来更多的选择性。
简上体育综合体
其他方面，目前简上体育综合体的主体部分已经基本完成，正在进行室内的相关装修工程，预计很快就能投入使用。
项目南侧更是规划有广州医科大学附属第一医院（深圳分院）、深圳市第二儿童医院，而深圳三甲新华医院更是已经在建设当中，片区将聚集了龙华，乃至深圳最高水平的医疗资源。
卓越柏奕府及鹏华工业园
总体上看，卓越柏奕府的区位和配套还是比较不错的，而且还在进一步完善当中；而且户型设计时尚前卫，符合都市青年精英的审美。
但就居住环境而言，项目的宜居性显然稍显不足，这也是改善型购房者比较介意的一点，预计接下来销售也会比较吃力。
最关键的一点，项目的备案价格与当前市场的竞品相比，竞争力上稍显不足，而且明年龙华还有几个价格更低的限价地块大概率也会入市，对于那些不着急购房者的人来说，未来的选择性或会更多一些。