前海时代三期简介
前海新卷王来了！
刚刚，收到最新消息，前海时代三期（尊府）今天拿证，均价9.8万/㎡，最低单价8.4万/㎡。（扫下方二维码获取折后价格）
作为前海桂湾这几年关注度最高的项目，前海时代三期这次推出4栋270套约为190/210/248平的住宅，小户型明年出来。目前片区二手房只有前海时代一二期在挂牌，成交均价在13-15万之间，折算周边供应量打个折，保守倒挂2万多起步。项目总占地面积约33.6万m2，规划总建筑面积约110万m2，涵盖商务、生态办公、高档住宅、国际都荟住宅、酒店、公寓、商业休闲、运动娱乐、幼儿园和国际学校等业态，为前海综规划在建的综合体中规模最大、最低容积率的项目。其中深铁前海时代三期位于桂湾片区南侧，临近滨海大道和桂湾河，正南侧为水廊道公园。项目包括商业、写字楼、公寓、酒店、住宅为一体的超大型的综合体。项目住宅规划了12栋，有八栋大平层。分两批备案销售，首批即将入市的是55/56/57/60栋的大平层产品，货量约270套，推出建面约192㎡4房2厅3卫、约209㎡4房2厅3卫、约247㎡4房2厅3卫。前海时代·尊府供应的都是大平层产品，并且是每层两户、专梯入户的那种，类似这种产品一般都是豪宅定位，相比其它同类项目“尊府”除了豪宅属性外，还有圈层的纯粹性，很多小区是有大平层或大平层产品占比高，但像“尊府”这样纯粹大平层的着实不多。“凸”字形一层两户的建筑，因为电梯间公区的问题，外形结构大多呈L形态，突出前厅、中厨、后卧布局，以传统审美来说户型不方正，但仔细拆解也挑不出什么问题，居家隐私性、室内动线、动静分区、功能间配比与布局、实用性等，这些大家比较关注要素它的表现都比较好。同时，一层两户“L”形户型独有优势也比较明显，尤其是拓展性、通风采光性、私密性和安全性。专用电梯，私享电梯间不仅隐私性好，也可拓展使用。据了解按房产证套内面积得房率约70-73%，按套内含赠送使用率约75-78%，确实是不突出。需要提到的是，类似这种物业，因为设有避难层、公区面积大、公摊户数少等问题，得房率和使用率低是普遍现象，一般到了这种改善层面，大多没那么在意得房率和使用率高低一点的差别，更多追求是的居住品质、舒适性、私密性、差异化等这些精神层面的东西。
朝向方面，都是南向朝向，西南和东南都看水廊道公园，朝滨海大道方向。57栋和58栋为了不被自身其它楼栋遮挡设计成了东南朝向，实现了栋与栋之间互不影响，各栋主阳面之间互不遮挡。南侧紧依桂湾公园，不管是西南还是东南向都能有桂湾公园景观。其中西南向桂湾公园景观面会大一些，加上隔着前湾片区远处是前海湾和伶仃洋，有海景加持会比东南向的更有卖点；东南朝向则看向大南山方向，近处建筑少且绿地面积大，远处是大南山自然生态景观，整体来说视野和景观也是非常不错，只是没海景罢了。实际每栋/每层/每户的观感会存在偏差和不同，非最终结论，仅供参考；前湾片区目前建成度不高，超高层建筑也少，随着开发建设，以后视野和景观会受影响，具有一定不确定性，不过前湾属于航线限高区，楼层越高以后视野和景观越有保障。55/56栋的西南临桂湾公园，对前湾片区，视野不受自身其它楼栋影响，除了看桂湾公园景观外，高区还能看到海景，不过这两栋临十字路口，有车流噪影响。60栋的西南偏南多一些，临桂湾公园，对大南山方向，受总层高、海景角度、建筑遮挡等因素影响，谈海景意义不大，但好在视野开阔，叠加桂湾公园、大片绿地和低密建筑、大南山自然生态景观，体验感是不差的，注意该栋临路，有车流噪影响。