融湖盛景花园什么时候开盘？深圳平湖融湖盛景花园认筹及开盘流程

资料显示《融湖盛景花园》项目发展商为“深圳市鼎宏投资发展有限公司”，该公司实为“深圳市岗宏集团有限公司”旗下的项目公司。

岗宏集团成立于1996年8月，是深圳最早涉足城市更新的开发商之一，经26年沉淀，目前已发展成为一家以地产开发、城市更新、商业运营、物业服务等多元化的城市开发综合运营集团。

在深圳，岗宏已累计城市更新土地面积约50万㎡，总建筑面积200万㎡，推出宏兴苑、龙城国际、壹客拉、御景蓝湾、泽润华庭、家和盛世、融湖中心城等多个项目。

《融湖盛景花园》项目前身为“平湖龟地/禾虾岭片区更新单元五期”，是平湖“融湖中心城”的重要组成部分，也是“融湖中心城”的收官之作。

“融湖中心城”项目总占地面积约23万㎡，总建筑面积约100万㎡，集居住、商业、学校、文体娱乐于一体的大型高尚社区，公共分五期开发，是目前平湖体量最大的综合体项目。

《融湖盛景花园》占地面积约5.02万㎡，规划总建筑面积约27.03万㎡，计容积率建面约20.51万㎡，其中住宅约18.47万㎡，商业约1.17万㎡，幼儿园学校约2700㎡，另有部分基础配套设施等。

项目由13座建筑组成，其中1栋1-5单元、2栋1-4单元、3栋、4栋1-2单元为31-33层高的住宅楼，5栋为3层高的幼儿园教学楼。除幼儿园外，每座建筑底部都设置有2层商业。

目前项目正在建设中，小编我7月底去看的时候项目1栋1-5单元和2栋1-2单元才刚出地面，其它几栋地面还没开始建。

根据施工许可证上的信息，主体竣工时间为2025年3月31日，即使按照最快进度，估计也要等到2025年中旬才能交付。

目前项目展示中心已开放，但未开放样板间。据悉，将会在下个月（11月）初开放样板间，预计12月份入市。

对该项目感兴趣的朋友可先通过线上渠道多了解，暂时不用前往，等开放样板间后再实地了解，也可加入本公众号的粉丝群，有最新消息，小编会及时在群内同步！

《融湖盛景花园》是一个纯居型社区，除了5栋幼儿园，剩下的都是商品住宅，总共是1803户，据悉首批只开1栋1-5单元，大约是888套货量.

据悉，首批推售的这5栋都是2梯6户的配置，推建面约82㎡三房两厅一卫、约94㎡三房两厅两卫及约111㎡四房两厅两卫，共计三种户型。

户型结构设计的是比较常规的，找不出突出亮点，也没有特别想吐槽的地方，只是有些不尽人意的地方，比如厨房、卫生间、阳台都太小了，其它功能间也感觉比较紧凑。

得房率方面，根据公开户型图中的尺寸计算，得房率在88.7%-89.07%之间，咋一看数据表现似乎还可以，但要注意的是这是满打满算的结果，一般来说按照此方法计算得房率至少要达到90%以上才算比较优秀，这个结果确实偏低了一点，但也算是及格的。

朝向方面：整体都可以算是优势朝向，1栋1-3单元也是西南和东南朝向，但有些01-03户型偏西会多一点，04-06户型偏南多一点；1栋4-5单元是正的西南或西南朝向。

对于111㎡户型是否通透这个每个人看法不一样，我对于这种的户型的定义是“伪通透”。

视野：项目北侧相邻的是融湖中心城一期（融湖世纪花园），东侧相邻的是融湖中心城三期（融湖盛世花园），西侧和东侧目前主要以低矮的城中村和传统工业厂房为主。也就是说西边1栋1-3单元西南向会比较好，南边的2栋2-3单元和3栋西南、东南、南视野都还可以，其它的就要么看小区园林，要么看融湖中心城其它建筑。

景观：平湖中心区整体城市面貌比较一般，都没什么太好的景观可言，1栋1-3单元西南方向楼层高一点能看到自然生态景观，但这是建立在西南方向目前没高层建筑的基础上，后续城市更新的楼建起来了可能也会有遮挡。1栋4-5单元的西南就是看小区园林景观的，生态景观会被1栋1-3单间建筑遮挡。

