鸿荣源尚璟公馆是住宅还是公寓?鸿荣源尚璟公馆项目评测总结。

2022-04-02      关键词:鸿荣源尚璟公馆     咨询热线:400-151-7897


关于开发商

根据施工许可证显示鸿荣源尚璟公馆发展商为两家公司,分别是“深圳市大冲实业股份有限公司”和“深圳市嘉德业置地有限公司”,大冲实业是大冲村委制企业,嘉德业是鸿荣源集团旗下的全资子公司,也就是说该鸿荣源尚璟公馆又是一个非常具有深圳特色的“政商合作”产物。


鸿荣源集团创立于1991年,历经31年稳健发展,现已发展成为以地产全产业链综合开发、商业运营、产业发展三大板块为核心多元化经营的大型综合性企业集团。


在地产开发和城市更新领域,鸿荣源集团多年来坚持投身粤港澳大湾区建设一线,依托深圳、深耕湾区,已累计综合开发房地产建筑面积逾千万平方米,打造了前海鸿荣源中心、壹方中心、壹成中心、香蜜湖熙园、公园大地、熙龙湾、鸿荣源博誉府......等多个极具市场影响力的标杆鸿荣源尚璟公馆。


鸿荣源尚璟公馆简介

《鸿荣源尚璟公馆》鸿荣源尚璟公馆位于南山区南头街道南联社区前进路以北与南坪快速西延段交汇处,鸿荣源尚璟公馆用地原为“大冲第五工业区征地返还用地鸿荣源尚璟公馆”,宗地号T301-0044,于2020年6月取得《深圳市建设工程规划许可证》。



鸿荣源尚璟公馆建设用地面积约0.71万㎡,规划总建筑面积约6.77万㎡,其中住宅建面约4.84万㎡,商业建面约480㎡,另有部分小区基础配套设施组成。


鸿荣源尚璟公馆由1栋52层高的“品”字形住宅楼和1栋51层高的坂塔结合住宅楼组成,两栋建筑呈对角分布,主要基础配套(商业、物管用房等)位于1栋楼下,主出入口位于小区西侧临规划道路,车辆出入口位于南侧临前进路。



根据施工许可证显示,鸿荣源尚璟公馆主体预计竣工时间为2024年05月30日,目前鸿荣源尚璟公馆正在建设中,实地走访看到已经建到差不多20层高的样子,接近一半了,已具备入市条件,预计会在第二季度底或三季度初入市。


目前鸿荣源尚璟公馆展示中心暂时还未开放,感兴趣的朋友可以先在网上了解,持续关注鸿荣源尚璟公馆进展,暂时不用实地探访,待营销中心开放后再去也不迟。


项 目 基 础 信 息



项 目 户 型

鸿荣源尚璟公馆

有2栋住宅,1栋为52层,2栋为51层,总户数是679户,其中有55户是人才房,也就是说有624套房源是可售的。


目前关于户型相关的信息官方披露的比较少,只是官微上有“建面约60-80㎡地铁精品建筑”的描述。


基于上述信息,结合鸿荣源尚璟公馆总平面图判断,鸿荣源尚璟公馆一层多户是必然的,每栋至少应该会有3部电梯,每层至少会有7户。


判断依据:1栋52层-1层商铺-1层架空-1层避难层=49*7=343户;2栋51层-1层架空-1层避难层=49*7=343户,这个结果算出来非常接近鸿荣源尚璟公馆总户数。


目前官方也没出户型图,根据总平面图可以大概归纳出以下几点户型的优缺点:①方正性是有保障的,不会出现拐弯抹角的室内格局;②由于是一层多户,不可避免的会出现受相邻户型影响,部分户型的功能间采光通风性能较差的情况;③接近80㎡的稍大户型基本都朝南,小户型朝东或西的占比会比较高;④一层多户就居住体验上来说肯定是欠佳的。



项 目 配 套

鸿荣源尚璟公馆自带商业体量只有不到500㎡,无法满足小区居民自身日常生活购物需求,主要依赖外部商业,对于本鸿荣源尚璟公馆来说目前只能通过与鸿荣源尚璟公馆相邻小区的配套商来满足日常生活购物需求。


