深圳金众云山海公馆介绍
基础信息
开发商：深圳粤美投资有限公司（金众地产集团旗下）
总占地：约3.62万㎡
总建面：约19.5万㎡
规定容积率：西区容积率约3.45，东区容积率约4.86
总可售户数：约810套（西区330套、东区480套）
主力户型：建面约111㎡-174㎡纯居改善4-5房
交通：距地铁2/5号线换乘站赤湾站约200米，临近12号线/15号线（两站换乘，建设中）/24号线（规划中）/28号线（规划中）
项目地址：深圳南山蛇口·赤湾三路与港航路交汇处
导航地址：金众云山海公馆
楼盘基本概况
金众云山海公馆这个新房项目，主要由东、西两个地块组成。该项目本期推出的房源，也就是第一期的房源，全部来自于西区地块。
具体来看，西区建筑单元主要由4栋楼组成，总户数942户，机动车围636个，机动车停车位是不够充裕的。
其中1栋单元住宅37层楼；2栋单元33层楼，为回迁房；3栋单元住宅36层楼；4栋单元为18班幼儿园，3层楼高。
本次对外发售西区地块的房源数量约为334套，主要来自1栋和3栋住宅单元，其中：
1栋单元住宅，2梯4户、2种户型，预计发售174㎡5房3卫户型，68套；129㎡4房2卫户型，64套；
3栋单元住宅，3梯6户，3种户型，分别为111㎡、116㎡和117㎡4房2卫户型，分别发售都是66套。
从看开发商对外宣传的口径看，项目整体采用中式与现代结合的风格，外立面采用铝板加双层中空LOW-E玻璃，兼有窄边框立柱、系统门窗配置。
周边配套评价
金众云山海公馆周边成熟或未来成熟的配套，主要来自：
1.地铁口物业。距离2号线与5号线交汇站赤湾站（始发/终点接驳站），步行约350米。从这里出发，3站抵达前海世贸中心、7站到达前海自贸区桂湾金融中心；7/8/9站，到达后海金融总部基地、科技园南区等核心产业商圈。
2.家门口的学校，为九年一贯制学校，南二外教育集团赤湾学校。就在小区北面的头顶上面。
只要乘坐一部专门的电梯，就能直通山上的学校，小孩就能就近上学。这个电梯的位置，就在东区和西区地块之间的北面。
（家门口配套示意图）
3.家门口的购物中心，来自未来招商入驻状态中、建面约4.6万㎡的赤湾汇广场，这也是赤湾板块内首个大型购物中心，就在东区的北面。
如果要去到比较知名的综合性高档购物中心，那么乘坐地铁2号线一个站的距离，就可以到达蛇口港站，然后步行一段距离到达K11。乘坐2站，可以到达蛇口海上世界商圈。
4.家门口的公园。北面就是小南山公园，南面直线500米就是文天祥纪念公园，南面就是优质的购物中心，例如K11这种在邮轮母港的位置，
总体上来讲，这里的周边新的生活配套，开始加速逐步兑现中，而旧有的生活配套丰富度和档次感，还是比较一般，但基本能满足日常生活所需。
价格及户型点评
严格意义上来讲，考虑到金众云山海公馆的户型设计比较优秀，楼盘相对较低的容积率等因素。
如果该项目真的按精装交付均价约7.5万/㎡水平售卖，而且最低6字头起步。
金众云山海公馆户型图
1、所有户型飘窗面积和客厅阳台赠送，比较实惠。例如，据说全部户型，都有飘窗赠送，不计入面积；客厅阳台，据说一半面积不计入。
2、所有户型客厅出阳台，要么朝南、要么朝东南、要么朝西南，朝向好没的说。
3、考虑到朝向、采光面、户型通透性以及得房率，逻哥认为约129㎡和174㎡户型是该楼盘最好的两种户型。其次是111㎡和116㎡户型，最后才是117㎡。
区位和地段点评
金众云山海公馆，位于整个南山区乃至整个深圳区域内，最南端产业配套住宅区域内，也就是蛇口赤湾板块。
随着这些年来，招商局南山集团大手笔运作，以蛇口邮轮母港为概念的规划集中兑现落地，并辐射蛇口赤湾板块。
以金众云山海公馆及其周边规划住宅、写字楼、商业项目为核心的旧改集群，得以逐步兑现，并且也贯通了地铁，以及各类通往赤湾港的快速路。
这才使得整个蛇口赤湾板块，逐年旧貌换新颜，从一个很冷门、很偏安一偶居住板块，稍稍有了买房的关注热度。
尽管蛇口赤湾办宽带各项基建、公共服务配套对比5年前，有了质的提升。
但是依旧改变不了蛇口赤湾板块在地理面貌及环境、道路划分下，与蛇口主城区乃至南山主城区的割裂感。
也注定了这个区域，在新房项目逐步消耗待尽之后，片区的买房关注度又将回到原先冷门板块的状态。
所以，金众云山海公馆的区位，买房的关注度属于比较冷门的存在之一，有新房热度没有二手房市场热度的这么一个区域。
同时，这个地段，你就把它看成偏安一偶、逐步旧颜换新装的这么一个优质小镇即可。这个地方在南山区，感觉又不在南山区的感觉。
项目优缺点综合点评
