龙华万福花园规划详情_万福花园楼盘详情基本信息!

2022-01-05      关键词:龙华万福花园规划     咨询热线:400-151-7897

万福花园开发商介绍

根据施工现场工程概况牌显示,『万福花园』项目发展商为“从事宝安区A819-0018地块的房地产开发业务”经查,此编号正是万福花园地块。查到这里并未发现此开发什么特别之处,感觉就是一个不知名的小公司开发的项目,但我看到法人名字时总感觉很熟悉,通过法人名下关联公司才发现,法人--林庄喜先生,也是2015年7月及2016年1月开盘的宝安『安天福华府』项目发展商的法人。

目前能查到的是,林庄喜先生名下涉及9家公司,其中担任7家公司法人、实际控制人,其中就有早期在龙华做开发的

所以查了这么多,项目发展商看似普通实则实力雄厚,如果当小白看,那就是太单纯了。而『万福花园』又有龙华“捂盘王”之称,话说这年头能捂盘也是一种实力,拿地及建造成本这么高,资金不雄厚捂盘多年是扛不住的!

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万福花园简介

『万福花园』万福花园位于龙华区民治街道新牛社区合强路与布龙路交汇处东北侧,关于万福花园的“故事”要追溯到15年以前,早在2005年,当时深圳房子整体均价还在7千左右的时候,万福花园地块“A819-0018”就在国土局进行了登记,随后的9年时间里,一直处于空地状态,没有任何动作。2014年地块开始有了围挡,仿佛有了要动工的迹象,但出乎意料的是在围挡过后又再度进入到停滞状态,这一等又是4年,直到2018年3月项目才取得基坑支护、土方工程施工许可,随后2018年6月才取得项目主体施工许可证,2019年初项目才开始大规模建设,这时候开始有很多人关注起这个“尘封”已久的项目了,也不断传出要入市的消息。

『万福花园』项目占地面积约3.6万㎡,规划总建筑面积约22.09万平方米,其中住宅建筑面积约14.77万㎡,商业约2100㎡(含净菜市场500平方米),幼儿园约2400㎡,以及其它配套设施。项目规划由7栋建筑合围组成,有6栋32-33层住宅+1所幼儿园,其中1栋、2栋、5栋、7栋分别有A、B两个单元。根据此前的环评报告显示,项目内部配套建设有社康中心、文化室、服务站、邮局等基础配套设施。



目前项目正在建设中,根据深圳市住房和建设局官网上的施工许可证上资料显示,项目开工日期是2018年05月30日,竣工日期是2022-05,为期两年,截止目前项目已基本封顶了,基本算的上是现楼状态了,但现场并未发现有设置营销中心。目前官方并未透露供应产品信息,营销中心和板房何时能开放也是未知。网传今年下半年会入市,从建设进度来讲是完全具备开盘的条件的,但以”捂盘“习性来说这个还真的很难说。不管啥时候开盘吧,说它是现楼是一点不为过的,这个还是很难得的。


万福花园基础数据

销售单价:无信息

销售户型:暂无信息

建筑类型:住宅

产权年限:70年

总占地面积:35680.31㎡

总建筑面积:220009.63

交房时间:暂无信息

交房标准:暂无信息

总 户 数:约1500-1600户

车 位 数:1622

容 积 率:≤4.32

绿 化 率:40%

开 发 商:深圳市汕源新实业有限公司

物业公司:深圳乐景物业管理有限公司

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万福花园配套介绍

      商业:根据此前的环评报告显示项目自带商业约2100㎡(含净菜市场500平方米),自带商业体量较小,仅能为日后小区日常生活购物提供一点便利性,小区以后主要的购物娱乐需求需要依赖周边商业。好在项目处了一个非常成熟的地段,之相临的小区如华美丽苑、卓能、绿景香颂等均带有一定体量的商业配套,与项目项临的牛栏前村和万众生活村内分布有大量商铺,业态也非常齐全,所以项目周边商业配套完全可以满足小区居民生活、购物、娱乐需求。


项目处在一个非常成熟的地段,周边商业配套资源非常成熟,项目斜对面一路之隔有左阾香颂购物中心和优城购物中心;项目北向是万众城商圈,分布有万众城步行街,万众国际商贸城、万众商业广场等优质商业资源;项目南向是民治商圈,民治步行街分布有大量商铺,同时也分布有较多购物商场如188MALL购物中心、民治综合市场、嘉熙业购物广场等。与此同时龙华最为知名的红山6979购物中心、壹方天地购物中心等超大体量集中式商业距离项目也不远。


