滨海玺悦府是下半年虎门热点新盘之一，淘房志团队对此也进行了实地踩盘。
据悉，玺悦府备案价在3.1-3.4万/㎡，总共两个单元，每个单元100套，目前正在卖一单元。此盘卖点有四：一是离虎门高铁站近；二是离公立学校近；三是离万达广场近；四是离高速近。项目总体来看体量不大，仅一栋两单元，最大槽点是5左右的高容积率和10%左右的低绿化率，噪音影响也很大。那么，作为第一个与东莞楼市新规首先“碰面”的新盘，它到底如何？看完下面的踩盘评级，再做判断吧！
大区位上，该项目位于粤港澳大湾区的几何中心位置，东莞滨海湾新区的城芯位置，具体在虎门镇卡蔓中心东北50米。
虎门的区位优势特别明显，一座虎门大桥连接广州东莞，而现在的虎门，不仅是滨海湾新区的主战场，也是整个湾区的一个具有举足轻重意义的交通枢纽。
不过很火的虎门TOD离该项目越2公里，所以也不算TOD盘。
众所周知，服装业是虎门一大支柱产业，而项目周边有两大产业集群，国际布料交易中心、虎门富民布料市场。
总结：地段优势明显，临近支柱产业群。
因此，区位评级给予16分。
滨海玺悦府离东莞市中心也不算太远，淘房志团队从国贸出发，在不堵车的情况下，40分钟左右便可抵达该项目。项目附近有多个公交站点，离得近有社岗站、南国酒店站，还有虎门总站等，都在300米范围内，离虎门总站一起的还有个虎门汽车客运站，出行确实很方便。
虎门站便处于东莞人都熟悉的地铁2号线上，不过距离稍微有点远。项目沿着莞太路前行2公里才能到达。另外，在虎门站旁边还有穗深城际，这是沟通广州、东莞、深圳三市的快速交通通道。旁边多条高速路环绕，广龙高速、京港澳高速、莞佛高速等等，临近虎门大桥，过了桥便到达广州南沙自贸区。
总结：从交通位置来看，在镇街内有多个公交站可供出行，旁边的高速也给予便利，不过去虎门站稍微有点距离。
因此，交通评级给予17分。
没有完善醇熟的配套对楼盘来说也是个致命伤，那么该项目相关配套如何呢？商业配套上，项目拿得出手的大概只有一个虎门万达广场商圈，距离上仅800米，怪不得是卖点之一。1公里范围内也有金地时代广场、天虹广场、鼎晟生活广场等等，不过人气不算大。总之，附近有万达大商圈，小名气的广场也有几个，还是可以接受。教育资源上，1公里范围内有虎门宇华学校、博美小学、博涌小学，2公里外有虎门第四中学、崇雅外国语小学、白沙小学等等。而博涌小学，是虎门镇公办小学，旁边还设有博涌幼儿园，经过新建工作，学位不足的问题也得到了解决。不过总体上看，项目的教育资源一般。
医疗方面，2.6公里处有个三甲医院——东莞市滨海湾中心医院，3公里范围内多个综合、社区医院，像龙眼医院、北栅医院等等，距离上看，离小区还是挺近的。
景区资源较丰富，虎门广场、虎门公园、执信公园、鸦片战争博物馆等等都是附近比较热门的地方，不过距离上都在3公里左右，不太适合日常休闲散步。有一点要注意的是，项目本身的相关配套几乎可以忽略，规划的东西很少。周边环境虽不算很破旧，但车流量很大，噪音影响会很严重总结：整体看，周围的相关配套设施还是较为完善的，全靠万达商圈提升档次。其它的配套就很一般，不是距离远就是档次不行，周边环境噪音大，车流量多。滨海玺悦府占地面积4258㎡，建筑面积为28216㎡，一栋两单元，2梯4户，共26层，总户数仅200户。项目本身体量很小，不过200户的情况下，可能还是得面临车位紧张问题，毕竟该项目只提供了131个车位，车位比1:0.6。而且该项目是个典型的高容积率低绿化小区，项目本身很小，5.1的高容积率怎么看都觉得拥挤，而10%的绿化还是算了，有空出去外面走走吧。户型有4种，除了88-92㎡的是3房2厅1卫外、其它的像96-100㎡、103-108㎡、112-115㎡的都为3房2厅2卫。此次笔者只看到了96-100㎡的3房2厅户型，此户型为竖厅式，布局整体方正，动静分区明显。走进门第一个看到的是厨房，采用“U”型设计，空间还是挺大的，能容纳多人进行烹饪。
卧室走道隔开大厅与餐厅，一个生活阳台面对着客厅，采光不错，不过整个户型给人的空间感真的不大。卧室采用全飘窗设计，但这个户型的卧室个人感觉不大，产品没啥亮点。价格上，目前备案价在3.1-3.4万/平，而据数据显示，虎门一手住宅七月成交均价为3万/平，同比增长16%。从网上查到周边楼盘售价，像金地·琥悦这个二手房上周挂牌均价在3.5万/平左右。目前项目已开盘，首推1号楼，据销售介绍，目前看主要是自住多一些。从地段与交通看，这个价格也还算合理，只不过在如今的行情，加上附近多个新盘也即将开盘，恐怕竞争力还不够。总结：户型上全为竖厅式且都为3房2厅，就笔者所看的户型而言，产品本身没什么亮点，中规中矩。高容积率与低绿化率使得居住舒适度很一般。价格或许得益于地段与交通的因素，比七月虎门的成交均价要稍高些，不过笔者觉得产品本身没有太大竞争力。滨海玺悦府看房预约热线：400-151-7897