59栋的西南，1单元朝花园，44层以下受自身55/56/57栋影响，视野、桂湾公园和海景都非常局限，44层以上不受影响，该单元不临路，静溢性好；2单元朝花园，各层段不受自身其它楼栋影响，中低区看桂湾公园，高区看海景，该单元不临路，静溢性好；3单元不受自身其它楼栋影响，中低区看桂湾公园，高区看海景，该单元临路，有车流噪影响。57/58栋的东南朝向，临桂湾公园，看向大南山脚下及南油片区方向，近景除了桂湾公园的景观外，前湾东侧区域低矮的建筑和大面积绿化植被观感也不错，空旷且绿意浓郁，远景有大南山自然生态景观和大南山脚下部分城市景观，低、中、高区所呈现的景观差异不大。谈低中区的话，东南朝向整体视野是不输西南朝向的，就是掺杂一些高低错落、新旧相交的城市景观，美感不纯粹，视觉冲击感也不强；谈高区的话因为景观面变化不大，就不如西南海景那么讨喜。不过，海景也不是人人都喜欢，如果对海景不感冒，那东南朝向也是不错的。57栋因为靠小区外侧，各层段不受自身其它楼栋影响，视野会比58栋的要好很多，但也因为邻路，会面临车流噪影响；58栋靠小区内侧，静溢性会好一些，朝小区花园，并且是最正的花园景观，但是受前方左右两侧自身其它建筑遮挡，视野面宽受限，视觉感受没57栋的好。噪音影响上，由于前海时代段的滨河大道处于下沉位置，所以车速并不快，噪音不大，而且出行都是由前海时代设置连廊直接通往公园，很方便。评价：
前海凭借临海临港优势、综合交通优势、创新体制机制优势、产业基础优势、特殊的政策环境优势等，在粤港澳区域内具有重要的战略地位，近几年话题不断，热度不减，不仅吸引了各大名企及商业大鳄争相进驻，也是安家置业者们眼中的香饽饽。桂湾片区由于临宝安中心区，临南山南头这个两个发展较为成熟的片区，其在前海合区三区当中发展起步是最早，职住成熟度最高的区域，优势较为突出。片区整体比较新，项目临近桂湾CBD商务建筑群，周边即没有大面积城中村落，也没有大面积传统工业园区/厂房，新建/次新建筑分布较多，加上临海的自然景观优势，片区整体质感较好，宜居属性明显。具体到产品，相比前两期，前海时代三期区别在于，一二期为地铁上盖物业，有双层架高停车场，因此一直被吐槽，3期会有所改观；二期为小高层（11层，板式结构，南北通透），容积率5.5，户型使用率和通透性远高过三期。一二期为混合管理，物业为深铁物业，三期为单独独立地块，管理相对纯粹，大户型相对纯粹。
价格方面，定价在前海三湾新房里中算比较高的，但就像前面说的一样，这位置物业价值是有支撑性的，目前一期的小建面产品市场价约12万左右，二期大平层产品成交价约16万左右，考虑到类型和产品差异，即便折中按14万/㎡算，也是存在较明显倒挂的。但实际上，从纯居住角度讲深铁前海时代在深圳这个价位不是最佳选择，福田、南山、宝中显然现状更宜居；从居住兼投资角度来讲，前海尤其是桂湾片区是比较合适的，配套不差，又有这么大的限价红利，值得购买；从纯投资角度来讲风险还是比较大，在调控的大背景下其实能预见也就是现有的这点限价利润了，从投入成本、持有成本、回报率、变现的不确定性来说，指望房产实现财富跃升是不现实的。而且除了前海“光环”外，现在的前海依旧大面积黄土遍布，自身没有什么能拿的出手的优质配套，还是得依靠成熟片区配套辐射。前海当前面临的挑战还很大，写字楼空置、市政配套欠缺、产业引进及兑现、职住比平衡等等。看房预约热线：400-151-7897
