中洲迎玺花园简介
据悉，中洲迎玺花园项目分为两个大地块，且分多期开发，总占地面积约7.7万㎡，规划总建筑面积约44.6万㎡，集住宅、裙楼商业、社区基础生活配套于一体。
项目即将首推的靠近龙华大道地块由两栋共9座住宅单元楼组成，且为纯商品房围合小区，容积率约为4.24，是目前北站片区容积率最低的小区。
中洲迎玺花园计划将在今年4季度首推一期的1栋共4座住宅单元，30F/47F，梯户比为2梯4户/3梯4户/3梯3户。
根据已知项目信息，一期共有可售住宅房源644套，户型建面为约93-136㎡的3-4房2卫，得房率约在74-78%左右，参考周边项目预计毛坯均价约7.2万/㎡。
按照同类项目的定价规则，中洲迎玺的总价区间主要分布在600-1100万/套之间，几乎与隔壁的超核中心润府相当。
即便是按照当前行情，实际入市价大概率有折扣，但上车门槛还是比前面入市的华润紫云府、中海珑悦理、保利招商龙誉项目要高不少。
中洲迎玺的户型虽然有好几个面积段，但从早前公布的户型图看，相邻两个面积的户型设计几乎完全相同，且因为得房率稍有高低，导致套内的实际使用面积也基本相同，更多只是分布和朝向的区别。
中洲迎玺沙盘
以同样是3房2卫的约93㎡和97㎡两个面积户型为例，都是传统的竖厅设计，两个户型几乎完全一致，且据有媒体估算，93㎡户型的得房率约77.34%，而97㎡户型的得房率为74.15%，二者的实际套内面积却同样约为71.93㎡。
中洲迎玺花园户型图
而我们从户型分布上看，虽然两个面积户型的朝向几乎相同，但97㎡户型多花的4㎡价格，实际上是其户型分布更好，视野更佳。
再看看4房2卫的三个户型，设计和布局也几乎完全相同，然而建面约115㎡的得房率约为78.14%，套内面积约89.86㎡，而120㎡户型的得房率约为74.88%，套内面积同样约为89.86㎡，与前者相同，仅是因为朝向的差异。
如果按照7万/㎡计算的话，120㎡比115㎡总价多出了35万㎡，差不多是一个简装的费用。
而从户型分布上看，115㎡的户型较少，且选择比较有限，而120㎡户型较多，也有多个不同的朝向，如果从未来二手房流通上看，120㎡户型还是相对更有优势的。因此在这两个面积段选择上，Ya姐认为多出的这“35万”还算值得。
最大一个户型136㎡同样是做了4厅2卫的设计，与其他户型相比，真正做到了“动静分区”，但整体的功能性并没有太大的改变，更稍显可惜的是没有做成“3卫”设计。
实际上，由于这几年北站不断卖地，不断有新项目推出，且周边的配套在不断完善，整个区域的优缺点大家都比较熟悉，Ya姐在此前也聊了多次，因此也不再赘述。
对于中洲迎玺花园项目来说，如果预算足够的话，总体上还是值得期待的。如果不是大环境和市场趋于饱和影响，中洲迎玺确实是可以和超核润府比肩的。
虽然预估总价会比其他几个项目略高，但价格即是价值的体现，其未来前景也大概率会比其他几个项目更好。
中洲迎玺花园
当然，Ya姐认为中洲迎玺项目本身有几个争议点，或许会影响打新者的置业选择，我们也要点出来。
第一，据悉项目是92年批地，土地产权剩下39年，虽然可以“补价续约”，但还是会对未来二手房的出售带来不良影响；
第二，据公开信息，中洲迎玺项目“引入了”信达资本，后者“借了”42.01亿元给前者，实际上中洲迎玺项目大部分的权益不再是中洲，而是信达，这或许会让购房者对中洲的公司实力和可持续性经营带来一定担忧。