鸿荣源尚璟公馆周边缺少集中式商业配套,距离鸿荣源尚璟公馆较近除了小区底商和临路零散商铺外,还有南山农业批发市场和南山农业产品批发市场,但这两处场所主要是做农产品批发类的,业态过于单一,对于本鸿荣源尚璟公馆来说存在的意义不大。目前距离鸿荣源尚璟公馆相对较近的中大型集中式商业是“海雅缤纷城”,步行约1.5公里,勉强在步行可接受距离范围内。




轨道交通:鸿荣源尚璟公馆1.5公里范围内目前无已运营地铁线路,距离鸿荣源尚璟公馆最近的运营中站点是5号的灵芝站,步行约2.1公里,距离较远,已超出步行可接受距离;值得关注的是,鸿荣源尚璟公馆属于正在建设的12号线同乐站地铁口物业,距离不足百米。


道路方面鸿荣源尚璟公馆周边交通路网比较完善,1.5公里范围可覆盖南坪快速、广深公路、南山大道、北环大道、月亮湾大道、南海大道等,另外距离宝安大道也比较近,从鸿荣源尚璟公馆自驾去宝中、前海及深圳各热门商务区都比较方便。




鸿荣源尚璟公馆周边教育资源非常丰富,其中有不少还是比较知名的学校,例如宝中、宝外、南山实验及博纳私立贵族学校等。但我要提醒大家的是,鸿荣源尚璟公馆地处南山和宝安区交界,而本鸿荣源尚璟公馆行政属地上是属于南山,也就是宝安的学校对本鸿荣源尚璟公馆来说没有实际意义。


根据南山区教育局公布的学区划分,鸿荣源尚璟公馆所属地块小学和初中对口学校都是南山区教育科学研究院同乐实验学校(九年制),就学校来说并没有很突出,片区的教育资源优势对本鸿荣源尚璟公馆来说完全发挥不出来。




相较于其它配套,鸿荣源尚璟公馆的医疗配套资源方面就要逊色很多,主要是体现在选择性不足上。不过对于本鸿荣源尚璟公馆来说就医问题不用过于担心,因为宝安人民医院距离鸿荣源尚璟公馆步行只有约900米,在步行舒适距离范围内


宝安人民医院是一所三级甲等综合型医院,集医疗、预防、保健、康复、科研、教学于一体,能够较好的满足/解决鸿荣源尚璟公馆居民和片区居民的就医需求




鸿荣源尚璟公馆周边分布的公园倒是不少,但主要都一些社区型小公园,规模较大且娱乐设施较齐全的中山公园距离鸿荣源尚璟公馆步行约1.4公里,距离稍远,便利性欠佳。值得注意的是宝安群众文化艺术馆和宝安科技馆距离比较近,步行只有约1公里,作为片区重要的多功能文化娱乐设施和科普教育阵地,此配套极大的丰富了片区居民的文娱生活。


对于本鸿荣源尚璟公馆来说优质的休闲娱乐配套主要集中在鸿荣源尚璟公馆南侧,南头古城附近,有赏心悦目的荷兰花卉小镇/公园、有基础娱乐设施齐全的中山公园,有历史底蕴浓厚,具备旅游景点功能的南头古城,这些配套虽然距离鸿荣源尚璟公馆稍远,但步行也不过2公里左右,开车也就10分钟内,日常可能不太方便,但节假日稍微多花点时间去游玩还是很方面的。




区位、现状、规划

南山区位于深圳深圳市中西部区域东起车公庙与福田区毗邻,西至南头安乐村、赤尾村与宝安区相连,北靠羊台山与宝安区、龙华区接壤,南临蛇口港、大铲岛和内伶仃岛,东南隔深圳湾与香港元朗区比邻,西南隔珠江口与澳门、珠海相望,辖区土地面积187.53平方千米,常住人口约179.5万。


南山区是深圳的科研、教育、体育中心,是深圳大学、深圳大学城、深圳市高新技术产业园、深圳湾体育中心所在地。南山区旅游资源丰富,有深圳华侨城、世界之窗、欢乐谷、锦绣中华,海上世界、新安古城、青青世界、深圳野生动物园、南头古城等主题公园和著名景点。




南头街道位于南山区中西部、南头半岛西北部,东起南海大道,与西丽、粤海街道相连;西临前海海湾接“二线”关南头检查站与宝安区新安街道毗邻;南至学府路接前海海边与南山街道接壤;北抵广深高速公路与西丽街道相接,是南山区委、区政府所在地,也是全区政治、经济、商贸中心。