1栋1-3单元的东南户型更多也是看小区园林景观，看生态景观会被2栋4-5单元和3栋遮挡。1栋4-5单元的东南向基本看不到小区园林景观，他是斜着看融湖中心城三期（融湖盛世花园）的。

项目自身配建有约1.17万㎡的商业，另外融湖中心城的一期/二期均配建有底商，四期融湖广场配建有约3.24万㎡的集中式商业，就近满足日常生活购物及休闲娱乐需求完全没有问题。

目前平湖中心城一带零散的商业比较多，缺乏优质集中式商业，融湖广场的商业能够较好地改善片区商业环境。另外，项目1.5公里范围内还分布有华盛奥特莱斯斯，虽说距离稍远不会经常去，但周末去shopping一下还是挺好的。

从《融湖盛景花园》工地处除算起，按照现有最便捷的路线，步行约900米左右即可到10号线平湖地铁站，距离确实稍远了一些，但仍在步行舒适距离范围内。

项目1.5公里范围内分布有平吉大道、平安大道、新夏大道、平湖大街、富安大道、清平高速等主干道，路网是相对完善的，但平湖所处的位置决定了自驾通勤市区的时间成本和资金成本都会比较高。对于平湖人来说，要么就在平湖工作可选择自驾或乘坐公共交通工具，要么就只能依赖地铁通勤市区。

小区自身配建有幼儿园学校，另外项目1.5公里范围内除幼儿园外，至少还分布有3所小学、7所九年制学校，其中融湖中心城为政府配建的信德学校也是平湖目前口碑比较好的一所学校。

根据龙岗区2022年秋季的招生学区划分，《融湖盛景花园》所在地块小学和初中都是在信德学校招生范围内。对于本项目来说学校这一块便利性和优质性兼具！

平湖中心区一带目前医疗配套资源是比较欠缺的，对于片区居民来说生活中如遇就医需要，要么选择就近的社康或者民营诊所，要么就乘坐交通工具去相对较近的龙岗区第五人民医院。

岗区第五人民医院是一所公立综合二级甲等医院，就医环境和医疗水平会比较有限，片区优质医疗配套资源亟待补充。

平湖中心区一带目前休闲娱乐场所/设施比较欠缺，片区居民日常休闲娱乐大多只能依赖自身小区花园和周边商超/商业街，缺少休闲广场和市政公园。

项目距离平湖生态园东门步行约2.2公里，约30分钟左右可以到，虽然茶余饭后走这么远去多少有点不现实，但节假日多花点时间去休闲娱乐一下还是可以的，这里游玩的环境也比较好。

龙岗区一直是深圳置业圈不温不火的一个行政区，这跟龙岗版图有着很大的关系。龙岗版图呈东西狭长布局，不管将中心区设置在哪，都会出现顾头不顾腚的情况，总不能把中心区设置在中间的“小蛮腰”的位置吧，空间的局限性只会令其发展更艰难。因此，中心能量无法更好地辐射带动每个街道，成为了制约龙岗均衡发展的重要因素之一。

平湖街道地处龙岗西北，再往北就是被称为“世界工厂”的东莞辖区了。龙岗的地形决定了龙岗没办法把有限的时间、精力、资金分摊给各个街道，只能不得已的以大局为重，把更多的资源和精力放在更为广阔的龙东一带，即便是有“小香港”之称的布吉，“深圳第二街道办”的坂田也得不到偏爱，更不要说西部边缘化的平湖了。

▲项目区位示意图，仅供参考

在工业2.0时代，平湖凭借毗邻东莞的优势，吸引了大批中小企业在此聚集的同时，也汇集了大量的打工人，为了更好地满足打工人的居住生活需求，平湖建起了大量自建房，也诞生了不少高人气的商业街区，在那个自身拥有巨大消费需求，大家又对工作环境、生活环境要求都没那么高的时代，平湖的大环境虽然说不上多优质，但也可以说是宜居宜业。

