东莞华润公元九里 评价-华润公元九里优劣势分析!

2020-11-20      来源:华润公元九里     咨询热线:400-151-7897

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东莞32个镇街,6大片区中,松山湖片区有华为加持,房价一飞冲天,东南临深片区有深圳外溢的需求,购买力也不弱。而夹在之中的东部产业园区却表现平平,房价也被认为是东莞的低洼,不少镇街房价还不到2字头,不过也意味着对刚需比较友好。


东部产业园包含7个镇街,黄江接壤深圳,常平将发展为东部中心城市,这两个镇显然是片区的“佼佼者”,企石、桥头等其他区域靠着惠州、距离深圳又远,存在感明显弱不少。

 

 

但近期企石华润公元九里加推,均价已经达到1.75万/平,即将破2不说,企石的区位优势也不突出,看来被誉为房价低洼的片区也不便宜了,而这会是华润的锅吗?

近年来华润在东莞大肆扩张,至少已储备有21个华润公元九里,企石、常平、清溪都有其在售华润公元九里,未来松山湖CBD还将建设万象汇,去年更是拿下了南城地王,华润进军东莞非常高调。

不过在2019全年销售排行上,华润堪堪排名第十,与第一的碧桂园销售额差距5000多亿,其后又被龙湖紧追,前十房企地位堪忧,发展并不是那么如意。

 

 

而且去年华润人事频繁大换血,一年连换三任掌舵人,这样连番折腾账面成绩的确会逊色不少。若要保持房企前十地位,今年华润的业绩压力并不小,而华润在东莞的大肆布局,会不会是未来增加销量的重要阵地?

企石的华润公元九里是“九里系”在大湾区的首次亮相,自去年6月开盘以来,已连续加推多次,近期又将加推31号楼。

 

刚需地段建豪宅?均价上到1.75万/平,周边二手1.4万/平左右

华润对于九里系的定位为高端产品,但华润公元九里坐落的企石镇隔着一条河即是惠州,华润公元九里距离惠州最近也只有4公里左右

这个地理位置不算优质,甚至有点远、偏,如果4公里到达深圳,价值又是另当别论了。

 

华润公元九里位于企石镇人民路与湖滨南路交汇处北侧,周边临近碧桂园风华东方和嘉宏锦城,稍远还有碧桂园鼎峰城市花园,聚集不少早期开发的成熟社区,居住环境相对有一定优势。

华润公元九里加推的31号楼均价上到1.75万/平,最高已达1.9万/平,该盘去年6月开盘时,均价在1.5—1.6万左右,至今价格变化不算太大。不过与周边房价相比,华润的确是“豪宅”一般的存在。

目前的周边二手房价格基本在1.4万/平左右,也有不少1万—1.2万/平的二手房,华润与之相比总价相差了约30万—50万,抵得上当地一套首付的价格了。

 

值得注意的是,企石新房供应华润公元九里较少,可选择的也唯有华润公元九里。华润公元九里住宅户型面积以95—126平3-4房为主,这个面积于豪宅不够大,刚改会比较适宜。

 

不过九里系官方的介绍明显是高端、豪宅为主,选址地段也稀缺优质,但对到企石镇的头上,却难以符合。

 

 

企石位于东莞边缘,位置远偏不说,当地也暂无如松山湖华为等优质产业支持,地段区位没有明显亮点,升值也弱。企石目前还是多以刚需自住为主。

 

企石华润公元九里地段区位豪宅有所欠缺,但是价格在区域却是标杆性的。加推的31号楼均价涨至1.75万/平,往时均价还是在1.6万/平左右。新房上涨,区域二手房估计也会带动,东莞的低洼是不是要被华润填平了?

 

Part.2

光明九里系在售尾盘,东莞华润公元九里去化不理想?

 


除了东莞企石布局有九里系之外,深圳光明也有九里系产品。

 

光明九里系去年11月开盘,后又趁着光明热度加推住宅,均价达到4.83万/平,这个价格在当时光明的新盘之中可是排在前列的。去化也比较亮眼,目前也只剩大户型尾盘在售。

 


不过对于光明九里系的热销,部分人认为主要还是靠当时光明市场热度的带动。


小编认为原因可能有如下几点:


第一、光明华润公园九里不在核心区域,位置偏,远地铁,价格还高,市场优势不大。

第二、当时光明龙光玖龙台、绿地等盘,开盘即秒光,置业者进入抢新房、打鸡血的状态,对光明新房疯狂追逐。这时光明九里系加推,蹭了一波热度。

第三、今年光明乐府开盘,遭遇滑铁卢,买的并不好,说明置业者购房回归理性。而乐府与光明九里系有“异曲同工之妙”,同样不在核心区,又远地铁,只是乐府没有赶上好时候、卖出好成绩。

光明暂且还是深圳的网红片区企石还不是置业热门区域,华润公元九里去化又会如何?

