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前海新纪元卖不出去?前海新纪元样板房不符合实际?

邹巧声 发布时间:2019-10-04 14:38

概况:废话不多说了,直接上干货吧 开发商 开发商是 福城集团, 实力还不错 ,小有名气。在深圳已有近20年的开发历史,以住宅与商业地产开发为主,以城市运营投资与物业管理为两翼的房……

废话不多说了,直接上干货吧



开发商

开发商是福城集团,实力还不错,小有名气。在深圳已有近20年的开发历史,以住宅与商业地产开发为主,以城市运营投资与物业管理为两翼的房地产专业公司。专注选取大道沿线潜质资产,前期已成功开发嘉洲豪园、嘉洲富苑、嘉洲公馆等知名项目,在深圳有一定的影响力,属于专业的大道资产开发和运营者。


规划配套

大体量商务综合体 毗邻多个重点经济核心


项目所在的区位,整体来看,除了在前海辐射范围内,通过道路及地铁连接,还串联起了后海总部基地、南山科技园和留仙洞总部基地等深圳重点规划的产业片区。


有产业支撑,则能长远立足。后期随着几大规划区的发展成熟,可以预计对项目所处区域的物业价值也将稳步提升,尤其是未来轨道交通的完善,会使得这块区域更便捷,更持续地承接几大经济核心区外溢的就业人群。


而且,随着深圳就业人群的新生代越来越多,对租赁住房有一定追求的群体或将不断地增长,并且,随着现状城中村的城市更新深化加剧,从城中村中释放出来的部分群体,也会对周边的中小户型居住产品起到推动作用。


周边规划多个大型旧改


区域内片区建筑老旧,土地的利用效率低,且工业用地占比不少,后期会持续有城市更新项目落地。根据牛浩思团队的统计,目前区域范围内有多个大型的城市更新项目立项或意向阶段,落地后将对片区发展起到积极作用。


主要城市更新项目例举:

卓越翻身45/47区旧改:谈判阶段,拟建大型综合体项目。

佳兆业尖岗山项目:打造新安十大重点新型产业项目。

中粮大悦城:创业路上值得期待的大型旧改,拟建商业综合体。


主干道沿线物业  轨道交通带动区域发展


整体的区位较佳,但没有好的交通支撑,亦是无济于事。没有好的交通配套,也难以形成所谓的好区位。两者可谓是相辅相成。


前海新纪元位于107大道边上,附近还有宝安大道、沿江高速、广深高速和南光高速等高(快)速路,交通优势就不再赘言了。


主要担忧的是,临路项目,会不会影响舒适度。从google earth卫星图测量来看,建筑与107大道主干道的距离大概有57m,另外项目还退让红线13米(107大道),损失一定收益来保证整体的居住舒适度;随着107市政化方向,沿线将改成慢行交通,底部快车,沿线噪音会大大降低;加上项目玻璃用的是中空low-e玻璃,这种材料基本可以把噪音降低到可接受的范围内。


按照规划,市政化改造2018年开工。发改委已经批复了107大道(宝安段)市政化改造工程项目建议书,改造后107国道(宝安段)道路等级为城市主干路,设计车速为主路60km/h,辅路40km/h,车道数采用8(主路)+4(辅路)的形式。


按照规划,今年年内就要动工的地铁12号线会在上川路和前进路交汇处设置上川站(以实际运营名为准),距离约700米。


地铁12号线预计2022年通车运营,该线路将支撑整个西部发展轴,覆盖西部地区南北向交通需求走廊,是连接宝安两大重点规划区域大空港(机场)、宝中(前海)和南山中心区至太子湾片区的大动脉。


