昨天（10.14），深圳经济特区建立40周年庆祝大会，企盼已久的“扩容”没来，这次赌惠州的人看来是输了。
没有提东莞，没有提惠州，但是，有一个被提及的区域引起了广泛关注，那就是河套地区，同被提起的还有珠海横琴。
重要讲话原文 来源：新华社
关于河套地区，可能并不被人熟知，在昨天发文之后，甚至有大量粉丝留言：河套在哪？
只知前海不知河套，是许多深圳人的现状，其实它在97年就被提出，后面经过多次调整之后才有了现在的布局。
或许听过关于它的两个说法，一是“过去10年看前海，未来10年看河套”，二是“河套就是个套”。
对于置业者而言，看懂河套尤为重要。
开会点名的河套，真能比肩前海吗？
说起河套地区，其实非常矛盾，定位比肩前海，但发展上还比不上，常年修路，但区域面貌始终得不到大的改观。想要了解它，还得从深港合作区说起。
深港科技创新合作区位于深圳市福田区南部与香港接壤处，总面积约3.89平方公里。
其中，深圳河南侧的香港园区俗称河套地区；深圳河北侧的深圳园区，包括皇岗口岸片区和福田保税区。
早在2008年11月，深港两地政府签署《落马洲河套地区综合研究合作协议书》，将河套地区拓展为三个片区，其中河套A区和河套B区在香港，深圳河以北的河套C区在深圳。
作为继前海之后的又一个深港合作重大平台，与前海不同的地方在于，前海重点发展的方向是金融与服务；而河套的发展重点则是创新及科技。它的使命，是让深圳和香港联手成为世界的科创中心。
纵观过去十年，前海合作区的发展香港参与度并不高，但河套不同，香港可以说是全面拥抱河套，加上土地接壤的优势，业内普遍认为河套才能实现真正意义上的深港融合。
此外，在未来，金融和科创哪个更有前途，相信大部分人应该是偏向后者。
在香港政府网站上，河套被称为“香港历来最大的科创平台”，将吸引来自世界各地的顶级科技企业、跨国科研机构和高等院校进驻。未来在落马洲河套地区（即河套香港方面）工作或求学的人口将达5万至5.3万人。
香港创新及科技局局长杨伟雄曾在接受采访时表示：“这一平方公里的目标是，希望一年能贡献500多亿港元GDP，创造5万个就业机会。”
深圳方面对河套的重视程度不输香港，就区域范围来说，相比香港的A区和B区，深圳方面的C区因为有北面皇岗口岸等可拓展空间，发展空间更大。
有土地，有规划概念，随之而来的当然是人口红利。据估算，深圳方面的河套C区将会创造出10万个科技类就业机会，从而带来巨量的居住需求。
皇岗口岸重建的背后，是区域发展提速的信号
接上面的话说，读懂河套地区还有一点需要重视，那就是皇岗口岸。并不是因为一个规划建设有多重磅，而是它更深的意义。
皇岗口岸位于深港科技创新合作区（河套）的重要节点，对于和该区域的发展而言具有火车头效应。
如今重建的皇岗口岸在建筑面积上已经超出深圳其他6个口岸的总和，被誉为“深圳第一口岸”，也是河套大规模建设的开始，是区域发展进入快车道的表现。
皇岗口岸重建的总建设工期是三年半，从2019年宣布至今，到今年2月份规划曝光，再到6月份实现“三开”（即临时旅检场地全面具备开通条件、现口岸旅检区开始拆除、新口岸综合大厦开工），进展可谓神速，这可不像旧改那么难产，可见ZF发展的决心。
皇岗口岸重建效果图
据悉，皇岗口岸重建后，将定位为纯旅检口岸，不再走大货柜车。
另外，还会实现口岸和地铁、城轨的接驳，新建大型购物中心和公立学校，配套落地以后，片区的生活价值将会大大提升。
一年涨22.6%，洼地还是深坑？
河套地区默默无闻很大程度是因为区域内新房供应太少，目前在售的仅有一个深物业金领，该项目距离皇岗口岸约700米，距离福田口岸2公里。
据媒体报道称：深物业金领今年6月份推出的716套小户型，均价约9万/㎡，半小时成交近350套，解筹率很高，但去化率也只有5成左右，这相比光明沙井，稍显逊色。
从区域均价来看，深物业金领并无明显倒挂，甚至高出片区平均，虽然主打小户型，总价门槛有优势，但是开盘成绩并不理想，以至于现在还在卖。
目前皇岗片区的二手房均价为7.9万/㎡，这相比上一个深港合作区前海差了不少，在整个福田区也是中下水平，勉强算是洼地。
来源：链家
从链家上的价格走势来看，皇岗片区在一年之内涨了22.6%，表现可以说是非常不俗，新政之后带看量减少了很多，但这是这普遍的现象，问题不出在这里。
来源：链家
结语
河套地区的发展在前几年是相对缓慢的，产业差，人口少，学校拖后腿……种种现象遭人诟病，在此买房置业也被视为下下之策。
但如今这种局面或许正在改变，皇岗口岸的重建已经起了带头作用，合作区周边的南花村、赤尾村的改造正在迅速推进，昨天的大会上被习大大点名，接下来如果再不提速恐怕就很难交待了。
不过受政策、市场影响，二手房基本是凉了，购房者都沉迷于“打新”，截止到昨天，深圳二手住宅成交仅有1117套，甚至不及上半年疫情期间的水平，一下回到了解放前，不过或许此时正是买方市场，淘金也才更有可能。