南头街道因为发展起步早,之前规划受制于南头直升机场的影响,加上北环大道、滨海大道围合形成的较为封闭的路网等因素,导致南头街道开发明显滞后于南山其他片区的开发。近些年又因片区新开发鸿荣源尚璟公馆少,导致片区的版块轮动和片区改善效应不明显,出现了“灯下黑的现象使得南头常常被忽略,片区优势和价值无法体现,形成了明显的价格洼地。




《鸿荣源尚璟公馆》地处南山南联社区与宝安新安龙井社区交界处,对于南山来说南联不过是它的一块不起眼的边角料,但对于宝安来说龙井却是其核心区的重要组成部分。所以对于该片区来说往西看是建筑密集,高楼林立,往东看建筑稀疏,甚至有点略显凄凉。对于本鸿荣源尚璟公馆来说配套设施更多依赖于宝安区的基建,其属地南山除了提供了一些景观资源和休闲娱乐配套外,则更多体现在不同行政区管辖所产生的不同政治/政策意义。


片区南侧、西南侧景观资源较为突出,近有南头古城、沿河景观带直通前海湾,远可观广阔海景,加上片区本身建筑密度不高,宜居属性较为明显;片区小产权房与早期的建筑分布较多,使得整个城区老龄化明显,区域面貌观感较差;由于片区建筑密度不高,加上开发相对滞后,导致片区人气和居住氛围欠佳;片区生活配套较弱,选择性、便利性、优质性上均不足。




下图是深圳市规划和自然管理局公示的土地法则,该图所呈现出来的规划跟目前现状表现状态基本一致,片区功能定位以生态、居住为主,配套主要依赖宝安的基建,自身休闲娱乐、景观资源会比较突出,片区产业相对较弱,主要依赖南山科技园、南山高新园及马家龙片区等产业辐射。


目前片区教育资源优势最为突出,但教育资源是以政策为导向,有很强的指向性,所以教育资源突出对本鸿荣源尚璟公馆来说实际利好作用不大;受制于历史因素,片区休闲娱乐及生态景观资源尚优势还不明显,但未来这方面配套会形成绝对优势;片区目前存在的生活配套不丰富,不便利、产业基础弱的问题未来也不会有太大改变;片区被大片绿地环绕,住宅用地分布少且相对分散,居住氛围不足也是会长期存在的问题。总的来说未来片区在宜居性方便优势会越来越明显,但居住氛围、生活便利性问题和就业问题是必须要面对的。




鸿荣源尚璟公馆周边道路交通路网较为完善,但轨道交通目前是欠缺的。不过,鸿荣源尚璟公馆是属于正在建设中的12号线(同乐南)站地铁口物业,据悉12号线一期工程(左炮台至海上田园东站)预计今年就能开通运营,届时片区轨道交通空白将会被填补,南山区南北方向的路面交通也将有一定改善,尤其是南山大道、南海大道的拥堵情况也将不复存在。


深圳地铁12号线(宝南线)是从南山左炮台站到宝安松岗站,规划分两期建设,一期左炮台至海上田园东站,2018年初开工的,预计2022年底开通运营。二期从海上田园东站至松岗站,2020年底已经开工,预计2025年开通运营,未来大量住在福永、桥头、固戍、西乡等地的南山区上班族都将搬到12号线周边,这对于12号线沿线物业来说会是非常直接的重大利好。




鸿荣源尚璟公馆毗邻“深圳十大特色文化街区”之一的“南头古城”,步行只有约2公里,鸿荣源尚璟公馆可直接享受“南头古城”带来的优质文娱生活。“南头古城”始建于晋朝的南头古城至今已有近1700年的历史,由于历史原因,古城内大量建筑为城中村自建楼,2019年以前古城存在建筑陈旧、分布混乱、楼栋密集、质量较差,且基础设施配套严重不足等诸多问题。


2019年3月南头古城“蝶变重生计划”—南头古城活化与更新鸿荣源尚璟公馆正式启动,南山区政府主导、万科集团操刀,以“粤东首郡、港澳源头”的定位进行了大刀阔斧的改造提升。如今的南头古城在街区风貌上,不仅保留了岭南古风特色,活化了古城传统文化,更融入了当代审美装饰元素,引入了餐饮、特色零售、文创空间、公共展览等多元业态,成为深圳又一网红历史文化地标。