      交通:轨道交通:项目目前即不是地铁沿线物业也是地铁口物业,从项目出发到达4号线红山地铁站步行约2.4公里,到达5号线坂田站约3.4公里,距离较远,步行是不显示的,需要借助其它交通工具乘坐地铁。根据规划,未来22号线在布龙路与民治大道交汇处设有站点,但这还属于超远期规划何时建设、站点是否有变,都是未知之数,因此项目短期内的公共出行仍依赖公交。


道路交通:项目项目1.5公里范围内可覆盖到工业路、民治大道、布龙路、龙华大道、4条主干道及梅观高速1条快速路,交通路网较为完善,自驾交通较为便利。由于龙华地处深圳地理中心位置,所以看起来龙华貌似距离每个区距离都不是很远,但龙华也是一个出了名的人多车多的一个区域,尤其是民治街道和龙华老城区,不要说早晚高峰期,就是平时行车速度也很慢,布龙路龙华段和民治大道这两条路上红绿灯超级多,且车流量大很容易出现拥堵,所以从项目驾车到市区看似距离不远,实则耗时会比较久。

      教育:项目周边教育资源丰富,但学校这个事情并不是说近就能读的,需要按照学区划分来,根据龙华区教育局2020年度公布的学区划分,项目地块小学学区为行知小学;初中学区为民治中学、龙华区高级中学北校区、龙华实验学校、龙华教科院附属学校。

行知小学前身是民治第二小学,民治中学则是民治街道创办的公立中学,在民间排名中,行知小学、民治中学的成绩在龙华区的排名都在top5内。深高北就更不用多说了,是目前龙华区目前公认的最好的学校。

      医疗:项目周边医疗配套资源比较欠缺,距离项目较近的除附近的小门诊外,就是周边小区的社康中心和私立的健安医院。项目距离龙华人民医院开车约3.8公里15分钟内可到达。

目前整个龙华区其实都缺少优质大型医疗配套,目前在建的新华医院和深圳市第二儿童医院建成后有望补足这一短板,这两所医院距离项目也都不是很远驾车15-20分钟内均到到达,医疗配套资源宜近不宜临,这个车程还算是一个可接受距离。


      文娱:项目周边休闲娱乐配套也比较欠缺,准确来说压根就没有,相对较近的牛栏前社区公园规模很小,还不如在自家小区花园玩。其它像德逸公园、民治社区公园等需要借助交通工具通行,缺少便利性。未来住在小区,茶余饭后要么在自家花园休闲娱乐,要么就是就是在附近逛街逛商超等。周六末或节假日了借助交通工具前往龙华公园(直线3.7公里)、龙胜公园(直线3.4公里)、北站中心公园(直线3.2公里)等几处龙华规模相对较大的市政公园游玩。

万福花园周边规划介绍


项目位于龙华区民治街道新牛社区合强路与布龙路交汇处东北侧,项目南侧一路之隔万众家具城这边属于民治社区。新牛社区下辖牛栏前、丰润、锦绣三个居委,目前整个社区主要以少量老旧商品房小区和历史遗留小产权房和工业厂房为主,成熟地段,居住氛围较好,但整体宜居性欠缺,片区整体面貌一般,不如民治社区这边。配套方面满足日常生活需求是没有任何问题的,但地铁、医疗、市政公园绿地等配套短期内存在较大短板。

项目旁边的万众生活村于2019年6月纳入龙华区更新单元计划,自正式启动以来现已签约80%多。万众生活村片区城市更新单元申报单位是深圳市合胜房地产开发有限公司(恒大集团子公司)。该项目拟拆除重建土地面积在5.4万㎡左右,拟更新方向为居住等功能。项目拟规划容积218070㎡,其中住宅141190㎡(含公共租赁住房16950㎡),商业、办公及旅馆业建筑63440㎡,24班小学,12班幼儿园等。

据悉将由恒大打造成成片区高端住宅,总层约50层左右、自带约6万平方米的大型集中式商业项目,对万福花园来说不仅未来项目旁边就有大型集中式商业,届时项目周边老旧的面貌也将迎来焕新,也能够带动区域内的价值上涨。

据悉万众生活村片区城市更新单元范围内有一块教育用地,拟建设一所24班小学,从规划图上看该学校位于项目北侧,与项目紧邻,虽然目前关于此学校的建设信息,引进什么学校等不得而知,但依据过往看,深圳近几年新建的学校在师资这块都是还是不错的,至少没有听说特别差的,对此学校大家还是可以保有较高期待。