企石华润公元九里自去年6月首推27栋、28栋,随后也不断加推新品,目前27、28栋住宅已经去化大部分,29栋也去化70%,30栋则还剩一半多的量。

 

 

整体去化速度比较缓慢,如今又加推31栋,未来还将有共3栋约有400来套住宅入市,存货量并不少,销售之路还很漫长。

而且企石临近的横沥、桥头等镇街置业热度一般也比较低,如果没有明显优势加持,购买力很难撑起未来的销售量。

 

今年一季度东莞各镇区新房成交均价中,企石镇成交均价超过了常平,和大朗差不多。虽然地处偏远,但企石有华润,不是热门置业的镇街,价格也不便宜了,估计也有不少置业者冲着华润品牌价值而来的。

 

不管是深圳光明还是东莞企石,华润九里系以高端的定位而言,产品却表现的有点“成色不足”,高端的定位匹配刚需的地段,让这个产品系在大湾区内大打折扣。而且光明和企石这两个九里系定价都不低,一定程度上也带高了房价天花板。

 

值得注意的是企石公元九里是2018年8月拿的地,不到一年就入市,高周转的背后是不是华润缺钱了?

 

近几年华润在前10房企中一直是吊车尾的存在,2018排至第9,2019已跌至第10。去年增速更是跌至15.1%创新低,如果今年再“赚”不到更多的钱,前10 房企恐将无华润。

华润公元九里详情:周边缺乏大型商业配套,面貌以厂区布局居多

企石是东莞房地产发展比较缓慢的区域,据链家显示整个镇在售二手房也仅只有6个盘,而其中3个就聚集在华润公元九里附近,企石镇整体的开发情况其实并不高。

华润公元九里华润公元九里占地面积约6.6万㎡,总建面约14.6万m2,由8栋高层洋房、25栋别墅和1号商业楼组成,规模不小。

 

 

华润公元九里

距离企石镇中心大约1.6公里,周边有已成规模的成熟社区,居住氛围已经形成。不过除了碧桂园丰华东方等几个楼盘外,周边也存在不少厂房和民房,对居住体验也有一定的影响。但周边高度普遍低,华润公元九里高层住宅视野会比较开阔。

交通上,由于华润公元九里位于东部快速干线与人民路、湖滨南路交汇处,路面交通比较发达,也能通过莞深高速快速来往深圳,遗憾的是目前区域并无地铁规划。

 

 

商业配套较为稀缺,附近暂无大型的商业配套,多以沿街小商铺小超市居多,档次不高。华润公元九里规划有商业楼,希望未来也能提振一下周边商业氛围。

 

教育资源相对丰富不少,周边有企石碧桂园幼儿园、企石中学、精英小学等教育设施。而企石中学距离华润公元九里1.2公里左右,上下学都会比较便利。

 

 

未来企石镇还将投入逾5亿元扩建两所小学,企石东山小学,企石江南小学,并新建一所九年一贯制学校,提供优质公办学位7560个,教育设施比较多样。

 

华润公元九里

的区域生活环境虽然比较成熟,但商业的档次较低,无综合体商业,而且暂无没有地铁规划,对区域的升值带动就会比较慢。

 

总地来看,企石镇受于地理位置的限制,经济发展水平不高,不是置业热门区域,临近的横沥、桥头、石排也是东莞关注度较弱的镇街,不太能带动区域起来。华润公元九里在企石在售新房中比较稀缺,也是标杆性,若是刚需自住,这个盘还是可以考虑的,毕竟企石的房价还在低位。

 

最后总结一下华润公元九里的优劣势:

华润公元九里优势:

1、位于东部快速干线与人民路、湖滨南路交汇处,路面交通发达。

2、教育资源丰富,企石中学距离不远,上下学便利。

3、周边聚集一定发展成熟的小区,居住氛围较好。


华润公元九里劣势:

1、区域无规模性的大型商业,商业设施缺乏。

2、周边二手房普遍1.4万/平,华润公元九里1.75万/平的均价稍高。

3、区域面貌发展度不高,厂房和民房居多,面貌有待改善。



购买建议:

目前企石房价还不到2万,价格优势比东莞其他区域明显,区域房子也多以自住为主,但投资升值效益较弱,谨慎考虑。


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