城市更新和城市基建方面目前能够落实到的鸿荣源尚璟公馆不多,除同乐村征地返还鸿荣源尚璟公馆、同乐物联网产业综合基地城市更新单元及马家龙工业区协诚地块城市更新单元三个地块已经有实质性动工/建设外,其它鸿荣源尚璟公馆都处在规划阶段,并未有实质性动作。


鸿荣源尚璟公馆周边城市更新单元/规划/在建鸿荣源尚璟公馆中同乐物联网产业综合基地、马家龙工业区协诚地块更新方向为纯产业;南头机场鸿荣源尚璟公馆土地用途尚不明确,其它鸿荣源尚璟公馆均属居住用地。从目前的规划来看,片区未来5年内应该是不会有太大变化了,因为片区规划鸿荣源尚璟公馆较少且体量不大。



南头作为南山区的“元勋”街道,其功能定位主要以居住及生活配套为主,自身产业基础相对薄弱,南山数字产业基地(南山软件园)比较成熟但规模太小,马加龙科技产业园尚形成明显竞争力,同乐物联网基地目前也只是有个大概的雏形而已。所以目前的南头街道没有特别清晰的产业标签,如果硬要给它的产业个词的话,只能是依托“南头古城”延伸出的相关“文化产业”。


不过,南头的地理位置确实是好,首先在“南山”光环之下就不缺少热度和关注度,其次生活配套有新安这个宝安区核心街道照顾着,产业有南山高新科技产业园、南山软件产业基地、前海合作区这几条“大腿”可以抱,加上先天具有的成熟居住环境和生活配套优势,即使自身产业不那么突出,也不缺乏卖点。




南头街道是深圳较早建设的老城区,面临城市发展带来的诸多问题,但却是南山区科技人才重要的生活家园地区。在这个地区的核心地带,拥有一千七百多年历史的南头古城,被誉为“深港历史文化之根”,是深港城市发展的共同源头。


从2016年起,深圳市城市规划设计研究院就已经开始着手南头街道编制整体发展规划,围绕解决南头古城与城市空间割裂及不够彰显的问题,增强对社区文化和环境的自我认知,保护历史遗存、改善人居环境,采用微更新微改造的思路制定了6项品质提升行动计划。




在整体层面编制《南头街道城市发展规划建设手册》,规划重点是识别南头的独特价值,奠定城区空间发展的目标共识,将围绕源味计划、旅途计划、街巷计划、艺术计划、建构计划、先锋计划,将千年古城与现代都市链接在一起。


规划指出鉴于南头街道拥有南头古城的历史价值、毗邻前海自贸区的区位价值、公共资源和公园比较丰富的空间价值,规划提出了“千年古城、文化南头、前海后街、绿色家园”的发展目标,使其成为产业科技人才生活居住的重要地区。




鸿荣源尚璟公馆综评

鸿荣源,1991年成立,至今已有31年发展史,在深圳其已建成鸿荣源尚璟公馆有多个,在建或储备鸿荣源尚璟公馆还有近30个,其中壹城中心、壹方中心两个鸿荣源尚璟公馆是其在深圳打造非常成功的IP。可以说鸿荣源是很多置业者都非常信任的品牌,其品牌实力,鸿荣源尚璟公馆建造经验,物业运营能力等各方面都比较突出。


南山是当前深圳公认的最强区了,前段时间听到这么一句话“南山才是市区中心”,从这句话里可以看出,南山在深圳人的心目地位已经超越了福田、罗湖了。实际上,南山确实是深圳的高科技中心,新型产业集聚,科技人才聚集,众多科技公司在此聚集,腾讯、阿里、百度等众多知名互联网巨头深圳公司也都在南山区。就业岗位众多、就业人群年轻,高工资和高房价带来的相应配套也都比较优质,海岸城、深圳湾万象城一带弥漫着RMB的气息。


