深圳恒大城和财富城哪个好?恒大城二期不利因素分析

2020-06-15      来源:深圳恒大城     咨询热线:400-151-7897

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关于恒大开发商:

坪山恒大城开发商为“深圳市鸿腾投资管理有限公司”,该公司为“恒大地产集团(深圳)有限公司”独资控股子公司,隶属恒大集团。

提起恒大想必大家已经很熟悉了,恒大集团是一个多元化企业集团,业务涵盖地产开发,文化旅游、健康养生,新能源汽车等,目前世界500强排名第230位。恒大地产在中国280多个城市拥有810多个项目,与全球860多家知名企业有战略合作,实施精品战略,打造高品质、高性价比产品,开创行业“全精装修交楼”和“无理由退房”先河,让600多万业主实现宜居梦想。

2011年,恒大集团正式进入深圳,成立恒大地产集团深圳公司;2014年,恒大在深圳首个项目——恒大国香山实现当年销售金额31亿元,位列深圳单盘销售金额三甲;2016-2018年,恒大天璟、恒大时尚慧谷和恒大城市之光等项目也将陆续问世。2017年12月,恒大一举拿下深圳湾总部基地商业地块,拟建设恒大深圳总部。

经过8年跨越式发展,深圳公司已是集团旗下特大型分公司,拥有大型项目62个。深圳公司未来总建筑面积约3000万㎡,土地储备充足且升值潜力巨大。

恒大城项目简介:

恒大城位于坪山区龙坪路与松坪路交汇处,此地块为坪山飞西旧改城市更项目,在2015年被列入深圳市城市更新单元计划第四批计划,由于地块面积较大,开发商对地块进行分期开发,首先开发的是位于龙坪路旁边的01-01、01-02及01-03地块。



恒大城项目整体占地面积约17万㎡,计算容积率建筑面积约100万㎡,包含住宅、保障房、商业、幼儿园、九年制学校、酒店和写字楼等业态于一体。其中住宅建筑面积约78.8万㎡,商业建筑面积约19万㎡。



项目分为两大期,四小期开发,一期由7栋住宅楼组成,其中4栋、6栋、7栋为可售的商品房,1栋、5栋为回迁房,2栋、3栋为人才保障房,还有一栋两层的会所。栋一期主推73㎡-134㎡的两房-四房,目前已基本售罄,只剩几套大户型在售。

二期由7栋住宅楼组成,除4栋、5栋有2个单元外,其它楼栋都只有一个单元。相对一期来说,二期的住宅更加纯粹一些,都是可售的商品房。二期首批推出2栋、3栋、4栋住宅产品,主推户型95㎡-134㎡三房及四房,目前项目还未拿到预售备案,诚意登记中,预计3月底开盘。

三期、四期目前正处于规划中,还未开工建设。


恒大城项目简介:

销售均价:二期待定

在售户型:95㎡98㎡三房;103106㎡三房;134四房
建筑类型:住宅
产权年限:70年

占地面积:约17.38万㎡(二期17500㎡)

建筑面积:约100万㎡(二期395000㎡)
交房时间:预计2023年6月30日
交房标准:精装修交房
总户数:二期1330户
车位数/比例:2260个
容积率:6.06%
绿化率:40%
物业公司:金碧物业有限公司分公司

开发商:深圳市鸿腾投资管理有限公司

恒大城项目配套介绍:

商业:项目自带约13万㎡商业,后期完全能够满足自身社区购物需求。项目周边的小区例如:财富城、大东城万科金域深城投公馆等都带有一定规模的底商配套,除此之外项目距离坪山目前最大的购物中心(8.6万㎡)“益田假日广场”仅一路之隔(目前需要绕行,后续可从项目直达)。



交通:项目附近有两条地铁线路经过,分别是14号线和16号线,距离14号线坪山围站直线距离约500米左右,据悉项目的大二期将与16号线文化中心站无缝接驳。

项目临近坪山两条主干道分别是坪山大道和深汕路,连接横坪快速路,及水官高速,公路交通较为便捷。盐平通道是目前正在修建的一条通往市区盐田的城市快速路,截止2019年10月该工程全线完成度55%,坪山段工程已完成90%。


教育:自带18班公立幼儿园,根据今年坪山区教育局公布的学区划分,恒大城是在坪山实验学校学区内。2018年,坪山实验学校的中考平均分是376分,而深圳公办民办的高中录取线基本上是370分左右,坪山实验学校的录取率还是很不错的。

值得关注的是项目东南侧建设有飞西学校,该校为坪山区政府斥资6.5亿打造,拟建设一所九年一贯制学校及一所初中,规划设计办学规模114个班,5400个学位,总建筑面积19.7万㎡,根据公式信息显示该校2018年1月开工,拟2020年1月完工。


