光明住宅【中信凯旋君庭】：
近日，中信城开凯旋君庭取得预售证，作为香饽饽的光明区新盘，引起众多购房者关注议论，而部分项目介绍文章，也描绘出未来光明科学城的种种“配套”畅想。
但让人费解的是，关于项目的实地拍摄图片却一张都没有，全篇只用概念图来形容！
今天，就去现场踩个盘，挖一挖中信凯旋君庭的那点事。
集团实力雄厚 子公司却“引瓜不断”
中信凯旋君庭位于光明区新湖街道光明科学城范围内，由中信城市开发运营有限公司（简称中信城开）开发，属于央企中信集团一级全资子公司。
从中信城开官网看到，该子公司秉承中信集团勇于创新、诚信务实精神，依托集团“金融全牌照”、“金融与实业并举”的综合优势，融合继承了原中信地产30 年全国规模化开发经验，努力把公司打造为“金融+ 地产+ 产业”、产融结合、产城融合的城市综合开发运营商。
然而中信系下属子公司，特别是关于房地产和金融产业，曾引出不少“瓜”。
2012年，一则微博自3月30日一经转载瞬间爆发，尘封已久的中信华南集团与中信深圳集团之间的纠葛再度成为众矢之的。
涉及的项目为深圳大名鼎鼎的中信岸芷汀兰，这次事件被指为“中信地产被传言内斗升级，广深两派经已博弈十年”。
上述的华南公司和深圳公司早已合为一体，原来分属两个公司的大佬博弈，却折射着当时中信地产系的离合。
中信保诚基金的子公司中信信城资产管理有限公司也被爆料，成为某些高管谋利的工具。
而16年中信地产被收购的风波历历在目，在中信地产全部股权及中信泰富在国内的住宅地产被收购之后，宣告了中信地产就此谢幕。
在大众眼里，中信似乎已经退出了房地产行业。
据报道称，当时深圳中信地产约200号人，只有18人选择去新东家，其余拿钱离开。在这些员工中，有待了近30年多年的老员工，最后在拿到200-300万补偿款后离开。
这是属于少数人的无奈，也是属于行业的落幕剪影，这中国第一家拥有一级开发资质的房地产企业已成为历史。
现如今中信城开项目在深圳高调开售，是否预示着中信进军房地产板块，这次到底是开创新路还是重返旧路？我们拭目以待。
备案均价约5.18万/㎡ 与竞品对比没优势
讲了品牌方实力，话题回归中信凯旋君庭本身，将从内到外的去评估价值。
中信凯旋君庭规划总建面约5.9万㎡，其中住宅建面约3.5万㎡，包含两栋约百米高的商品住房、人才住房以及1所幼儿园（18班制）。
本批次备案167套住宅，建面约89-123㎡，带装修均价约5.18万/㎡，总价区间约419-668万；61套商业，建面约31-118㎡，均价约11.5万/㎡，总价区间约369-1200万。
由于项目周边暂时无二手房，价格上以一路之隔的云科府作为对比。
云科府属于光明云谷项目一期住宅部分，于今年8月开盘，同样带装修交付，均价约5万/㎡，总价区间在445-953万，至今还未清盘。
看上面这个图，两者体量的对比就会很直观。
光明云谷项目总占地面积约76万㎡，规划总建面约289万㎡，集产业、商业、会展、居住、景观、综合配套等于一体。
对比起来，中信凯旋君庭的体量就显得很小，并且只有一栋住宅能够对外出售，楼下1层属于开放式街区，属于业主专属的活动空间就只有约建面2300平空中花园，三楼休闲区、健身区。
中信凯旋君庭自带建面约3600㎡商业裙楼，这种规模的商业形态，只能最低程度上满足于日常生活所需的采购。
在大型商业配套上，只能依赖云科府（光明云谷项目一期）建面约2万㎡的科技主题商业体（建设中）。
沙盘-临街商铺
现场听销售介绍的时候，说车位数有395，车位比达到约1：1！却没有告知，这些车位是商业、住宅共用的总车位数，完全达不到1：1的标准，现场销售说辞存有误导购房者的行为。
中信凯旋君庭官微截图
其实光从体量规模、小区大小、商业形态三点进行对比，相信购房者们不会舍近求远的选择更为劣势的中信凯旋君庭，价格上并不具备优势。
特别是靠近大盘的小体量住宅项目，未来在进入二手房转手置换的时候，可能还会受到市场的考验，例如：面积相近的同户型挂盘价格竞争
毕竟从未来接盘的自住家庭角度出发，普遍会倾向于大花园的成熟小区，以满足家人对购物、娱乐的时间成本以及活动空间的需求
光明科学城潜力巨大
开发商借题发挥卖“未来”
购房者却未必等得起
光明科学城是国家级重点打造的项目，2035年基本建成综合性国家科学中心的核心承载区，可是对于目前的自住家庭而言，什么才是最需要的选择？
深视新闻截图
光明科学城的未来潜力确实巨大，可是部分项目推文却对兑现时间、目前现状只字（图）极少提及，有违反广告法借在建设中的配套进行宣传的味道。
项目主体
目前项目主体出地面约十多层，附近连家便利店都找不到，整体显得较为“荒凉”。
周边环境1
周边多为农民房和自建房，走在大街上，道路附近基本都处于施工阶段，人流量很少。
周边环境2
附近交通较为不便，相近一些的公交站是石介头市场站、圳美路口站等站台，但是往来公交班次及路线很少。
百度地图路线测算
项目暂无地铁，宣传中所说的6号线支线“中山大学站”离项目约920米，步行大致需要14分钟。
新湖文体中心用地实拍
规划中的新湖文体中心暂未动工，但离项目确实很近，算是一个加分项。
但不可否认，目前片区的实际情况还未达到成熟宜居的标准。
或许有人会说，现在不代表未来。特别是带有投资需求（幻想）的群体，认为买房就是买片区发展的未来，自住之余还能兼顾投资。
话虽如此，但别忘记光明区是保障房、人才房体系的供应大区，规划有大量的科创园区之余，还为日后的人才安家考虑的很“周到”。
从今年深圳土拍情况来看，光明区供应了大量人才房用地，确保安居房体系落实到位，只要符合购买人才房资格的群体，只需用一半的价格就能得到同样品质（甚至更好）的人才住房，同时还对商品房宅地进行严厉的限价，房住不炒是长效机制，市场已经发生巨大的变化！
而该区域不管新房还是二手房的客群，瞄准的都是未来在光明科学城就业的群体，如果还按这个买房逻辑进行，等未来才发现游戏行不通就太晚了
房地产政策已经从土地供给端就分散掉市面的购买力，同时通过金融、政策等层面遏制了炒房者获利的渠道和空间。