华润城润玺一期项目参数：
深圳市南山区沙河西路和科发路交汇西北处
物业公司:深圳华润物业管理有限公司
占地：24900.00㎡
建筑面积：248000.00㎡
产权：70年
交楼时间：待定
开发商:华润
产品属性：住宅
在售户型:
99㎡（3房2厅1卫）383套
120㎡（3房2厅2卫）699套
160㎡（4房2厅2卫）122套
190㎡（4房2厅3卫）110套
楼栋层数
1栋(62层），2栋（60层）
3栋（57层），4栋（42层）
在售均价:待定入市
装修情况：非毛坯
“流量网红盘”华润城四期要来了！
据华润城润玺一期（华润城四期）招标文书显示，四期总建设面积24.8万平方米，计容面积16.5万平方米，容积率为6.6，由4栋130-198米高层住宅和1栋幼儿园组成，共1170户，另设计地下4层。
▲华润城润玺一期招标文书
此外，华润城四期户型也被曝光，共1274户，包含三个面积段四种户型：约99平方米三房一卫 （383套）、约120平方米三房两卫（669套）、约160平方米四房两卫（112套）、约190平方米四房三卫（110套）。
预计开盘时间在2020年（明年）年中，业内预计均价为12万-13万元/平方米。
华润城润玺共分五期开发
华润城位于南山科技园中区东部，为大冲旧改项目，涉及改造的各类建筑物达1400多栋，东近沙河西路，南接深南大道，北邻北环大道，为集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体。
华润城总建筑面积约280万平方米，配带约70万平方米商品房，以及24万平方米的南山最大购物中心——万象天地，项目地处科技园片区，邻近地铁1号线“高新园”站，“大冲”公交站。在建的地铁13号线预计2023年通车，在项目附近设有“科兴”站。
周边还有大沙河公园、科苑公园、高尔夫球场等休闲、娱乐配套，地理位置较为优越。
▲华润城1-5期区位图
华润城共分五期开发，以半围合式布局沿华润城外围而建。
住宅部分，二期南临万象天地，三期位于较中间位置，东近南外九年制大冲学校，西靠回迁房大冲城市花园。其中，一二三期住宅均已售罄。
预计明年年中入市的华润城四期位于住宅部分的东南侧，北靠尚未入市的五期住宅，东临沙河西路。景观资源方面，相对三期，四期、五期这两期住宅遮挡较少，但仍会有来自沙河西路的车流噪音影响。
华润城润玺一期卖点解读
户型：99-190㎡奢华空间
华润城四期没有延用润府，而是改名为润玺一期，据说产品定位更为高端。润玺一期建设用地面积约2.49万㎡，总建设面积约24.8万㎡，计容面积约16.5万㎡，容积率为6.6，由4栋高层住宅和1栋幼儿园组成，合计1274户
整个项目基本户型仅99㎡、120㎡、160㎡，190㎡,四种，根据楼栋高度不同及户型组合方式差异，户型虽有轻微差异，衍生出190㎡D1户型、190㎡D2户型、160㎡C1户型、160㎡C2户型、120㎡B1-B5户型、99㎡A1-A3户型
1#塔楼实用率75.1%
2#塔楼实用率75.9%
3#塔楼实用率74.1%
4#塔楼实用率73%
户型图鉴赏
面积99㎡ 三房两厅一卫（A1-A3)
小户型，朝向东南或西南方向。动静分区布局主要生活空间优势方向，标准三房带有大进深主阳台，具有优秀开间进深比利用充分，居住空间舒适。1.5卫配比足以满足家庭高峰时段使用，U型厨房实用性能优秀，赠送玄关空间有较强的收纳功能
面积120㎡ 三房两厅两卫（B1-B5)
大开间短进深，自然通风采光性能优秀，居住空间全部朝优势方向，大进深主阳台宽敞明亮。主卧套间通透明亮舒适，带有功能可变空间。卧室拥有开间进深比空间利用率高，4栋B5户型可享用自然采光独立玄关。
面积约160㎡ 四房两厅两卫（C1-C2)
位于2栋和3栋东南朝向，大开间短进深。通风采光性能优秀，居住空间全部朝优势方向，横厅布局带有2米进深大阳台有利于发挥视野优势。主卧空间宽敞舒适通透功能全面，次卧居住空间舒适，入户步入式衣帽间紧凑实用。厨房宽敞实用有一定改造空 间，生活阳台可根据家庭需要做设备空间或保姆休息间。
190㎡ 四房两厅三卫（D1-D2)
项目最大户型位于1栋和2栋，东南朝向景观优秀。大开间短进深通风采光优秀，居住空间全部朝优势方向。结构上可算是160㎡户型的加强版，拥有更大的空间尺度，可做双套间设计。
120平方米户型占50% 景观大于朝向
从华润城1-3期推出的户型来看，户型面积以及结构较为丰富，基本上涵盖刚需、刚改以及改善甚至享受型户型。
例如，华润城一期产品主打刚需户型，主要产品为83-245平方米的2-4房，其中以89平方米的3房占比量最大，相对总价较低，入手门槛较低，但到了3期部分，89平方米仅做了2房，使用率相比较一期略低。
相比较三期建面约89平方米、约150平方米、约190平方米三种户型，四期产品线选择更为丰富，也更为实用。
华润城四期1274户共包含四种户型：约99平方米三房一卫 （383套）、约120平方米三房两卫（669套）、约160平方米四房两卫（112套）、约190平方米四房三卫（110套）。
本着景观优于朝向原则，四期大户型均户朝沙河西路一侧，其中，B1、B2朝东北大户型景观更优质， 分配比上，99平方米紧凑型三房占比24%，160平方米三房占比12%，190平方米三房占比14%。
四期120平方米三房户型供应最多，占比一半，成为主流户型。
项目优势大盘点
地理位置优越