南头街道早在1991年就由原来的大新街道更名为现在的名称,在南山是开发起步较早,居住非常成熟的街道,南山很多行政机关的驻地都在该辖区。也正是因为发展起步早的原因,街道虽然居住氛围和配套成熟,但同时也面临城市老龄化、新型产业较弱、生活配套趋于传统等问题。不过南头街道的优势也比较明显,能够受到南山多个强产业片区利好辐射。


鸿荣源尚璟公馆所在的南联社区处于南山西部边缘,与宝安新安的龙井社区相邻,片区开发相较于南山其它成熟片区相对滞后,区域有较多老旧小区和城中村,城市面貌观感一般。片区建筑密度低、高层建筑少,有大片绿地分布,同时鸿荣源尚璟公馆也被规划绿地环绕,加上鸿荣源尚璟公馆近有中山公园、南头古城,远可观海景、山水景观,宜居属性较佳。鸿荣源尚璟公馆周边建筑多以传统产业/工业为主,住宅小区分布少且相对零散,目前居住氛围较差。片区生活配套更多依赖新安的设施/场所,这对于本鸿荣源尚璟公馆来说就会存在不够便利的问题。


鸿荣源尚璟公馆自身几乎没配套商业,主要依赖周边商业,目前优质商业距离鸿荣源尚璟公馆稍远,欠缺便利性;当前鸿荣源尚璟公馆不是地铁口物业,但12号线今年底前就能开通,本鸿荣源尚璟公馆是同乐南山地铁口物业;鸿荣源尚璟公馆周边交通路网较为完善,自驾去宝中、前海及深圳各热门商务区都比较方便;鸿荣源尚璟公馆周边教育资源丰富,但鸿荣源尚璟公馆对口的是南山区教育科学研究院同乐实验学校(九年制),学校没啥亮点并且距离1.6公里也比较远;鸿荣源尚璟公馆距离宝安人民医院步行900米左右,如遇就医需求还是比较方便的,但也只有这一个大型综合性医院,缺少选择性;周边休闲娱乐较为优质,中山公园、南头古城距离鸿荣源尚璟公馆都不远,另外还有文化艺术馆、科技馆、足球公园也都分布在鸿荣源尚璟公馆1.5公里范围内。


鸿荣源尚璟公馆占地面积只7000多平,建面却有约6.77万平,容居率7.2,由2栋楼组成,只有住宅一种业态,商业几乎可以忽略不计。作为一个纯居社区,与居住舒适性相关的优势一个没有,反而是通常被诟病的点它给占全了,体量小、超高层、内部配套弱、容积率高、停车位连紧张、梯户比高等等。所以如果单纯对鸿荣源尚璟公馆自身评价的话,可能大部分人都不会喜欢。


鸿荣源尚璟公馆主推60-80㎡户型,我预测大概率是两房和三房一卫两种户型,定位刚需客群为主,我觉得这个定位找的还是挺准的,这个地段和鸿荣源尚璟公馆基础条件做大户型,稍微有点预算的估计都看不上。目前没有户型图,对户型结构不太好评价,从建筑结构上来看应该不会存在拐弯抹角的功能间,但肯定会有部分功能间采光通风性能差,这是一层多户建筑的通病。


鸿荣源尚璟公馆优点与不利因素:①自身是超高层,目前周边比较空旷,也没什么超高层建筑,各层段视野、景观、通风情况会比较好;②鸿荣源尚璟公馆供应的小户型在南山是非常稀缺的产品,虽然槽点也不少,但还是具有非常强的竞争力;③鸿荣源尚璟公馆周边公园绿地规划多且有公园有景点,受南山多个重点科技产业片区利好辐射;④鸿荣源尚璟公馆周边后期会存在大量基建,可能会对鸿荣源尚璟公馆居民产生一系列干扰;⑤鸿荣源尚璟公馆临近南坪快速,虽然有做隔音处理,但临近鸿荣源尚璟公馆那一段刚好是隔音段的尾端,对本鸿荣源尚璟公馆影响会比较大;⑥鸿荣源尚璟公馆临近两个规模较大的农贸市场,其中有一个主要是经验家禽类的,估计会有异味影响到本鸿荣源尚璟公馆。


距离鸿荣源尚璟公馆相对较近(1公里内)的二手小区有3个,湖滨花园、豪方天际花园、前海东岸,其中湖滨花园是1983年建成的已经非常旧了,就不拿来对比了,另外两个小区建成于2000年-2005年,政府指导价均价是9.45万,根据贝壳找房网显示这连个小区挂盘房源有90多套,挂盘均价12.85万,自2020年1月至今这两个小区成交房源40套,成交均价10.82万。


