中洲湾迎海二期介绍
0 1 项目情况
福田板块划分
福田区作为深圳市政府落地的区域，配套设施完善，项目所在的大金沙片区，位居福田CBD和红树林生态保护区的过渡带，有小维多利亚港湾之称，拥有福田沿海景资源，另外靠近香港北部发展区，向来备受购房者青睐。
该片区的改造升级在2015年就已将开始，范围包括周边的四大城中村，即沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村，和三大工业区，即上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区，成为深圳首个实施连片规划、抱团改造的大片区。
产业上周边聚合了河套深港科创合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园及车公庙-大金沙新兴产业带，板块定位在区域行政、科创研发、金融产业方向，总的来看无论远景还是现状，规划层面上都很优秀，但是因为城中村环绕，进度缓慢。
项目基础资料
0 2 产品解析
楼栋分析
本次推出两个单元，楼体朝向东南，远可观海景，近处俯瞰与一期围合成的社区绿地，大部分户型朝向东南，少数户型朝东北，96㎡三房一卫是本次主力户型，预计有372套，109㎡预计95套，125㎡户型93套，目前二期的户型图已公布，因为是超50层的超高层，整体使用率偏低。
户型分析
本次推出（T5栋，三、四单元）两个单元，楼体朝向东南（可看海景），少数户型朝东北（看城中村）
中洲湾迎海二期户型
【96平三房一卫】
西南或东北朝向，传统竖厅，厅出阳台，客厅阳台较小，还好是有生活阳台，整体的使用率较低，核心问题是飘窗不是全景有承重结构无法完美衔接榻榻米去增加房间使用效果，主卧没有洗手间私密性一般，中洲最有橙意的发展商，价格一定满足市场预期，可能七百起步
【109平三房两卫】
年轻人非常喜欢的横厅户型，三房，西南朝向，可看海景（有中洲湾一期的遮挡），传统横厅设计，厨房和餐厅前面有一户会影响遮挡
【125平四房两卫】
横厅户型，四房，西南朝向，可看海景，传统横厅设计，同理109户型的情况，厨房和餐厅有遮挡，最大的遗憾是阳台没有连贯到餐厅出去。
0 3 周边配套
交通出行
临近上沙站（7号线），地块到上沙站B口约350m，距离下沙站（9号线）约900米
未来项目一期、二期的商业会贯通在一起，并且周边有三个地铁站
自驾方面项目出门几百米左转就是东西干线滨海大道，自驾10分钟可到达福田中心区、车公庙、福田口岸、深超总，半小时内可达前海宝中
教育资源
【红岭实验学校分校】，该校于21年被红岭收编，红岭教育集团誉为 “深圳五大名校” 之一，但成绩在福田目前一般
商业休闲
项目自带有约16万㎡商业，包含一期8万㎡大型商业mall，二期8万㎡创意商业街区，联合现有的KK ONE形成约26万㎡的超大商圈，附近还有「C Future City」和绿景佐阾红树林购物中心
生态人文
绿化公园方面附近有福田红树林生态公园，吃完饭去附近遛个弯还是挺好的，另外港大医院作为深圳最好的大医院之一可以为我们业主的健康保驾护航
0 4 购买建议
项目对比
新房类目：
【中洲湾·迎海二期】竞品的项目：【绿景尚悦府】、【绿景璟庭】、【金地环湾城】、【卓越九珑】、【总章翡翠公馆】、【前海时代三期】、【都市茗荟二期】等等
二手房里：
【万科金域蓝湾】73平2房约690万、【金海湾花园】118平3房约1000万，租金107平3房10000-12000元，因为两个都是比较老的社区，参考意义不是很大
优势总结
1. 区位：在福田区南部，离福田中心区，车公庙、香蜜湖、深港口岸都很近、位置上非常适合香港人
2. 景观：东南向可看海景和红树湾生态湿地
3. 出行：近地铁，离东西向的滨海大道近，自驾也很方便
4. 配套：商业与教育医疗都很齐全，档次水平也很高
5.层高3.15米，4梯6户
缺点梳理
1. 周边：附近大量城中村农民房，城市面貌较差，城乡结合体，大金沙片区的更新规划很早就有了，但落地的周期还比较长
2. 容积率：本身容积率达到10左右，密度非常大
3. 使用率：主力产品是96㎡的三房一卫，使用率不高，预估在70-72%左右
4.回迁房，公寓，商品房都有，主打一个全类目结合
5.期房，交付时间过长，购房者对品牌的信任力一般