深圳龙岸君粼介绍
开发商【金光华】曾经定位非常高端的楼盘，后续因为开发商后续出事，项目停摆十几年，目前从空置的商铺，稀疏的亮灯率，也能看出项目曾经荒废很久
从项目容积率、园林设计、公区配置、小区定位，都能看出是该项目按照豪宅便准来设计的，并且有现在的新项目没办法比拟的高拓展，使用率全部超过百分之百
本文分为以下几个部分：
一、项目优劣势分析
二、项目基础数据一览
三、周边配套
四、户型介绍
五、一镜到底 视频欣赏＋实景照片
六、项目对比（竞品、价格）（附价格表）
七、小结
01
项目优劣势分析
优点：
1、实用率是深圳新房的天花板，没有之一，个别户型实用率高达118%
2、约1.99的低密度，对于高层住宅来说非常稀缺，未来应该不会有了，高达60%绿化率，占地十万方，几乎是现在的新项目几倍的占地面积，社区花园非常大，环境好，有公园既视感，高32层，最大楼间距有350米，社区环境和容积率，未来很难有楼盘超越
3、户型设计都是朝南向，两梯三户，基本都有大落地窗，尤其是多阳台露台设计，比较大地提升了居住的舒适度
4、纯商品房、无回迁、无保障房，而且配备了别墅，定位还是比较高
1、不具备新房的限价优势，同样价格目前北站和红山都可以选择
2、在售三期前面的位置地块还没确定建什么，有可能产生一定程度的遮挡
3、学位一般，属于龙华区华南实验学校招生范围，这个学区范围楼盘有（龙岸花园、春华四季园、中海明德里、恒壹四季华府）
4、地段尴尬，位于龙华和坂田交界处，属于民乐片区
5、隔壁是华南物流园53公顷的旧改，未来会有噪音和粉尘的影响
6、几条主干道目前高峰期拥堵，不过【民乐路（华南路-五和大道段）】已完成验收，开通后将大大缩短至梅观高速车程
7、拓展面积有较小概率存在无法交付的风险
8、车位比不足1:1
02
项目简介
【开发商】深圳市金光华地产开发有限公司
【项目地址】龙华区民治街道雅园路与华南路交汇处
【占地面积】99046.5㎡
【总建筑面积】约28万㎡
【建筑类型】住宅、别墅
【物业公司】金光华集团
【物业费】4.95元
【楼栋数】三期推出7/8/9/10栋（共4栋）
【产品面积段】约86-176㎡
【梯户比】2T3
【容积率】1.99
【绿化率】60%
【使用率】高达118%
【楼层高】32层
【车位比】1:0.9
【均价】7.9万（含开发商对外报的8000元每平方精装和品牌家电，从交标来看出入不算大）
【交楼时间】三期2025年6月，一期现楼
【交付标准】精装
【产权年限】70年住宅
03
周边配套
交通：
地铁：距离地铁10号线【光雅园站】200米，【南坑站】约500米
陆路：去【五和大道】、【布龙路】、【梅观高速】等城市道路都比较方便，但上下班高峰期通常堵塞严重
其他：【民乐路（华南路-五和大道段）】已完成验收，开通后将大大缩短至梅观高速车程，去福田方便很多
区块价值：
距离福田中心区，华为总部基地 相对比较近，算是一个距离合格的睡城位置
商业：
周边有【8号仓】，【COCOPark】等大型商场
生态：
自带6万㎡园林和人工湖，平时散步非常方便
距离【民乐水库】很近
未来规划约37万㎡【民悦公园】，总投资约1.5亿元
教育：
幼儿园：【潜龙学校附属龙岸幼儿园】
中学：【万科双语学校（私立）】、【华南实验学校（小、初中部）】
医疗：
【市第二人民医院】 、【新华医院（在建三甲）】、【深圳第二儿童医院（在建三甲）】
文体：
目前需要去到红山那边
外立面：铝板＋玻璃幕墙。双层钢化中空玻璃，大面宽落地窗
绿化：绿化率高达60%，社区里有湖泊，还有风雨连廊设计，
车库：阳光景观车库
室内设计：由全球酒店室内设计排行第一的【CCD】执笔打造；社区园林经由【山水比德】景观设计机构打造
风水：台地园景，“歌剧院式”规划布局，地势南北高，中间低，形成自然起伏呈“聚气藏风”之势
04
户型介绍
【一期】由3栋32层高的住宅楼栋、24栋3层高的别墅产品组成；