图片仅供参考
华润城是中国城市人文综合体，总占地面积63万平米，总建筑面积280万平米，斥资300亿打造，规划有24万平米创新商业、40万平米（7栋）写字楼、高端住宅（分五期开发）、公寓、五星级酒店五大业态。体量近3倍于罗湖万象城，升级版的万象春天，年轻有氛围，购物极其方便。
交通条件便利
图片仅供参考
华润城位于深南大道与沙河西路西北角，属于1号线高新园站地铁上盖物业，邻近公交站台-大冲站，共36条公交线路通往全市各个方向，交通通达度高，深南大道为深圳交通主干道，可通往深圳市区各个方向。通过铜鼓路联通北环大道、南坪快速、京港澳高速，通过沙河西路到达滨海大道。
商业综合配套
图片仅供参考
周边商业配套健全，周边有百货商店、精品店、书店、咖啡馆、酒吧、小剧场、美食汇、进口商超等等尽汇于此，足不出户即可享受便捷生活。区域商业配套有益田假日里购物中心，华润城万象天地，深圳湾万象城等。
人流量汇聚
图片仅供参考
大沙河创新走廊上游大学城片区、中游留仙洞总部基地、下游深圳湾产业园，项目处于大沙河创新走廊中上游区域、留仙大道走廊沿线，拥有南山云谷，南山智园等7个高新产业园区，面积约200余万平米，是南山高新产业腾飞的重要载体。
南外学校配套
图片仅供参考
华润城四期目前对口的学区是南外科华学校，科华学校是深圳第一家三星级绿色建筑学校，以及是唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系统”的公立学校。被着力打造为深圳未来学校标杆的科华学校，不仅硬件设施是其他绝大部分学校所无法比拟的，师资力量等软实力也投入很大，包括校长在内的很多老师都是从南外本部直调。
人流量汇聚
图片仅供参考
周边环境资源好，有科苑公园原生山脉、、小区旁边500米处大沙河公园、创新走廊、沙河高尔夫球场，2千米即达欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等。山光水色，燕语莺啼。
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每期开盘均受热捧
从2014年入市至今，华润城每一期开盘都备受市场热切关注，是不折不扣的网红流量热盘，人气颇高。
尤其是2018年的两次“限价红利”，更使得华润城润府三期连创下两次 “日光”史，也出现了深圳开盘史上最大抢房盛况，甚至出现了“排队离婚”、“冒雨打征信”等情况。
来回顾一下过往华润城开盘的节点情况。
2014年10月12日，华润城一期开盘推出7栋、8栋共400多套82-89平方米2-3房，均价为47500元/平方米，开盘当日99折，3小时内售罄，成交总额为16亿元，成为当年9月深圳信贷放松后，深圳楼市首个“日光”项目。
2016年9月，华润城润府二期推出503套住宅、163套公寓产品，备案均价为8.9万元/平方米，9.4万元/平方米。
在限价红利下，华润城三期更将深圳“打新买房”推向高潮。
2018年6月21日，华润城三期首批推出741套住宅，备案均价在85524元/平方米，收筹6776个，10.9%的选房几率，开盘当日4小时便迅速售罄。
2018年9月22日，华润城三期推出第二批共计555套房源，备案均价为8.5万元/平方米，收筹4006个，13.8%的中签率，总价最低为687.6万元，相比较三期第一批开盘更便宜，开盘当日4小时便官宣售罄。
据链家APP显示，华润城润府一期目前二手挂盘均价均高于12万元/平方米。其中，华润城一期在售均价为121526元/平方米，华润城二期在售均价为126636元/平方米。其中，一期89平方米三房挂盘价在1250万。
▲华润城一期、二期二手房挂盘均价
（备注：“平”为“平方米”）数据来源：链家APP
“日光盘”传奇？
对于润粉来说，最为关心的就是华润城四期的价格了，目前周边的万象天地、诚品生活已经开始营业，周边逐渐聚集带旺了一波人气。
优势方面，华润城也较为突出，首先是地段条件突出，位于科技园核心片区，临近深南大道、北环大道以及沙河西路，出行较为便利，1号线、规划在建的13号线等多条地铁直达，周边购买力充足。
作为网红打卡地，周边商业氛围也较为浓厚，南山最大商业配套万象天地、诚品生活已经营业，能满足一站式吃逛买所需。
值得一提的是，两所南山外国语学校科华分校也已开学，四期同样有名校预期。
业内分析，华润城三期开盘价格在8.5万元/平方米，在2018年深圳楼市不景气的条件下依旧创造了开盘奇迹，主要是因为限价带来的红利，与周边二手房形成了近1.5万元/平方米的“价格倒差”，所以在当时便有“摇中一个号等于赚了几百万”的说法。
目前，华润城前两期二手房的均价已经在12万元/平方米以上，从四期的户型、房型使用率、景观等方面看，均优于三期，高于三期8.5万元/平方米的均价也在情理之中。
从今年入市的楼盘（与华润城对标的楼盘），如新天鹅堡开盘均价12.5万元/平方米，半岛城邦四期11.6万元/平方米，海境界三期10.3万元/平方米来看，均价都突破了10万元/平方米，业内预计四期价格或将于三期逐渐拉开差距，预估在12万元/平方米。
如果按照面积来估算，四期起步价格将突破1000万元/套，其中，120-160平方米三到四房的主流户型，将会达到1500万—2000多万元/套。
那明年入市的四期，凭借比三期更为出色的景观和户型，能否延续“日光盘”传奇，也就要拭目以待了。