随着传统制造业都在向3.0、4.0转型，而平湖因传统制造业过于密集，距离市区又比较远，营商大环境又逐渐落寞，导致成功转型的企业看不上，转型不了的又因营商成本增加陆续向二三线城市转移，虽然有不少企业选择留下来，并且也都在陆续转型，但新一代的打工人对工作环境、生活环境、居住品质要求也变高了，平湖的城市基本面入不了他们的“法眼”，以至于平湖现在不论是工作圈还是置业圈都没话题热度。

▲平湖中心区一带城市现状面貌，仅供参考

受历史因素影响，2021年2月8号深圳住建局发布的3595个商品住宅小区指导价列表中，平湖就只有25个，这说明平湖地区的商品房化程度是比较低的，基本都是城中村或者传统工业/厂房及物流园区，从深圳国土资源局公示的法定图则也可以很明确的看出这一特点。

即便是现在，平湖中心区一带也还能看到工业2.0时代的影子。项目周边土地开发已经非常饱和，居住大多是自建房，产业也基本以普通工业和一类工业，缺乏新型M0产业元素，后势发展依赖城市更新、依赖传统工业升级。

▲依据深圳国土资源局法定图则绘制，仅供参考。

《融湖中心城》作为片区规模最大，业态最全的百万综合体项目，一定程度上能代表片区最高人居体验，但凭它一己之力也很难改善片区居住环境，很难改变大家对它的认知，需要城市更新合力、配套规划合力！

结合法定图则和城市更新分布来看，《融湖中心城》周边未来的利好还是比较多的，1公里范围内不仅规划有多个商业地块，还规划有写字楼、医院、学校等。以现在的眼光去看确实很难提的起兴趣，但以未来眼光看得的话似乎内心又有点蠢蠢欲动。

▲根据深圳国土规划自然局公示法定图则绘制，仅供参考

旧改对于老城发展的推动不言而喻，像平湖这种成熟的工业老城，旧改实施起来速度会比那些城中村密集的老城快很多，推动城市面貌焕颜、产业升级改造的同时，还能为片区提供大量高品质住宅，优质生活配套，对老城价值重塑、价值再造起到关键性决定因素。

平湖的旧改体量，在全市各街道中处于前列，据不完全统计目前平湖辖区已立项未实施项目多达30多个，拆除重建总用地总面积超过250万㎡，总规划旧改体量超1000万㎡。其中有产业基地，有连片商住群、有商业综合体、有大型市政配套。随着城市更新逐步推进，平湖的城市综合能级将会大幅提升。

▲平湖辖区已立项未实施或正在实施城市更新项目，仅供参考！

对于本项目来说，有两个比较值得大家去关注的旧改。其一是平湖旧“平湖旧墟镇片区城市更新单元”，该项目就是经常被自媒体拿出来说的“平湖枢纽型TOD”，由万科+深铁+特发联合体开发，不仅将建成深圳中北部首个交通枢纽（广深铁路、深惠城际、10、17、18号线），也是未来平湖的活力中心。

项目拆除重建面积约20.21万㎡，开发建设用地面积约10.66万㎡，总建筑面积约86.22万㎡，其中住宅46.3万㎡，商办公及旅馆业约33.69万㎡，地下商业2.95万㎡，公共配套约3.28万㎡。建成后将改善平湖地区的交通条件，成为平湖片区标志性的商业文化办公中心，促进区域城市更新、产业转型和环境品质提升，为“深圳北部新城”建设添华彩。

▲效果图来源于互联网，仅供参考!

另一个就是项目西北侧，距离项目直线约2公里（最近处约1公里），占地面积约144.10公顷，平湖首个由政府主导，被列为市级重点项目，大面积产业空间整备区，拟落地国家级重大战略性ICT项目，受到市区两级政府关注和支持的“平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目”。

该项目是平湖金融与现代服务业基地的二、三期，也是平湖金融与现代服务业基地的重要组成部分，预计2023年完成首期供地，2024年开工建设，货值将超300亿元，除了布局“通信、金融、信息、大数据"产业外，还将落实住宅、学校、道路和公园绿地等公共设施，提升平湖产业能级的同时，居住环境和公共服务水平也将大幅提升。

▲位置&范围示意图，仅供参考!

