龙光玖悦台验资100万看房是怎么验?

2020-08-06      来源:龙光玖悦台     咨询热线:400-151-7897

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位于龙华红山的龙光玖悦台开盘在即,龙光玖悦台验资100万看房,今天我们聊一聊该项目的投资价值,红山是否还有上涨空间,如果想买龙华又该如何做出选择,龙光玖悦台验资100万看房

01龙交玖系”流水线产品?

 

龙光玖悦台的开发商是龙光地产,作为深圳的“地王专业户”,龙光拿地向来凶狠。

 

去年6月,龙光以65.85亿拍下玖悦台地块(A817-0609),其中人才房面积14100+22600平方米,楼面地价66988元/平方米。


 

在当时,6.7万/㎡的楼面价,已经非常逼近或超过临近的二手房价格,一路之隔的中航天逸小区单价仅6.5-7万左右,当地价追上房价,结果当然是房价上涨,经过“双11”豪宅税新政后到目前,华业玫瑰四季一期已经上涨到8.1万/㎡,中航天逸上涨到8万/平方米。

 

从去年6月拿地,到今年6月即将开盘发售,这样的开发速度虽然有利于房企回款,但也意味着玖悦台的产品不会令人感到惊艳。

 

“玖系”是龙光地产打造的中高端产品系,有了龙光玖龙玺和龙光玖龙台的前车之鉴,笔者承认龙光择地的眼光,但“玖系”产品却给人一种流水线的感觉,有点类似服装界的H&M。

 


龙光玖悦台,位于人民路和腾龙路交汇处,土地面积约3.3万㎡,总建面约20.9万㎡,计容建面约15.4万㎡,其中:

 

商品住宅:9.8万㎡;人才住房(只租不售,产权归政府):3.67万㎡;商业:6000㎡;幼儿园(18班,独立占地,在地块东侧突出部分):5000㎡,其余为社区物业配套、地下室等。



项目一期在地块的东侧,含2栋商品住宅,2栋人才房、商业裙楼(含人才房)及幼儿园,地上最大层数36层;二期在地块的西侧,含3栋(4座)商品住宅,地上最大层数41层。

 



人才房和幼儿园靠近地铁4号线和6号线,这样会降低1栋和3栋商品房的噪音和震感,但是1栋靠近人民路,还是会有一定的噪音,因此3栋的居住体验是最好的。



项目缺陷是人才房和商品房不分区管理,共用一个花园,而且项目的车位比不到1,梯户比2梯5户,容积率4.5,产品的配置偏刚需,带精装修交付,但是装修费不能贷款。

 

户型方面中规中矩,没什么硬伤,虽然销售说得房率在82%,但看房的体验明显达不到82%的预期。印象最深刻的是112㎡的户型,南北通透双阳台,可以说是整个项目最好的户型。



02玖悦台值得买吗?

龙光玖悦台值得买吗?没有价格谈论是否值得入手等于耍流氓。

 

项目目前没有备案价,一再追问下,销售终于说出了8-10万的预估价,当然,这是一句废话。

 

我们今天不谈价格,单独说一说龙光玖悦台的项目价值。

 

龙华房产价值第一梯队的,当然是深高北学区的楼盘,包括金亨利、汇龙湾、水榭春天5/6期,在红山片区,有名校学位要比没名校学位的均价高3-4万/㎡。

 

有深高北学位的金亨利首府目前的二手房报价为11.6万/㎡,汇龙湾二手房报价11.4万/㎡,而红山北部没有名校学位的如华业玫瑰四季和中航天逸,只能卖到8-8.5万/㎡。

 

在同一项目中,有深高北学位的莱蒙水榭春天5、6期挂牌价为10.3-10.7万/㎡,而水榭春天1、2期只能卖到7.5万/㎡左右。



2019年,深高北通过中考的检验,取得了不错的成绩,四大率排全市第六,这使得深高北学区房业主的心态变得更高,当下除非有特定的需求,深高北的学区房是不宜买入投资的。

 

第二梯队是上塘片区,特发和平里、潜龙曼海宁、港铁天颂、尚峻花园,一方面是这些项目价格还没有红山中央居住区那样高,有小户型可供挑选;另一方面,上塘距离红山6967、图书馆、展览馆、演绎馆仅一站的距离,地铁6号线开通片区升级为双地铁。同时,这些楼盘所处的学区是高峰学校,中考成绩与深高北不相上下。

 

第三梯队是红山外围的一些优质小区,更适合刚需上车。如金地梅陇镇,金地上塘道,世纪春城,书香门第等,没什么亮点但也没什么缺陷,价格也合适,龙华的购买力会慢慢从高价的红山向周边扩散。

 

我们在回过来看龙光玖悦台,产品上拼不过金茂府,学区为龙华实验,排名中下,拼不过深高北和高峰学校,价格方面一定拼不过第三梯队的刚需上车盘。

 

龙光玖悦台只有区位,但这个区位却是位于红山与上塘的交界处,与地铁站不远不近800米,紧挨着城中村龙塘村,综合来看,没有什么特别突出的亮点,我们只能期待价格。

 

最后,龙光玖悦台是否值得入手,我们还要看最后的备案价格,接近10万不如选金茂府了,超过9万不如选上塘的电梯次新房投资价值更高,8万左右还值得考虑一下。

 

03红山是否还有上升的空间

 

龙华区最大的痛点其实是交通和土地,交通方面,在以前只有1条4号线,如今6号线即将开通,但走向是与4号线重合的,没有去覆盖更多的区域。

 

土地方面,龙华区缺少大片可供开发的土地,即使是红山上塘,周边也遍布城中村和工业区,片区的发展比较依赖城市更新,让龙华房价的全面提升受到制约。

 

在投资者眼中,龙华比不上前海扩容概念的宝中,比不上有总部基地和大学城的西丽,甚至在新房的去化率上比不过更加偏远的光明。

 

龙华本地的购买力和福田的外溢纷纷把目光集中在有名校、地铁、高端配套的红山,房价被推高的同时,红山的各项利好已经基本得到兑现,短中期内我们很难再找出下一个刺激房价上涨的因素。

 

在未来的3-5年,我们应该向上塘,红山外围以及龙华新中心(现代商贸区)挖掘更多的投资机会。

 


龙光玖悦台营销中心热线:400-151-7897

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