绿景白石洲璟庭几梯几户,绿景白石洲璟庭到底价值几何?

2023-12-11      关键词:绿景白石洲璟庭几梯几户     咨询热线:400-151-7897

绿景白石洲璟庭简介

【绿景璟庭】,优质地段,深圳最高的高度,关内最大规模的旧改,自从入市以来,一直争议不断!

本文分为以下几个部分:

一、项目优劣势分析

二、项目基础数据一览

三、周边配套

四、户型介绍

五、一镜到底 视频欣赏  装修标准一览

六、项目对比(竞品、价格)(附价格表)

七、小结

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优点:

1、【绿景璟庭】主打一个地段优势,南山核心区,东面北面华侨城,西面科技园,南面深圳湾超级总部基地

2、靠近大沙河湿地,绿地面积大,生态环境好,空气清新,片区有打造成 纽约中央公园 的潜力

3、片区规划新学校,大概率名校集团化

4、位于深南大道和北环大道之间,主干道交通便捷,临近地铁罗宝线(1号线)白石洲站,未来有29号线补充白石洲北站

5、价格优势,和【润玺】隔沙河高尔夫相望,折扣力度大,价格上存在倒挂

6、片区整体和周边商品房供应不算多,目前西面华润城莱英旧改遥遥无期,南面深超总就一个中海的项目,北面和东面华侨城片区没有新的增量,旁边的深业后续开大户型住宅,供应也不算很多,相比前海片区的商品房供应不算多

不足:

1、白石洲旧改项目,建设周期长,未来不确定因素多,并且建设会长时间伴随着噪音、粉尘、夜照灯等的影响,居住体验感不好

2、周边城市环境杂乱,面貌不好,如果旧改不顺利,未来就会像 上下沙 一样新旧混杂

3、容积率高(10.0),超高层建筑74层,电梯虽然分高低区,但是高峰出行还是会有一定影响,功能看似好用,但是也许会增加电梯等待时间

4、西北角有一栋4层高的110KV变电站

5、部分户型视野会被【深业世纪山谷】遮挡

6、使用率低,户型上居住体验感稍差

7、业态较复杂,回迁、公寓、住宅混杂,非纯粹住宅

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项目基础数据一览:

【容积率】10.3
【车位比】1:0.73  (拉通住宅公寓商业,但分区管理住宅是一户一张月卡)

【绿化率】30%

【得房率】70%
【交楼时间】2026年1月15日前

【交楼标准】精装交楼(7000一平交标)

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周边配套:

交通:

地铁:一号线罗宝线【白石洲地铁站】相隔一个街口约600米,走路预计10分钟;另外还有五期地铁规划中的【29号线】报建成功,设有白石洲北站就在项目楼下,不过建设周期会比较长。

陆路:临近【深南大道、沙河东路、北环大道】等主干道,自驾方便,但是平时高峰期出行会有堵车的情况

其他:15min 直达【深圳湾口岸】及【太子湾邮轮母港】直通港澳,18min直达【福田高铁站】,通达区外,26min直达【宝安国际机场】

项目:创新打造地上地下七重结构立体化交通系统,不同交通系统分层互联,人行系统、城市公共道路系统,科学化疏解交通压力。

商业:

项目自带40万㎡的商业,有一条1.2km的绿轴串联;

目前周边最近的商业有【益田假日广场】和一路之隔的【万象天地】,两个都是高端大商业型综合体,还有深超总新开的【睿印】开车15分钟的【海岸城】和【欢乐海岸】

生态:

架空层约30万㎡空中花园、首创50米空中连廊、国家级生态保护区 大沙河生态湿地,

教育:

幼儿园:项目配建一个21班的幼儿园

中小学:【南外沙河小学】和【南外第二实验】,南外教育集团的63班九年一贯制学校(在建)

医疗:

约9万㎡社康,300米左右深圳沙河医院、2公里内深圳华侨城医院

文体:

汇集【欢乐谷、沙河高尔夫、世界之窗】等休闲娱乐设施

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户型介绍:

①【绿景璟庭】由6座建筑组成,1栋1-2单元为26/59层塔楼商务公寓,1栋3-5单元为74层塔楼住宅;

小区底部为3层裙楼商业,商业顶部是架空花园,1楼与12楼分别设置有通往“天悦花园”的连廊,与“天悦”商业及塔楼互通

1栋3-5单元电梯分高低区,48以下为低区,以上为高区;3/4单元低区4梯7户,高区3梯6户,5单元低区3梯6户,高区3梯6户

②标准层高3m,部分层高3.15m

③户型面积段有:

110㎡三房两卫   共320套

118㎡三房两卫   共64套

125㎡A户型三房两卫   共646套

125㎡B户型三房两卫   共99套

125㎡C户型三房两卫   共64套

187㎡四房两厅   共58套(3/4单元高区)