不管怎么说吧,小区旁边有一所学校肯定是个好事情,至少在家门口就能读书对家长们来说即省心也省时的,对孩子们来说少过马路,少乘车也更安全。

万福花园目前即不是地铁沿线物业也不是地铁口物业,未来5年内出行方式主要还是得靠自驾和公交通勤。不过,规划中的地铁22号线对该项目是一大利好,因为万福花园距离规划中的“民治北站”不到500米的距离。去年,地铁22号线规划草案出炉,根据规划,轨道22号线途经福田、龙华和龙岗3个行政区,届时从福田到观澜只要45分钟。


深圳地铁22号线是最新公示的《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》中新增城市轨道规划,将实现龙华副中心与福田中心的快速联系。深圳地铁22号线线路全长约38KM,目前深圳已将该线路纳入深圳市轨道交通五期建设规划。22号线是深圳市中部发展轴上的一条市域快线,承担福田主中心对龙华和东莞等地区的辐射带动作用和缓解中部走廊交通压力的功能,实现福田主中心与观澜组团中心45分钟、临深片区60分钟通达的规划目标。

对于家长来说小孩一旦生病就要送到医院去就诊排队、挂号、安抚小孩这让家长们焦头烂额为了缓解深圳儿童医疗资源紧张未来深圳龙华将有一所“市第二儿童医院”,项目距离龙华民治在建的深圳市第二儿童医院步行约2.3公里。

深圳市第二儿童医院规划建成比深圳市儿童医院大1.6倍的三级甲等儿童综合医院,是国民经济和社会事业发展 “十三五”规划的医疗卫生重点项目,也是深圳城市高密度核心区新建医院创新性设计试点工程之一。该项目位于深圳市龙华区民治街道,建筑面积30.9万平方米,地下3层地上16层,可提供1500个床位。目前项目处于有序施工阶段,预计2023年交付使用。



项目距离龙华民治在建的民治体育公园步行约2.5公里。根据规划,民治体育公园占地面积约3.7万平方米,建筑面积约2万平方米。功能定位:集室外足球场、网球场、篮球场、极限运动场、儿童活动场为一体的体育综合体。


目前已完成项目选址意见书手续办理,已取得环评批复、可研批复。已完成污水处理费测算及BOT招标方案,区环水局正在开展初步设计及社会风险评估工作,等水质净化厂完工后再建设公园,公园建设周期估计一年,预计2022年可向市民开放。



前面有讲到整个龙区目前其实都缺少优质大型综合型医疗配套,红山地铁站的西南角规划有一所超大型综合性三级甲等医院“新华医院”,该院距离项目步行约3公里。新华医院建成后将有效提升片区医疗配套的选择性和便利性,也将成为龙华区非常亮眼的一张医疗名片。


新华医院是深圳市政府投入43.40亿元建设的医疗卫生重大项目,项目位于深圳龙华区新区大道与民宝路交汇处,总用地面积 57759 平方米,院区规划床位2500 床,总建筑面积 503614 平方米,由北京大学医学部运营。项目于2018年5月18日移交市建筑工务署,2018年9月22日正式开工建设,预计2023年建成并投入使用,建成后将依靠北大医学部强大医教研体系的支撑,为深圳市民提供全方位、全周期、高质量医疗健康服务。


项目距离红山片区目前体量最大的6979商业中心和红山文化四馆(图书馆、演绎馆、展览馆、美术馆)步行约2.5里。红山6979商业中心已于2020年上半年投入使用,展览馆和演绎馆已建成并交付使用,图书馆和美术馆正在建设中。


红山6979商业中心是一个集一站式餐饮、休闲、教育、娱乐、文化演艺剧场与现代展览馆为一体的开放式购物街区,目前招商率已达95%,引进了近200个知名品牌,其中近50个品牌首进龙华,入场装修率达85%;演绎馆与南山保利剧院体量相当,已引进“开心麻花”团队进驻;展览馆作为项目最具昭示性的场馆,致力于打造深圳新的文化艺术体验空间;深圳美术馆新馆总建筑面积3.5万㎡,美术馆共设有15000㎡的展览空间,将是深圳四大美术馆中规模最大、规格最高的艺术圣地。;深圳图书馆项目总建筑面积3.6万㎡,阅览室共4层,可提供约1000个座位,设计藏书量约800万册,建成后将成为全市藏书量最多的图书馆。

民治街道作为龙华片区最具商业氛围的区域,为鼓舞消费、带动商活力做出了巨大贡献。作为全市首批创建国际化街区的20个街道之一,民治正在赋予这一区域发展新节点更多丰富的想象。民治街道国际化街区选址依托北站商务中心,涵盖民泰、白石龙、北站、大岭等四个社区,总面积约为7.5平方公里。