有消息称,地铁15号线将争取在2020年前开通建设,加快推进轨道107线前期规划,探索推进中运量有轨电车规划建设,区域交通有望持续升级。


商业发展快 市政配套规格高


得力于新城的规划和老城的底蕴,福城·前海新纪元除了自身作为综合体的商业等配套外,所在的区域可谓应有尽有了。


这几年,片区还诞生了不少集中型大体量配套。例如海雅缤纷城和即将开业的壹方城,逐步形成西部的黄金商圈。


在市政配套方面,宝安滨海华侨城项目、滨海文化公园在建当中;图书馆、展览馆、博物馆“三馆合一”,与青少年宫及演艺中心连城一体,还有宝安体育中心等都距离项目不远。


海雅缤纷城:2013年9月13日正式开业,位于宝安区新安街道建安一路与新圳路交汇处,总建筑面积27万平方米。海雅商业广场是KK MALL面积的两倍多,引入3000个品牌,35个主力商家。已有多家国内外知名品牌确定入驻,该商圈集主力商场、步行街、大型影剧院、观光长廊、特色名店、消费体验店、时尚概念点于一体。


中洲πmall:首创6万㎡自然主题购物空间,汇聚华润万家、橙天嘉禾以及春满园等品牌,精心打造家庭欢聚、家居生活、休闲娱乐、潮流时尚四大经营主题。


中粮大悦城:位于新安25区创业二路与前进一路,为中高端集中式商业中心。大悦城已成为中粮集团城市综合体的核心品牌,主要以18-35岁新兴中产阶级为主力市场。


壹方城:将于今年10月28日正式开业 ,宝安中心首席集中购物中心,商业定位属宝安中心高端商场。现已完成90%的招商率,已入驻的有CGV双幕IMAX影院、不见书店、时装品牌MCM、奢侈品牌MONTBLANC、深圳首家森林亲子创意农乐园-乐只村、加拿大会所KTV等业态丰富的品牌。总体量36万㎡,2.5倍于万象城。


项目自带近8万㎡商业配套。


项目解析

福城·前海新纪元位于宝安区宝民一路与上川路的交汇处,深南大道西行出南头关约两公里,占地面积约5.5万㎡,规划总建筑面积50万㎡,是集商务公寓、商业办公和酒店等业态为一体的商务综合体。


项目主推建面约33-104㎡的商务公寓产品,目前在售均价约6万元/㎡。


小户公寓产品稀缺,先发优势足,具有投资价值


首推的A/B/C座已于2017年8月份入市,4梯12户,主推33-104㎡商务公寓,层高3米,预计2018年12月交房。


综述


1、前海的物业准入门槛越来越高,项目的小户产品有总价低的先发优势。


2、对于公寓而言,最重要的是地理位置好,交通便捷,好出租,项目深度匹配现代消费升级的小年轻或小家庭住房需求,自身交通条件良好,未来也有重要的轨道交通规划,发展可期。


3、完善的市政配套为项目带来价值提升,项目3公里范围内积聚了宝安滨海文化公园、宝安体育中心、图书馆、青少年宫、演艺中心、宝安文化艺术馆、新安影剧院和宝安科技馆等文体配套。


4、地处宝中黄金商业圈,项目自带8万㎡集中式商业与海雅缤纷城、壹方城等大型集中式购物中心相得益彰,奠定宝安的商业核心。


5、项目周边的旧改体量大,改造需要花费一定的时间,其价值也会随着这些更新得到持续提升,并不是一蹴而就,适合长期投资,短期以租金获益为主。


更新时间:2018-11-13

梯户比为H座6梯22户、EF座4梯14户,车位比达到了约1:1在市场上公寓产品中属相当高的车位配比,提供建面31~133㎡全面积段产品,共7种户型。

建筑面积约31

建筑面积约69

建筑面积约51

建筑面积约78

建筑面积约77

建筑面积约101

建筑面积约133


建筑面积约31

朝向西南或东北,户型开间2.9米,具有良好的开间进深比。有利于家居摆放。周边被其它户型包围,视野偏窄阳光直射会有一定影响。对于单身公寓产品来说,户型整体功能比较全面,空间设计合理,带有生活阳台明厨明卫。入户方向有效保护室内隐私。


建筑面积约69

户型仅在H栋29层。采光面较佳。处于楼体中间位置视野偏窄。室内空间无承重墙干扰可塑空间大,稍作改动即可做两房使用。从格局上可算是两个31平方米户型合并,如果可改变开门位置可做两个独立单身公寓功能。