南山自2021年1月至今备案入市鸿荣源尚璟公馆鸿荣源尚璟公馆9个/批,分布在南山6个街道,整体均价是10.61万,价格最低的弘基南城小筑均价是8万,是南头去年到今年唯一入市的住宅鸿荣源尚璟公馆,粤海街道的华润城润玺均价13.23万是南山价格最高的。总体来看南山新房住宅供应确实是少,产业或居住环境稍微好点的都要10万以上,能备到10万以下都是成熟老街道,并且南山的鸿荣源尚璟公馆都倾向做大户型,如此高的房价,又搞大户型,南山一众刚需内心那个“苦”啊!


根据指导价,二手成交价,新房供应价三个因素综合考虑,我预计本鸿荣源尚璟公馆备案价格大概率会在8.5万-9万之间,超过9万可能性有,但可能性不大,即使超也不会太多。这样的价格性价比还是很明显的,其一这个价格低于临近小区挂盘均价挂到至少在3万+,第二这个价格也低于成交均价近2万,其三这个价格也低于政府指导价。但就价格来说是非常有竞争力的,当然这只是我的预侧价格,最终还是要以备案价格为准。


总的来说,作为南山少见的小户型、低总价新盘,尚璟公馆的位置还是不错的,中意南山的盆友可以重点关注一下,尤其是在南山工作的刚需群体。虽然鸿荣源尚璟公馆自身有很多槽点,这些槽点也是很多人比较介意的,但必须要认识清楚,在南山它的地段和配套并不是很好,但依然好过买在其它行政区要忍受长时间通勤的劳累要好的多,关键是同样的总价你买在外大区,配套情况又能比它好多少呢?并且该鸿荣源尚璟公馆在产品这一块有极强的稀缺性,我当然知道什么样的房子住着会更舒服,要给你们推荐更好的鸿荣源尚璟公馆,但我深知在南山这种产品出现的概率极低,有这样的机会就要好好把握一下,500万左右两房,对于工作在高新科技园、前海合作区、宝中一带的年轻刚需来说,能兼顾预算、生活、工作的机会真的不多。


当然,我推荐这个鸿荣源尚璟公馆并不只是从产品角度出发的,区位,价格、配套、产业辐射,规划、前景等等各方面都有考虑,可能某些方面目前还欠缺,但综合来说它的自身基础条件和配套不输很多市区同价位、同预算的新房。对于想投资南山新房的客户而言,我认为这是一个不错的鸿荣源尚璟公馆,低总价、价格倒挂,比指导价低,即将通车的地铁口......完全符合当前市场大环境下投资要素。对于有预算,买来自住,又比较在意居住体验不想迁就的可以跳过看其它鸿荣源尚璟公馆了,这里没有你想要的配套便利性和居住舒适性。


南头片区东邻科技园,西面接前海/宝中,地理区位非常好,但房价水平却和一东一西的科技园和前海/宝中差距很大。南头作为曾经市区二线关所在地发展较早,许多行政机关办公所在地,片区小产权房与早期的建筑使得整个城区面貌相对老旧,也导致区域发展、房价涨速均落后于南山其他片区。尽管这些年在不断加大旧改力度,如田厦新村、恒大大新村、卓越九珑、一甲村等大型旧改鸿荣源尚璟公馆,但进度十分缓慢,只有零星的一些小型鸿荣源尚璟公馆维持域内的新房供应。


南山虽好,也不是每个片区具备这么优的条如当前的南头就比较普通,但好就好在它有几个混的比较亲近的“好大哥”,近来南头片区虽然旧改进度慢、入市鸿荣源尚璟公馆也少,但规划、基建却没停滞过,随着受兄弟片区利好辐射,城市的飞速发展,这里的城市环境也将会逐渐呈现出新的面貌,未来可期!!!,最后,我还是要说一下,山我个人是非常喜欢的,相较于市区福田或者罗南山显得非常年轻,发展势头正旺,配套、产业、环境、经济、规划前景,样样都拔萃。

鸿荣源尚璟公馆看房预约热线:400-151-7897

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