当下,民治更是提出打造“三种环境”:以产业吸引人的环境。街道将以红山6979商业中心为核心,整合周边产业空间,构建多元化国际青年社区,打造国际人才创新创业高地;以城市聚集人的环境。在城市建设中,不断完善公共服务配套,打造宜居宜业的生产、生活和生态空间,形成产城良性互动的发展态势;以人文氛围留住人的环境。当前,街道正在打造国际化人才“一站式”管理服务中心,营造能办业务又能交流共享的温馨之“家”。


万福花园地处湾区腹地、深圳中轴的龙华,十年前,它是尘土飞扬,城中村、工厂云集的关外,被人戏谑的“睡城”;2011年,它成立龙华新区,开始迈向新的征程;2017年,它升级摇身一变为龙华区,数年光景,从“福田后花园”跃升为“深圳北中心”,鼎盛时期,龙华也被冠于“宇宙中心”的称号,足以证明龙华发展势头之猛。


如今,龙华正全力推动“产城人”向“人城产”转变,全面打造数字经济、数字城区、数字治理“三位一体”的数字龙华,全速构建“一圈一区三廊”发展格局,输出项目所处深圳价值标杆新高地,汇聚城市发展新趋势。

万福花园综合评价


这个素有龙华“捂盘王”之称的『万福花园』,表面看这个名字又土,开发商又及其普通的项目似乎找不到去特意介绍发展商的必要,但深究之后发现这个深圳市汕源新实业有限公司不是那么简单,也不并不是房产开发界的“萌新”,重点在于公司背后法人名下关联有9家公司,其中就有2015-2016年开发的宝安天福华府项目发展商和90年代就在龙华做房产开发,拥有多个项目开发经验,且都是自有物业运营的深圳源发实业有限公司,也就是说这是一家已经具备成熟开发经验的房地产开发企业。在深圳能捂盘的,能捂盘如此之久的开发商实力不可小觑,要知道深圳拿地及建造成本都很高,能捂盘的不说一定是100%现金盖楼吧,至少其背后是有强大且稳定资金链的。有较好的背景基础,有成熟建造经验、有成熟的运营经验,大概率也是自家的物业公司运营,对于这样一个开发商打造的项目大家还是可以放心的。


『万福花园』处在素有“宇宙中心”之称的龙华区,不过可不能因为这个宇宙中心这个地理概念产生冲动入场的想法,还要是多了解项目,多了解配套,多了解规划不能盲目定论。项目位于民治街道民治北片区新牛社区,属于网红民治片区的边缘片区,地段中庸,热度相对比较低,项目周边小产权房密集、还夹杂着不少工业厂房,整体观感很一般。片区整体居住氛围好,但说宜居就比较勉强,因为真正的宜居不是说人多就行,周边环境、人群构成、文娱配套、交通等等都是构成宜居的必要因素。对项目而言配套方面目前还存在较多硬伤,医疗资源匮乏、缺少文娱配套、无已运营或在建地铁、交通易拥堵等这些都还有很大的改善提升空间。


项目短期之内是没地铁口的,要等22号线,但这是一条仍处于规划的线路,5年内是肯定没戏的,未来也很大的不确定性。项目自驾交通路网还是不错的,工业路、民治大道、布龙路、龙华大道、梅观高速等在1.5公里范围内,但龙华自驾交通最的毛病就是看似好像离各市区都不远,但因人多车多、红绿灯多,易拥堵等问题自驾去市区耗时都较久,很多时候都感觉还不如坐公交走专用道或坐地铁来的方便。


项目自带商业面积小,好在周边商业环境比较成熟,既有优质集中式商业,又有传统步行街,还有大量接地气的城中村或临路商铺;项目周边教育资源丰富,学区内深高北、行知、民中、龙华实验等也是龙华比较优质的学校;项目周边优质医疗资源比较匮乏,即缺少选择性,更谈不上优质,要等第二儿童医院和新华医院建成后可一定程度上缓解就医问题;项目周边缺少市政公园配套,目前周边也没有已知在建或规划的市政公园,以后要么在自家小区休闲娱乐,要么就是去逛街逛商城。龙华文化四馆在项目3公里范围内,周末可自驾或借助交通工具前往享受红山片区的优质文娱配套。


