南山赤湾【金众云山海公馆】深度测评-低密度改善楼盘750万起买四房!

2024-03-27      关键词:金众云山海公馆     咨询热线:400-151-7897

金众云山海介绍


金众.云山海 坐落于深圳市南山区蛇口招商街道赤湾六路与港航路(郑和一路) 交汇处,项目共两个地块(宗地号K104-0043、K104-0044),总用地面积约3.6万㎡,规划总建筑面积约19.5万㎡,其中计规定建筑面积约19万㎡,包括住宅、商业(800㎡)和幼儿园等配套用房。

其中,在售西区占地面积约2.27万㎡,规划总建筑面积约10.46万㎡,计容建面约8万㎡,容积率3.45,包含住宅约7.26万㎡,18班幼儿园约0.54万㎡,其它基础配套设施若干。

【项目名称】金众.云山海公馆
【占地面积】约3.62万㎡
【建筑面积】约19.5万㎡
【推售产品】111 - 174㎡ 4-5房 
【交付标准】精装
【交房时间】2026.6.30
【房产性质】70年住宅
【总  户 数】规划330户
【车 位  比】1 : 1.1
【物业公司】中盈物业
【物 业  费】7.8
【容 积  率】约3.45
【绿 化  率】约30%
【梯 户  比】2T4、3T6

项目由7座主体建筑组成,其中西区1栋36层2T4户,3栋37层3T6户,2栋是33层还迁住宅,另外还有一座18班幼儿园教学楼组成,商品房和还迁住宅车位相互独立。

在售西区有5个面积段,111平米4房2卫,116平米4房2卫,117平米4房2卫,129平米4房2卫,以及174平米5房3卫。都是改善户型,居住氛围相对纯粹。

交通地铁:项目周边开通了2条地铁线,2号线(8号线)和5号线,项目到最近的地铁口赤湾站(2号线、5号线)步行距离约200米左右;周边还有规划中的24号线、28号线。这两条地铁线基本贯穿了南山、福田、宝安的核心地段。
教育资源:项目自带幼儿园,小学中学对应的是九年制南二外赤湾学校;另外项目旁边的民办南山中英文学校受到不少家长的好评,早在2006年,这个学校就被评为省一级学校,双语教师和外籍教师资源很好,师资有不少来自美国、英国、澳洲、加拿大,该校是1所12年制的国际学校,涵盖小学,初中,高中,并且开办了协同港籍学生班,是一所获得深圳教育局和香港教育局统一批准的港籍子弟班,学生可无缝衔接香港高校。

https://nancic.szns.edu.cn(南山中英文学校官网)

商业配套:项目周边还在大规模建设规划中,商业配套不够完善,未来旁边会有大概4.6万方的‘赤湾汇’;不过蛇口已经成型的商业到项目也比较近,开车10分钟左右,地铁就1-2站的距离:太子湾高端商业(如K11,兰桂坊等大牌),约2.2公里有海上世界,2站可以抵达前海印里,前海世贸中心等商业综合体。

建面111平米:4房2厅2卫,传统的竖厅动静分区户型,分布在3栋04/05户型,东南和西南两种朝向;在南山、福田新房项目对比,项目的得房率很优秀,客厅开间3.6米;主卧还有单独的衣帽间,除去衣帽间和独立卫生间外,可利用的空间在12平米左右,其他房间大小也比较适中;作为南山改善户型,不管是朝向和户型设计方面没有大的瑕疵。

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建面116平米:4房2厅2卫,传统的竖厅动静分区户型,分布在3栋的03/06户型,东南和西南两种朝向;唯一的不足就是厨房的空间有点小,其他各个空间比较均衡,客厅的开间3.7米,一眼望去很大气,卧室的飘窗比较好利用,特别是比较小的次卧是 L 型的飘窗,采光、视野更好些;主卧较大,不过没有独立的衣帽间。

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建面117平米:4房2厅2卫,横厅户型,分布在3栋01/02,是所有户型里面空间利用最高的,阳台东南和西南两种朝向;大阳台+大客厅的设计,目前已经有异地的样板间;整体户型没有瑕疵,迎合了当下购房人群体的喜好,特别是得房率方面,对比南山其他项目,可以说是惊喜;总体给人的感觉是:客厅宽敞、主卧比较大,其他次卧面积也不小;主卧带有独立的衣帽间。

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建面129平米:4房2厅2卫,传统的竖厅户型,动静分区;分布在1栋03/04户型,都是西南朝向;可以说是116平米竖厅户型的加强版本,主要的差别是:第一,各个功能间的面积有所增加,比方说客厅开间3.9米,主卧面积更大等;第二,阳台的布局有差别,6.8米长的阳台,链接客厅和次卧;129平米的面积,厨房略显小气。

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建面174平米:5房2厅3卫,横厅户型,分布在1栋01/02户型,西南朝向;5个房间,有两间是套房,带独立的卫生间;厨房是 L 型设计,比较大气,其他竖厅户型厨房都是 U 型设计;

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项目劣势:
1.项目位于南山.蛇口.赤湾片区,虽说是在南山,但是周边还在大规模的建设中,配套还不够完善;赤湾也是一个比价尴尬的位置,在太子湾和前海中间,需要时间来兑现。
2.项目临近物流港口,首先是景观和城市面貌对项目有一定的影响,其次是港口的大货车出入比较多,噪音也有一定的影响,需要等海底隧道开通。
项目优势:
1.项目的品质比较高,开发商操刀的金众麒麟公馆,外立面和公区园林受到广大好评,这次项目设计也同样到位,得房率更是超过南山其他项目;和周边的开云府以及前海宸湾相比,小区占地面积比较大,容积率比较低,有正规的小区花园。

2.项目主打的是改善,111-174平米的4-5房,小区人群会比较纯粹,对习惯定居生活在南山一带的四房起步家庭,可以说是一个不错的选择;开发商透漏4房750万左右起步,给了刚需改善购房群体很好的选择机会;折后均价应该在7.5万左右,按照开发商以往的惯例,小户型均价低于7.5万,大户型均价高于7.5万。

3.项目整体条件还不错,低容积、纯大户、产品得房率和使用率高、地铁口物业、临集中式商业、周边的居住密度不高,又要大南山、小南山环绕。

项目位于南山.蛇口.赤湾片区,在太子湾和前海中间连接的位置,虽说目前的配套不够完善,但还是存在一定的想象空间,周边的住宅和公共配套在陆续建设中,需要一定的时间去兑现。

周边还有两个在售新楼盘,前海宸湾和开云府,虽说前海宸湾并不火热,卖的不够好,现在也是妥妥的尾盘了,剩下的货量不多,前海宸湾主要的缺点就是:独栋楼,没有小区花园,旁边的写字楼视野遮挡也比较严重;开云府最大的问题是楼盘剩余年限问题,以及得房率问题。
云山海和前海宸湾与开云府相比,确实有很大的优势,现在就看最终的价格;前海宸湾都能清盘,开云府也能卖,如果价格差不多的话,云山海肯定更有优势;按照7.5万的均价,云山海和周边的二手以及新房对比确实有优势,投资+自住都有一定的兼顾,而且安全性也比较高。
买房过程中,大家多多少少会遇到一些专业的问题需要帮助,小编很乐意给大家提供帮助,专业的事情交给专业的人做。
不同楼盘各有优缺点,结合自己的需求,大家在买房的时候仔细甄别,适合自己的才是最好的,欢迎大家和小编探讨购房中遇到的困惑。

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