龙华中洲迎玺花园价值分析!龙华中洲迎玺花园能不能买?

2023-11-19      关键词:龙华中洲迎玺花园价值分析     咨询热线:400-151-7897

中洲迎玺花园简介

据悉,中洲迎玺花园项目分为两个大地块,且分多期开发,总占地面积约7.7万㎡,规划总建筑面积约44.6万㎡,集住宅、裙楼商业、社区基础生活配套于一体。

项目即将首推的靠近龙华大道地块由两栋共9座住宅单元楼组成,且为纯商品房围合小区,容积率约为4.24,是目前北站片区容积率最低的小区。

中洲迎玺花园计划将在今年4季度首推一期的1栋共4座住宅单元,30F/47F,梯户比为2梯4户/3梯4户/3梯3户。

根据已知项目信息,一期共有可售住宅房源644套,户型建面为约93-136㎡的3-4房2卫,得房率约在74-78%左右,参考周边项目预计毛坯均价约7.2万/㎡。

按照同类项目的定价规则,中洲迎玺的总价区间主要分布在600-1100万/套之间,几乎与隔壁的超核中心润府相当。

即便是按照当前行情,实际入市价大概率有折扣,但上车门槛还是比前面入市的华润紫云府、中海珑悦理、保利招商龙誉项目要高不少。

中洲迎玺的户型虽然有好几个面积段,但从早前公布的户型图看,相邻两个面积的户型设计几乎完全相同,且因为得房率稍有高低,导致套内的实际使用面积也基本相同,更多只是分布和朝向的区别。

中洲迎玺沙盘

以同样是3房2卫的约93㎡和97㎡两个面积户型为例,都是传统的竖厅设计,两个户型几乎完全一致,且据有媒体估算,93㎡户型的得房率约77.34%,而97㎡户型的得房率为74.15%,二者的实际套内面积却同样约为71.93㎡。

中洲迎玺花园户型图


而我们从户型分布上看,虽然两个面积户型的朝向几乎相同,但97㎡户型多花的4㎡价格,实际上是其户型分布更好,视野更佳。


再看看4房2卫的三个户型,设计和布局也几乎完全相同,然而建面约115㎡的得房率约为78.14%,套内面积约89.86㎡,而120㎡户型的得房率约为74.88%,套内面积同样约为89.86㎡,与前者相同,仅是因为朝向的差异。

如果按照7万/㎡计算的话,120㎡比115㎡总价多出了35万㎡,差不多是一个简装的费用。

而从户型分布上看,115㎡的户型较少,且选择比较有限,而120㎡户型较多,也有多个不同的朝向,如果从未来二手房流通上看,120㎡户型还是相对更有优势的。因此在这两个面积段选择上,Ya姐认为多出的这“35万”还算值得。

最大一个户型136㎡同样是做了4厅2卫的设计,与其他户型相比,真正做到了“动静分区”,但整体的功能性并没有太大的改变,更稍显可惜的是没有做成“3卫”设计。


实际上,由于这几年北站不断卖地,不断有新项目推出,且周边的配套在不断完善,整个区域的优缺点大家都比较熟悉,Ya姐在此前也聊了多次,因此也不再赘述。

对于中洲迎玺花园项目来说,如果预算足够的话,总体上还是值得期待的。如果不是大环境和市场趋于饱和影响,中洲迎玺确实是可以和超核润府比肩的。

虽然预估总价会比其他几个项目略高,但价格即是价值的体现,其未来前景也大概率会比其他几个项目更好。

中洲迎玺花园

当然,Ya姐认为中洲迎玺项目本身有几个争议点,或许会影响打新者的置业选择,我们也要点出来。

第一,据悉项目是92年批地,土地产权剩下39年,虽然可以“补价续约”,但还是会对未来二手房的出售带来不良影响;

第二,据公开信息,中洲迎玺项目“引入了”信达资本,后者“借了”42.01亿元给前者,实际上中洲迎玺项目大部分的权益不再是中洲,而是信达,这或许会让购房者对中洲的公司实力和可持续性经营带来一定担忧。

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