医疗:除了项目附近分布的社康中心外,距离较近的近的医院是华南妇科医院,较大型的综合性医院是坪山区人民医院,可以满足区域就医需求。其次深圳宝坪医院和萨米国际医疗中心距离项目较远,依赖交通工具通行。

萨米国际医疗中心市直属的非营利性大型公立医院,占地6.8万㎡,一期项目建筑面积13.3万㎡,规划床位600张,该院也是中国深圳与德国汉诺威结为友好城市的重点合作项目之一。


娱乐休闲:项目距离坪山文化广场近一路之隔,平时可以去附近步行距离约1.5公里左右的坪山中心文化广场,坪山中心公园等市政公园休闲娱乐。周六末也可以去燕子岭公园,步行距离约1.3公里左右。

值得关注的是项目附近规划有“半月环”公园,该公园距离项目最近的地方约600米左右。坪山中心公园西侧规划建设有坪山文化中心(六馆一城),该公园于2015年3月立项,目前主体机构已完工。


恒大城二期项目户型介绍:

建筑面积约95㎡ 三房两厅两卫

入户自成玄关,很好的保证了居家隐私,客厅开间3.6米,大进深7.15米,西北向看花园,动静分区结构,厨房带生活阳台,利于室内干湿分离,两次卧大小均匀,实用性较强,主卧私卫,保证了主人房的隐私性,卧室均采用凸窗设计,增加了实际使用面积。


建筑面积约98㎡ 三房两厅两卫

入户自成玄关,很好的保证了居家隐私,客厅开间3.6米,进深6.05米,西北向看花园,动静分区结构,厨房带生活阳台,利于室内干湿分离,卧室C面积偏小,主卧私卫,保证了主人房的隐私性,卧室均采用凸窗设计,增加了实际使用面积。


建筑面积约103㎡ 3+1房两厅两卫

入户带玄关,但没有95㎡/98的隐私性好,客厅开间3.6米,大进深7.3米,东南向朝联馨路/和富路,动静分区结构,厨房没有生活阳台,不利于更好的干湿分离,两次卧大小均匀,实用性较强,主卧私卫,保证了主人房的隐私性,入户处小房间由于受面积限制可作为书房使用,卧室均采用凸窗设计,增加了实际使用面积。

建筑面积约106㎡ 3+1房两厅两卫

与103㎡户型朝向,户型结构等基本一致



建筑面积约135㎡ 四房两厅两卫

入户自成玄关,很好的保证了居家隐私,客厅开间4.4米,进深6.35米,西北向看花园,大观景阳台,动静分区结构,厨房带生活阳台,利于室内干湿分离,四卧更好的满足大家庭的居住需求,三个次卧实用性强,都可做正常卧室使用,主卧私卫,保证了主人房的隐私性,卧室均采用凸窗设计,增加了实际使用面积。



恒大城二期项目户型介绍:

二期样版房效果图,仅供参考,部分


恒大城项目及区域介绍:

项目处位置属于坪山中心区,现状配套相对成熟,但不是特别优质,与深圳其它区一样,中心区农民房相对集中,整体面貌偏旧。项目东北侧近几年新建的商品房较为集中,也有不少小区已经入住,逐渐有了一些商业和居住氛围。项目南侧,西侧除已入住的六和城和已基本建成的深城投AIO外,多以民房和工业园区或厂房为主。区域整体面貌提升需要依靠旧改的推动,恒大城作为片区较早的旧改项目之一,有着100万㎡的体量,建成后对提升片区观感、配套补充和居住氛围起到非常重要的带动作用。


从近期规划看,在建的地铁14号线和16号线担负着改善坪山与市区及其它区域通勤问题的重任。而恒大城作为双地铁口物业,吸引了大批有置业坪山想法的客户关注。14 号线一期工程起自福田岗厦北站至坪山沙田站,覆盖了深圳东部南北向交通需求走廊,并且起点预留延伸至会展中心条件,终点预留延伸至惠州条件。

深圳地铁16号线,线路起于龙岗大运站,止于坪山田心站。未来,地铁16号线将会沿阿波罗产业园片区向南延至安良站,以支持阿波罗产业园片区重点发展,强化龙岗中心区和横岗、盐田地区的区域联系。


项目东南侧,2017年开工、正在加紧建设的是飞西学校。飞西学校紧邻恒大城,总投资6.5亿,预计今年10月建成。在今年2月坪山区政府会议上,坪山教育部门确定要在今年内引进优质名校——深圳中学。在不久前,福田和坪山的结盟会上,也再次强调了两区要在教育、科创、医疗等方面加强合作。民间已有猜测,飞西学校可能引进深圳中学。(最终以政府文件公示为准)如果消息最终确认,那么就是劲爆利好了!