物流仍是平湖的优势产业，在整个深圳都有极高的地位，不仅拥有大湾区唯一国家级综合物流枢纽“平湖南国家物流枢”，还拥有华南城和海吉星两大知名物流基地，同时傲基、通拓、赛维、有棵树等多家知名跨境电商聚集于此，它们的布局带动了深圳港口产业、电子商务、现代物流服务业等产业的快速发展，实现深圳绿色物流的发展目标。

除了物流，平湖近些年新兴产业布局也都取得了不错的成绩，平湖金融与现代服务业基地已进驻包括：招行金融、中科谷、杰美特、宏电、聚飞光电，百富计算机总部大厦等。另外，平湖作为龙岗“一芯两核多支点”战略布局中西核的重要组成部分，“罗山芯谷”在十四五期间将依托坂雪岗科技城，联动甘坑新镇，打造世界级电子信息产业集群承载核心区，湾区科技产业与城市融合发展示范区，全市首批实施的战略性新兴产业基地。

▲来源：龙岗区政府在线（2022年08月10日）

在龙岗区十四五规划纲要中，对平湖的定位的描述是“百年平湖、物流中枢、智造新城”。未来平湖将协同坂田打造世界级电子信息产业集群承载区，国家电子商务示范基地，国家一级物流基地，加快建设平湖中心、平湖南国家物双枢纽，打造产城融合新高地、深莞合作试验区、时尚消费新中心、站城一体新门户。

而在深圳最新的城市总体发展方案（2020-2035年）中，平湖中心被定位为深圳12大城市功能中心区之一，与深圳其它11个城市中心构建深圳多中心、多组团式的空间结构，形成“一核多心网络化”的城市开发新格局。这意味着，平湖的定位得到重大升级，站上了新的发展高度，加速提升自身强大内核的同时，也肩负辐射带动深圳中北部发展的使命。

▲来源：深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）

岗宏在深圳从事房地产开发业务已有26年，只不过它开发的项目不多，且主要分布在龙岗，尤其平湖占比最高，所以它的品牌知名度不高。融湖中心城市岗宏开发的最具代表性的项目，总共分五期，《融湖盛景花园》是最后一期收官作品。像这种大型综合体项目有前面几期作为参考，建筑品质和物业服务好不好都有参考对象，买起来心里也会比较有底。

平湖地处龙岗区西北，受区位和历史因素制约，不论是在就业圈，还是置业圈都没什么热度，前年虽然也通上地铁了，但受限于通勤市区的时效和自身产业短板，10号线的开通并没有为平湖的房产带来多少溢价，也没有为平湖增添多少热度。

平湖的现状整体还是比较糟糕的，在平湖逛一圈，除了华南城商圈看上去还是那么回事，其它区域还是能明显感觉到落后感。最近几年平湖在产业和城市更新方面投入比较大，但产业和城市更新都是需要长期沉淀的，不是一朝一夕能够发挥出效能的，因此平湖的自我救赎之路还很长。

项目配套：项目自身配建有约1万多㎡的商业，项目四期还配建有约3万多㎡的集中式商业，自身商业能够满足自给自足。项目周边路网不是那么的完善，随着城市更新推进还有很多规划道路待落实，加上自身所处的区位比较偏，自驾通勤市区很不方便；项目对口的是信德学校，距离很近，也是平湖比较优质的学校；片区目前缺少优质医疗配套资源，不过项目周边预留有两块医疗用地，需要等待兑现；项目周边缺少市政公园和文体场馆，法定图则中也没有明确的规划，文娱方面中短期之内是需要克服的。

项目自身：融湖中心城市平湖目前体量最大的楼盘，在平湖的关注度是非常高的，《融湖盛景花园》作为融湖中心城体量仅次于一期（融湖世纪花园），且是融湖中心城的收官作品，关注度也非常高，要么就没想过买平湖的房子，有打算置业平湖的，首选项里一定有《融湖盛景花园》。项目自身素质也比较过硬的，它有是纯商品房社区，容积率4.08低于同类型物业均值，车位比达到1:1.2，居住的舒适性也比较好的。

