南山卓越九珑简介
0 1 项目信息
「卓越九珑」项目位于南山区南头街道，向西前海方向400米是1号线大新站，属于城市旧改综合体项目，回迁房指标较多，占了三栋楼，整体可售商品房只有一栋楼，本次放出全部257套房源，折后预计600w起在南山上车三房，适合在南山科技园、后海工作的刚需家庭，项目分为两个地块，南地块拟建一栋33层商务公寓及2层商业裙楼；北地块拟建4栋住宅塔楼，其中有2栋规划为回迁房，规划总户数近1400户，住宅1140套，其中882套回迁房，可售住宅257套。
前世今生
「卓越九珑」是南山区委、区政府所在地，也是全区政治、经济、商贸中心，作为GDP最强的南山区，学校医院商场配套丰富，片区内城中村和老小区比较多，城市面貌比较陈旧，但是东边大学5公里是科技园，西边1公里到前海，这两块产业区吸引了大量的就业人群，很多刚来深圳工作的年轻人会在南头找房子租住，也给片区注入了人气，出于通勤和生活便利的角度看，南头街道还是挺宜居的。
一边是文物古迹、历史建筑，一边是城中村楼、旧改厂房，同时还有形态各异、独具张力的特色商铺，多种建筑形态和生活方式汇聚古城兼容并蓄，这里既是创意狂肆的街区，又是起居素然的城中村。但也因此，它拥有了深圳这座城市难得的市井烟火气。
而这些老街深巷连缀起来，就像一本时光画册，承载和记录着这段独属于深圳南头的历史与故事。对于在这里生活过的人们，这里留存了很多记忆；对于初次见面的人来说，这里充满了无数想象。
基础资料
02产品分析
楼栋分析
本次出售住宅在东北角地块标准面积段楼栋
日照：96㎡和119㎡户型西南朝向，前面是前海金岸，但43F，十多楼往上遮挡少日照条件好，是观小区花园景观的C位，需要注意点是低楼层不能买前面商业会挡住，样板房即可感受到有压抑感。北面的83㎡户型东北向，虽然视野能看出去较为开阔但民房和空地是恒大崩盘的旧改，未来施工会非常吵且日照条件较差,日照条件96㎡＞119㎡＞83㎡
噪音：楼栋本身临南新路次干道，本身有东侧住宅卡位缓冲，楼栋算是二线临街，北面又是小区内部道路，噪音干扰不是很大
舒适度：43层，三梯6户，梯户比在平均线水平，堪堪及格，小区内部花园较为紧凑且做了风雨连廊让整个小区更小了，但是周围商业量比较多，出门就是欢乐颂，另外南侧有五层的体量基本能覆盖生活所需。
83㎡三房一卫：
经科学找房实测使用率在75%左右，该户型是预计售卖的入门级三房户型，有2条腿，均为东北向，预计总价预计600-700万。主朝向是东北向远望欢乐颂商场，虽然临近路旁，但属于社区小路，不会有太大的噪音影响。户型设计较为方正，部分位置的飘窗可以利用做收纳，不过三房一卫对实际生活品质还是稍微欠缺。
97㎡三房两卫：
该户型是项目唯一的招牌菜三房两卫的户型，主朝向西南向看花园，视野还不错，临近的商业5层3.4.5.6.7楼可能会有遮挡，另外前方的「前海金岸」小区也产生遮挡，不过楼距也够宽，后续会做个航拍给大家参考。次卧1是L型飘窗，不过视野临近大户型的主阳台，存在一些对视问题。
119㎡四房两卫：
横厅布局，西南向，南北通透，双面宽阳台，可看小区花园景观，目测横厅做到了6米左右，算是比较舒服的尺度，这个户型厨房可做半开放式，整个客餐区视觉上还能进一步扩大，户型比较灵活，北面两个次卧结构上没有分隔，保留了做大三房的可能，不过这个价位估计也不会考虑这里了就会去买臻玺去了，开盘做好卖不动的准备。
03周边配套
交通出行
交通方面，临近地铁站有桃园站600米和大新站400米，其中桃园站为地铁1号线和12号线的换乘站，而大新站为地铁1号线单线站，对于市区内的通勤和机场都比较方便。
教育医疗
医疗配套：距离三甲医院南山人民医院步行10分钟，另外关于儿童方面的深圳和美儿科医院或美中宜和医院步行也在20分钟内可以到达。
卓越九珑所在的学区，学校包括大新学校和前海学校初中部等。距离南山区荔香学校约600米，再远一点的学校是南山实验学校，距离项目约800米，孩子走路上学还算便利
商业休闲
卓越项目自身配套约1.3万㎡商业，南面公寓用地内还有2100㎡左右的商业，基本能满足业主日常生活需求，200米外就是华润万象的欢乐颂，1.5公里范围内还有金海岸商业广场、常兴天虹购物中心、大新商业中心等商业，开车10分钟左右有前海山姆，华润万象前海等大型商业，坐地铁去科技园万象天地也很方便，周围人气旺，生活气息浓厚
0 4 购买建议
缺点：
1、一个楼盘80%的体量都是回迁房，以后业主组团队势单力薄，群聊都拉不满500人
2、项目周边环境还是比较差，比较牛逼的说法是烟火气；低情商说法是农民房环绕，隔壁的恒大旧改也是遥遥无期
3、1比0.8的车位比，超高层密度高。
优势：
1、客群高度吻合于在南山工作的刚需家庭，因为从上班出勤的角度来说，只要在南山上班特别是前海跟科技园，从这个项目出发在地铁上的通勤都不会超过半小时，甚至电瓶车和自行车就可以解决通勤问题。
2、卓越常规操作大降价卖房的事闹得沸沸扬扬，本次开盘可能让利也不会小，值得关注。
3、区块配套成熟，商业密集，学校医院文化设施也比较近，居住舒适度高。
总结
家在南山，是很多深圳人的终极居住梦想。所以南山每个新盘，都值得关注。南山虽好，然而房价深圳第一，想上车南山，谈何容易？想买新房，就难上加难。市场情绪在不断放大的情况下，任何人的视角都会更挑剔房子，买不起南山一等地段，买南山的二等地段，。南山中心区，西丽，赤湾，南头，其实也是上车不错的选择。符合预算，可以妥协缺点跟可承受的风险的范围，这个盘依旧是刚需家庭可以重点考虑的。