恒大城项目距离坪山规划的半月环公园最近的地方约600米,半月环公园占地面积约38万㎡,坪山中心区的相关上位规划将中心区划分为商务办公、生活服务及行政文化三大主题功能区。半月环带状公园正是串联三大主题功能区的空间骨架,也是中心区最重要的公共活动空间。


半月环中央公园共有四个园中园,各园中园还有进一步的细分空间,满足城市功能和景观组织的需要。公园特色场所和景点疏密散步、层次分明、收放有致。设计考虑了充足的各类服务设施,有效地覆盖了各个活动区域。


项目周边规划的旧改项目较为集中,未来新房入市主要来源于旧改,这点与沙湖片区略有不同,沙湖的新房供应主要来源于土地拍卖。目前新和片区旧改、谷吓仓、飞东旧改(深城投)和飞西旧改(恒大)都已动工开始建设。



华谊兄弟文化城位于深圳市坪山新区碧岭片区,距离恒大城项目直线距离约4公里。由三个宗地组成,规划形成“三区、一轴、双廊、四心”的结构。计划总投资约130亿元,规划有约4.5万㎡最新二代超能影棚、影视总部基地、大师工作室、影人公寓、4万㎡影视主题商业街区等五大业态全产业链功能性园区。

作为深圳稀缺的大型文化产业项目,华谊文化城以影视产业为核心,致力打造影视产业集群,将更好的丰富坪山的产业,助力坪山打造东部文化新高地。



恒大城项目点评:

坪山区和光明区一样,是深圳最年轻的一批行政区,不同的是光明的地理位置更靠近中心一些,加上科学城,凤凰新城,科技城等众多利好规划的背景下房价也早已是水涨船高。而坪山作为深圳的最东部的一个区,大家对于他的印象就是远。对于主要工作地在深圳市区或深圳中部的人来讲,通勤时间太久,是导致大家对于置业坪山有较大抵触的主要原因,因此坪山的房价也显得更接地气一些,近几年随着深圳东进战略的推进,坪山的交通配套也在逐渐完善。

恒大城地处坪山中心片区,各项市政配套资源和设施相对集中,片区未来发展潜力较大。项目作为一个大体量的综合体项目,自身带有商业、学校、幼儿园等配套,日常生活较为便利。周边规划了较多的旧改项目,未来周边的配套和环境将不断改善,居住氛围也将不断增强。

恒大城在坪山近两年面市的新房项目里关注度是比较高的一个。恒大地产、百万建面大盘、金碧物业、双地铁口、飞西名校进驻等,这些都是它实实在在的卖点。我觉得一个楼盘如果不谈远期规划或者概念的话能同时拥有这些卖点已实属难得,关键是拥有这么多卖点的同时均价不到4万/㎡,在同片区新房里也是比较有优势的。

恒大城二期目前未查询到在住建局的预售备案信息,不过从现场那边了解到的情况是项目折后最低能到35000元/㎡期,不过我认为这个价格能买到的极少。参考去年6月和9月一期的备案价格在37000/㎡-40000/㎡之间,猜测二期的备案均价应该会在38500元/㎡左右。

坪山大多数小区二手房在售均价都在3.5万/㎡以上,3万左右的也有但特别少。我这里把项目附近几个小区的二手房在售均价都列了出来。根据同区域,同学区的二手房在售价格来看,恒大城作为新房大体量项目,且精装交房,均价38500/㎡竞争优势明显。但这几个小区居住氛围更好,并且恒大城交房时间较晚,要3年后,期间租房,等待时间等都是成本。


坪山近几年新房供应是比较多的,坪山的土拍也是相对活跃的,未来几年坪山的新房供应会比较多。新房售价也是参差不齐,横跨3万到4万多。有一点可以肯定的是靠近中心区的价格都是4万左右,3万出头的价格都在坪山边缘区域,心海城(2016年备案)和泰富华悦都会(2018年备案)两个项目位置和售价都比较有吸引力,但没有什么房子在售了,相信后续备案应该也不会在是这个价格了。总体来说从新房角度看恒大城价格竞争优势不是特别明显,在售中的项目不少,购房者选择性较强,项面临着较多的竞争手。


恒大城二期主推95㎡-134㎡的三房四房,户型结构跟一期基本类似,阳台部分都做了花池设计,可有效提升阳台实用面积和性能。户型整体功能分区设计比较合理,入户开门方向都可以对室内隐起到较好的保护,都是采用凸窗设计,提高了房子的实际使用率。二期的装修色调会比一期淡一些,更加讨好年轻人的审美观,恒大在装修的选材和用料上还是比较用心的,没有廉价感。

项目不利因素总结

项目体量大有优势也有劣势,那就是建设周期比较长,交房时间晚是一个问题,前期即便是交房了,也将面临项目周期建设带来的噪音困扰。其次,周边不少项目还处于建设阶段,地块内的不少厂房及民房等设施还尚未完成拆迁,道路、环境及基础设施还有待完善,片区完全成熟,需要一定的时间。

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