【二期】由别墅、高层住宅组成。其中4/5/6栋为高层住宅，36栋-43栋（共8栋）为3层高的别墅，45栋-49栋为8层高的别墅；
【三期】呈“一”字排开，由7/8/9/10栋共4栋楼组成，均为32层高，共464套房源；
7栋（2梯3户）：137平4房2卫，176平6房3卫
8/9栋（2梯4户）：109-113平4房2卫，126平4房2卫
10栋（2梯4户）：86平3房1卫，118平4房2卫
【三期】建面约85-176㎡，改善型三房四房，全南向户型，两梯三户低梯户比，多阳台露台设计，方正户型，可搭板（或雨棚）的半开放设计
【三期】在售面积：
85平2房2卫 （客厅开间3.8米）
113平3房2卫（客厅开间4米）
136平3房2卫（客厅开间4.8米）
176平4房2卫（客厅开间5米）
一、户型分析
①户型有奇数层、偶数层之分，错层分布，奇数层客厅出阳台，偶数层卧室出阳台，价格也会有差异
②每个户型都有很大赠送面积，实际使用率超过100%（最高达到118%）这也是龙岸君粼最大的亮点之一
③户户朝南向，采光充足
④客厅开间3.8-5m，层高3m，大面宽落地窗，室内居住体验感非常棒
二、朝向视野
户户朝南，眺望民治水库和龙华星河双子塔，远眺银湖山郊野公园
（上图为176平 客厅正出阳台）
户型介绍：
入户大玄关，面积大，收纳空间充足；
客厅5米开间，双龙报珠户型；
双套房设计，双拓展区域，三分离洗浴间，酒店般的享受；
三阳台布局。
（上图为176平 客厅侧出阳台）
户型介绍：
进门穿过玄关，来到餐客厅以后是侧出阳台，就是站在客厅看见落地窗，然后左边有个门，可以去到阳台；
阳台32层为露台；
其他空间格局和尺度类似上图介绍
（上图为137平 客厅卧室出阳台）
户型介绍：
空间格局和尺度介绍同下126平2阳台
（上图为137平 3阳台）
户型介绍：
餐厅和次卧阳台，32层为露台
（上图为126平 2阳台）
（上图为126平 3阳台）
户型介绍：
入户收纳多（可以把入户收纳加到入门的房间里）
偶数层赠送了三个大阳台
单数层赠送了两个大阳台
（上图为118平 客厅出阳台）
（上图为118平 3阳台）
（上图为113平 正出阳台）
（上图为109-112平 侧出阳台）
（上图为86平 客厅出阳台）
（上图为86平 主卧出阳台）
05
109-113平侧出阳台：
06
项目对比（竞品、价格）（附价格表）
①【龙岸 君粼】同一开发商曾经的产品有：
【龙岸花园1期】【龙岸花园2期】【溪山美地园】
②与【龙岸 君粼】成为竞品的项目有：
【溪山君樾】【深铁珑境】【鸿荣源博誉府】
③【龙岸 君粼】价格表：（折后总价表）：
07
小结：
该项目优缺点非常明显，简单来说，就是很适合自住，投资一般
从自住角度，适合在华为或者周边上班的改善型家庭，尤其是二胎以上，纯商品房+超大花园+绿化率高+私家湖泊+低密度+超大的使用面积，自住属性吊打几乎市面上的所有新盘，不管老人散步还是带小孩游玩，都非常方便，居家氛围浓厚，一公里内学校，商场，地铁刚需三宝配齐，主打就是对高品质生活有追求的客户群体，而且风水布局上，可以看得出有一定的布局，也适合对风水有讲究的客户群体
确实，奋斗几十年，最后为的不就是生活品质和幸福感，同样一千来万，这个小区的居住品质，确实是能吊打绝大多数小区，尤其是福田南山的，有望成为龙华版的【纯水岸】或者【香蜜湖一号】
从投资角度，同样的单价，可以选择北站、红山几乎所有新盘，同样的总价，甚至很多福田南山的入门户型都完全够得上，完全可以选择区域价值强很多得产品，存在一定的错配，因此投资来说，并不是一个好的产品
从长期来看，经济不断下行，房子的投资属性权重将会逐渐降低，自住属性将越来越受到重视，未来的人群，会更加注重自己的生活品质和居住舒适感，不会为了投资属性来牺牲个人感受
而目前短期来看，投资属性依旧占比很高，跨越阶层的时代，未来是很难再有，因此区域价值，依然占到了很高的权重
因此具体根据个人的买房偏好，以及家庭情况，买房的思路是完全不同的！