项目占地面积约3.6万㎡,规划总建面约22万㎡,这在近几年供应的新房项目中体量并不算小了,小区建筑采用的是合围式布局,这种布局的特点就是从外部看感觉很密,但进到小区就会有豁然开朗的感觉,合围式布局建筑楼间距都比较大,小区花园显大且一体性较好,可避免对视问题,有助提升居家隐私性。要注意的是小区临近布龙路,1A-1B-2A-2B栋这四个单元受车流噪音影响会比较大,其它楼栋有前面这4个单元挡一下噪音相对会小一点,对噪音比较敏感的客户一定要注意选择,项目基本是现房了,可能的话尽量去实体楼体验一下,能接受在掏钱包。


官方目前披露的信息很少,连个效果图都找不到,实在是太低调了。目前暂不清楚供应货量和户型产品信息,从小区楼栋分布平面图上看,结合建筑样式和层高判断,供应货量应该在1500套左右,2梯4户会2梯5户都有,横厅和竖厅都有,预计2房户型有但占比都很少,主力户型还是3-4房,朝向方面朝南看花园户型占比最大,其次朝南看布龙路或朝北看花园,西南看花园和西南看港铁天颂方向户型也会有一些。综合判断小区主要供应改善3-4房为主,主要朝向朝优势方向,户型结构应该不会很差,但实用率这块很难说,最终还是要看数据。


目前开发商并没有透露关于价格方面的任何信息,项目旁边的华美丽苑是2005年建成的小区,目前在卖的基本都是100+的大户型,挂盘均价5.2万/㎡-6.2万/㎡之间,整体均价5.7万/㎡;相的卓能雅苑其实跟华美丽苑其实是同一时期拿地开建的,但由于各种为题建设进度很慢,到2015年才正式入市,所以要比华美丽苑新很多,目前挂盘在卖的价格6万/㎡到8万/㎡都有,整体均价7万/㎡,两房三房都有;项目对面较新的港铁天颂80㎡-120㎡平面积算在卖的价格8.3万/㎡-10万/㎡,整体均价约9万/㎡。结合项目周边二手房价和目前政府的限价背景判断,预计项目届时的备案价应该会在6万/㎡左右,超过6的可能性会比较大。


新房方面,与项目相邻的卓能雅苑去年和前年都有在卖,当时的销售均价是5.5万/㎡,这个价格卓能也消化的很慢,自己卖了很多,还启动了转介最终慢悠悠的清盘了;与项目不远万众城附近龙湖春江天玺去年开盘,也是自己卖了一波没卖完,后面启动转介,6万出头的均价算是以比较理想的速度清盘了;港铁天颂段时间也出了32套备案房源,均价6.4万/㎡-8.8万㎡,不过都是大户型,就只有一套88㎡的均价是7万,所以我给的6万+的价格预估是基于这些,在加上去年是深圳整体涨幅比较大一年。


那如果真是定价6万出头好不好卖呢?结合周边在卖的二手房价看优势是有,但并没有西部那些盘那么有诱惑力,6万多到7万在民治还是有不少,且并不是那么旧的房源可供选择,并且部分配套还稍显有优势一点。如果不是去年深圳的这波涨,就民治北新房定价6万出的话可就不那么好卖了,很有可能出现像卓能雅苑和龙湖春江天玺这种需要转介的局面,当然项目跟卓能的“故事”虽然有类似,但还是有本质上“新”的区别的。不过,结合项目预估备案价、房源供应量、区位、配套等综合来看,一次性清盘的可能性极小,但应该也到不了要动用中介的力量来卖的地步,因为新房6万出头在同片区来讲优势还是显而易见的,但项目又有很多不如人意的地方,尤其是周边环境和配套这块。再者就打新而言很多人对西部还是念念不忘的,就6万出头的价格而言可能大家还不想放弃西部打新的机会。


民治北片区与龙华老城和龙华红山片区比较近,项目所处的新牛社区(万众城一带)是很多人早起来深圳工作的落脚地之一,小编我最早就在牛栏前上班。与新牛社区相邻的上芬、龙塘、大岭、民治这些社区相比一边是分布较多且较新的商品楼,一边是原始的城中村建筑和工业厂房遍布的既视感,分区还是挺明显。站在整个民治的角度看,民治北片区并非核心区域,热度相对较低,地段和商圈虽然成熟但显得比较中庸,从增值角度讲,非核心片区来说,房子涨幅往往是相对滞后,且幅度不大的。项目短期内无地铁就是最大硬伤,其它配套虽然也说不上非常优质,但至少在未来3-5年是有望得到改善的。如果从拿地算起,这个项目已经是拖了15年多了,如果在拖个5年不说地铁开通吧,那怕是在建了我想这个项目都会好卖很多,届时配套也会相对完善更便利一些。

万福花园看房预约热线:400-151-7897

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