户型产品：首批主推建面约82㎡-111㎡三至四房，在平湖定位找的还是比较准的，虽然对于平湖大多数楼盘来讲把刚需上车盘作为主力产品会比较好，但融湖中心城作为区域标杆性楼盘，把标准三房、改善四房作为主力户型是完全没毛病的。户型结构上没有太大问题，但舒适性上有很多不尽人意的地方，例如：得房率一般，没有宽景阳台，各功能间都偏紧凑。

不利因素：①片区整体面貌比较差，一方面居住体验会大打折扣，另一方面后续城市更新一旦启动，拆建产业的噪音、扬尘、泥头车穿行、道路封堵等问题都将影响居住的舒适性；②项目西南侧直线约1.7公里有一个墓园（福泽园公墓），该设施距离项目比较远，看不到，最多是心理上的影响；③项目西南侧直线约2.1公里，还有一个平湖垃圾焚烧发电厂，目前该发电厂的二期提升改造工程已竣工，一期正在进行中，实地感受上是没影响，不确定后续会有多大影响。

周边二手房价：融湖中心城1-2期目前都在二手房在售，这两个小区的指导价是4.3万，目前在售的有130多套房，2-4房都有，其中约90㎡-110㎡三至四房，不满五年的房源4.3-4.5就有在卖的，满五的4.7-5万也有不少能选的，整体是高于指导价的，但差距也不是很大。

平湖新房供应与价格：平湖的新房供应不多，大多是出自旧改，据统计，自2020年起，平湖街道新房住宅备案项目4个/批，前年8月份《融湖盛世花园》608套住宅入市备案均价是4.3万，去年12月份距离项目不远的《佳兆业金御佳园》18套尾盘备案均价是4.38万，今年7月份《合正新悦润园》811套住宅，备案均价是4.21万。

价格预测及性价比分析：结合融湖中心城二手房指导价和最近两年平湖新房的备案价判断，最终备案价格大概率会在4.3-4.5万之间，有倒挂，但不大，顶多3000-5000，并且在二手90㎡能买三房两卫，新房94㎡才能买三房两卫的情况下，首付成本也相差不了多少，多付的那几万块钱首付从租金上也能挣回来，要知道《融湖盛世花园》最快也要到2025年6月才能交房。所以综合对比下来，买新房优势其实并不明显，建议优先融湖的二手房，找不到合适的等它开盘也是可以的，毕竟二手房选择上有很大的局限性，新房开盘选择要更宽泛一些。

平湖打新指南：平湖除本项目外，在售的只有《合正新悦润园》，待入市的有《合正新悦启园》《合正新悦朗园》《瀚林华府》《瀚林广场》《正弘青云筑》5个项目。合正新悦系列项目在平湖老中心商圈，对比平湖地铁站附近没优势，现在还没买润园的大概率也看不上启园和朗园，而看不上合正新悦系列项目的，其它几个也没必要看，因为相比下来位置更偏，且体量更小。因此，还是那句话，要么就没想过买平湖的房子，要么《融湖盛世花园》是平湖这1-2年最好的选择。

结语：可能很多人都比较抵触置业平湖，就目前来讲平湖确实没有足够吸引到大家的地方，即便是它才卖4.5万左右，但这个价格能对标的区域也不少，尤其是近两年的土拍限价地，可以买松岗、沙井、光明，还可以买龙东，平湖虽然处在南北中轴线上，有地理位置优势和成熟优势，但受限于通勤辐射、产业能级、自驾便利性，它的优势又完全体现不出来，反观松岗、沙井、光明不仅有较好的规划概念加持，还能辐射宝中、南山、光明等一众热门片区，某些区域居住环境也比平湖好很多，即便是龙东一带，生态环境也比平湖要好。

对于《融湖盛世花园》这个项目来说，片区并不能为其加分，反倒是区域有了它的存在才有了一些热度，对于这种盘，我是建议原本就有置业平湖的想法，或原住民可以多关注一下它，其它区域或者对于购房这件事想法比较多的就不用过多去考虑了。平湖价格不高，也比较成熟，就是商品房化程度比较低，城市面貌落后了一些，并且后续规划实施落地的周期会比较长，对职住都在平湖的人群来说，作为稳定居所没问题，但不要对规划、对升值抱有太多幻想。