【110㎡三房两卫】

面积段最小的三房,主朝向为全向阳的设计,

采光不错,有东南朝向和西北朝向,西北被{深业世纪山谷}遮挡,不太建议

【118㎡三房两卫】

五单元西南向中间位置,双龙抱珠户型,利用率高。

缺点是,两侧单面采光设计,没有侧向采光面,主卧为暗卫,厨房和公卫采光差。

【125㎡A户型三房两卫】

传统的三房两厅两卫,动静分区户型,厨房带生活阳台。房间做得相对均衡。也是货量最多的户型

三单元西南朝向中高层可以看深圳湾及海景(单价比较贵),东北朝向单价会便宜一点

【125㎡B户型三房两卫】

118㎡户型的放大版,3/4单元的西南向的中间位置。户型整体尺度会比118㎡的大一点,厨房多个生活阳台,主卧是暗卫,公卫和厨房采光差。

【125㎡C户型三房两卫】

五单元端头位东南朝向,看小区花园。双龙抱珠户型,浪费面积少。有三面采光。所有户型中采光和朝向最好的单位。

【187㎡四房两卫】(3/4单元高区)

货量少有稀缺性,高层西南向多样性的景,核心地段大户型是更加稀缺难得的。美中不足的是只做两卫(这个面积段三卫应该是标配),不过产品没有过多承重墙,后期可以自己设计。

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【绿景白石洲璟庭】一镜到底 视频欣赏:

【绿景白石洲璟庭】装修标准一览:(7000元/平)

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项目对比(竞品、价格)(附价格表)

①【绿景白石洲璟庭】同一开发商曾经的产品有:

【绿景花园】、【绿景新苑】、【绿景蓝湾半岛】、【绿景中城天邑】、【NEO企业大道】、【绿景香颂花园】、【绿景公馆1866】【绿景红树湾一号】等多个住宅,整体项目品质属于中规中矩类型,不拉跨也不算出彩,物业目前口碑一般

②与【绿景白石洲璟庭】成为竞品的项目有:

【金地环湾城】【越秀瑞樾府】【天健悦桂府】

③【绿景白石洲璟庭】价格表:(折后总价表)

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小结:

目前提到【绿景璟庭】,就一定会联想到华润城,网红盘之间的比较,永远不会停止

一步之遥的【华润城润府】系列,二手目前成交在12-17万每平方米,【华润城润玺】一期,目前了解到的行情,在14-20万每平方米,目前【绿景璟庭】最低单价8.6万,最低总价950万起步,乍一看确实有一些优势

但是目前拿【白石洲】跟已经非常成熟的大冲【华润城】板块来比较,肯定是非常不科学的


虽然【白石洲】有超过【华润城】的潜力,但一定是在规划和旧改落地都十分顺利的情况之下,并且有更大型的开发商来参与打造,比如华润自己;而从绿景过往开发的项目和商业打造能力来看,目前都是有所欠缺的


而目前经济发展放缓,绿景自身资金情况十分紧张,未来绿景对白石洲的开发,还存在着很大的不确定性,但是白石洲这个地段,依旧是深圳非常有价值的位置,即使最后旧改推进不顺利,通勤和地段依然都相对比较方便,及时做个睡城,也睡得可以说非常便捷了,就算自身商业没打造起来,周边【万象天地】、【益田假日广场】、【睿印】等高端商业确实只是一步之遥


从目前绿景展示的产品品质来看,整体的品质还是优于绿景之前开发的产品,从居住角度来说,如果能忍受较高的容积率和交通堵塞,那【绿景璟庭】还是一个不错的产品,尤其是比较适合喜欢有商业氛围、对容积率抗性较低、追求便利以及时尚生活方式的年轻人,喜爱低密度、大社区花园人士劝退


投资角度来说,就会有一些赌的成分,如果旧改推进顺利,未来升值收益,尤其短期收益,能跑赢绝大多数区域,超过周边区域如科技园等等,完全没有问题;如果未来绿景资金困难,旧改受阻,那可能只能跑平大盘,未来涨幅会弱于科技园,适合投资相对激进的投资者


毕竟1000万左右的预算,能选的地段和产品,真的非常少,虽然【绿景璟庭】各种缺点,但是放眼望去,能选择的110平的同面积产品,新盘就只有宝安中心的【越秀瑞樾府】、前海的【天健悦湾府】、福田沙尾【金地环湾城】和深云的【方直珑樾山】了,地段成熟度和概念上来说,白石洲还是有其不可替代的优势


二手盘的话,连临近华润城系列的八十多两房都不够钱,或者选择【大冲城市花园】、【首地荣御】这种更刚需的入门级三房产品,虽然密度更低,但是品质方面,一定会存在差距

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