建筑面积约51

朝向东南或西北方向,东南向具有更好的通风和日照,但也更容易受到车辆噪音影响。户型方正,4.7米大开间采光充足,自带生活阳台明厨明卫,在同面积段产品中有相当不错的鹅居住舒适度。


建筑面积约78

端头户型,开间达到6.7米三面采光,采光通风能力较佳。户型方正内部无承重墙干扰,空间选择自由度高,可考虑做两房对称布局,空间利用率高,明厨明卫居住舒适。


建筑面积约77

端头户型三面采光,户型方正功能分区合理,各空间独立能力强,多处开窗可根据自身实际需要进行空间分割,根据户型可考虑做3房配置,并带有独立生活阳台和主阳台,此户型实用性能甚至高过许多同面积段住宅水平。


建筑面积约101

分布在28-29层高层部分,可有效缓解路面噪音影响。大开间单面采光对称布局,短进深比室内采光优秀。室内空间排布自由度高。可做舒适型两房使用,也可做三房使用。双生活阳台配置,明厨明卫实用性能较好。


建筑面积约133

项目最大户型分布在28-29层高层端头位置,可有效缓解路面噪音影响。三面采光,具有良好的通风采光效果,户型功能全面,可根据自身需要分隔出两个独立区域。合并使用对居住空间尺度有很大提高。


总结:


户型均好性体现比较一般,不同户型之间可能会造成比较明显的差价,对于公寓产品来说仍在可接受范围;


室内空间少承重墙的设置给予户型很好的自由空间,对于不同需求的人群可进行个性化改造;


全户型带阳台,在功能和舒适度方面提升明显,明厨明卫可提供优质的居住体验;


价位分析


福城前海新纪元获批了与预售许可证,此次共备案540套房源,位于2栋E座、2栋F座和2栋H座,包含商业和商务公寓两种产品。


其中商业为整个2栋底层,共备案13套,户型建面均为493㎡,均价约13.7万/㎡,单价区间在11.8-19.8万㎡,总价区间在5816-9758万/套;


商务公寓,共备案527套,户型建面约31-493㎡,均价约6.1万/㎡,单价区间在5.7-6.8万/㎡,总价区间在208-3330万/套。


部分备案价格

更新时间:2017-08-07

前海新纪元目前已经拿到预售许可证,共备案753套,产权均为40年,其中商务公寓723套,单价区间在5.4-7.5万/平之间,备案均价约为6.5万/平,总价180万起,最高约为786万;商业30套,单价区间在10.8-19.8万/平内,备案均价约为15.4万/平。目前已于7月22日开放展示中心,将于近期开盘。


此次具体备案楼栋为3栋A、B、C座,其中A、B座为6-29层,C座为6-15层,其中A座、C座均价相当,分别约为63942元/平和63202元/平,B座均价最高,约为66712元/平。


项目户型建面较为多样,整体大致可分为6个面积段,分别是33-38平、52-59平、64平、76平、86-94平、101平,具体如下:


33-38平户型,备案单价区间在5.4-6.6万/平之间,单价均价低于项目整体均价,约为6.1万/平,总价最低约为180万,最高至231万,总价均价约为207万。


52-59平户型,备案单价区间为5.9-7.2万,单价均价接近整体均价但略低,约为6.4万/平,总价区间在328-397万,总价均价为368万。


64平户型较少,仅24套,位于B座,单价间差距很小,在7-7.2万之间,均价比项目整体高6000,达到约7.1万/平,总价在444-458万间,总价均价约为450万/套。


76平户型也仅26套,A座和C座各有部分单位,单价区间在6.6-6.9万间,单价均价稍高于整体均价,约为6.8万/平,总价区间在499-518万内,总价均价约为511万/套。


86-94平户型有129套,单价区间为6.2-7.2万/平,单价均价6.7万/平,总价区间为539-665万,总价均价约为588万/套。


101平户型也较少,只有31套,散落分布在A座和C座,是所有户型中单价最贵总价最高的单位,单价区间在7.2-7.4万间,单价均价达约7.4万/平,总价最低约为737万/套,最高至786万/套,总价均价为747万。


注意:以上价格为市规土委备案价格,仅供参考,销售价格以开发商公布为准。



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