龙华佳华领域广场二期-34-54平公寓在售户型图-公寓价格

佳华领域广场目前在售约89平3房、约141平4房住宅，单价48000元/平。另外项目还有约34平1房、约54平2房公寓，单价42000元/平。佳华领域广场住宅全部毛坯房交付，公寓带装修交付。

规划信息

佳华领域广场是由深圳市佳华房地产开发有限公司开发，位于龙华观澜片区，紧邻区域主干道——观澜大道，快速接驳梅观高速、机荷高速、福龙路等，可迅速到达福田、罗湖、南山等中心区；项目邻近有轨电车新澜站（建设中）、地铁4号线延长线观澜站（建设中）。

佳华领域广场总占地约3.4万平米，总建筑面积约为21万平米，容积率4.09，是集住宅、公寓、办公、集中商业于一体的城市综合体。项目临近锦山公园、观澜老街公园。项目共分为两期开发，一期02地块共6栋，其中1栋为约34-54平公寓，2-6栋为约89－142平的住宅，自带2500㎡幼儿园；二期01地块包含有集中商业、写字楼等。 

佳华领域广场项目开发商为深圳市佳华房地产开发有限公司——隶属于百佳华集团，百佳华创立于1995年，是一家以地产开发、商业运营为一体，业务涉及大型购物中心、时尚百货、精品超市、住宅及大型城市综合体、工业园区开发、物业服务等多种行业的大型多元化企业集团，有着21年的城市综合体运营经验。集团旗下包括百佳华百货、佳华地产、佳华工业园、佳华物业在内的12家下属子公司，其中佳华百货为香港主板上市企业。

教育：佳华领域广场社区配套幼儿园 
商业：兴万达广场、观澜湖新城、观澜天虹、比邻新天地等 
银行：中国农业银行、中国邮政储蓄银行、平安银行、中国工商银行、中国银行
景观：享锦山公园、观澜老街公园、观澜人民公园和荔枝林景观资源
社区内配套：自带集中式商业

【地铁】有轨电车新澜站（建设中）、地铁4号线延长线观澜站（建设中）
【公交】吉盛酒店站：312路, 321路, 332路, 627路, 794路, 866路, 882路, b651路, e16路, e4路,m392路, m408路,高峰专线54路, 深莞1线, 深莞2线, 深莞2线区间车, 中旅东部快线

【自驾】
福田出发：梅观高速（观澜出口下）－民和路－观澜大道；
罗湖出发： 清平高速－机荷高速－梅观高速（观澜出口下）－民和路－观澜大道；
南山、宝中出发：北环大道－梅观高速（观澜出口下）－民和路－观澜大道；
西乡、福永出发：机荷高速－梅观高速（观澜出口下）－民和路－观澜大道。

佳华领域广场位于龙华新区观湖街道，观澜大道与平安路交汇处，观澜老街对面，是集住宅、商务公寓、写字楼、酒店、购物中心等多业态于一体的商住综合体。

是百佳华集团在深圳开发的第二个小型综合体，首个是位于坂田并已经开售了的佳华领汇广场，产品的功能属性及户型上（高实用率）非常类似。

一、佳华领域广场亮点：地铁口

不仅如此，4号线北延段地铁站将连通项目的商业部分，并且，佳华领域广场西侧，即平安路上规划有龙华有轨电车示范段的站点，是名副其实的“双轨”交汇物业。

关于交通这一点，开发商在宣传口径上比较贪婪，“双轨”已经难能可贵，其宣称的“三轨”则不大现实。所谓的另一轨道交通指的是10号线观澜支线，但这条支线或会重新规划，被“中轴线”所取代。而中轴线的具体规划，目前并未有落实。不过，2020年前势必能享受地铁线和有轨电车的出行服务。

老牛之所以开篇就强调项目的轨道交通优势，是因为对于非本地就业的置业者，选择观澜这样的远郊片区，与市区对接的公共交通权重占比应是较大的。甚至可以说，除了对价格极度敏感的置业者外，通勤交通或是最关键的一个因素，不管是从自住还是投资角度来说。

1、4号线北延线预计2020通车

4号线北延段观澜大道沿线已开始围挡，2020年通车在望，与项目接驳的站点是“观澜中心站”，是牛湖站始发福田口岸的第4个站，以目前龙华线的乘车环境，越靠近起始站，早高峰的乘车舒适度可能越高。

2、有轨电车预计2017年试运营

有轨电车示范段工程已过半，该项目最近的站点是“新澜站”，预计2017年1-3月试运营。

这是龙华新区的第一条有轨电车，原本规划目的是为了弥补4号线北延段空缺的几年内，使观澜主要的居住、商业片区与4号线清湖站对接。

但工程一拖再拖，运营时间已与4号线北延段的时间非常相近了，再加上新房交楼时间，某程度上说，相比起地铁，有轨电车味同嚼蜡。

以上，说的是轨道公交的预期，的确不错，是项目的大亮点。

此外，目前项目所处的道路交通环境非常糟糕。首先是路网结构不够丰富，片区内的出行主要依赖于观澜大道。其次，观澜大道的规模有限，扩能条件差，拆迁难度巨大，却承载着观澜最为主要的经济活动，导致其拥堵程度高，行车效率低。

另外的主要出行道路是梅观路，与市区联系为主。该路在深圳境内已完全取消了收费，并且扩道改建过，一般情况下，从该项目到福田车公庙，用时在1个小时内。但目前梅观路在观澜区域内的出入口并不多，恰在佳华领域广场为中心的两端。

片区内的微循环交通需借助于旧改逐步完善，时日尚长。好在对接市区方面，梅观路还将会进一步改造为城市快速路，增设多个出入匝道，并且观澜大道将会新增一个。那么，届时项目距离梅观路最近的连接口仅700m的行车距离。预计2021年建成通车。

点评：交通改善预期不错

总之，佳华领域广场的交通环境，在未来5-6年内将会有巨大的改变，包括有南北纵向的地铁站点接驳，有能够便捷出入的快速路。短期内，对外出行主要依赖观澜大道和明年建成投入运营的有轨电车。整体来看，交通改善的预期值不错。

二、佳华领域广场地块信息

如果对交通还比较满意，那么接下来，我们具体来看项目本身。

佳华领域广场作为综合体项目，实际上分为2个地块，其中：

01是商业用地，与去年入市的深业泰然玫瑰苑相邻，中间隔着加油站。地块含酒店、写字楼和4.5万㎡商业，实际上运营面积能达到6万㎡，开发商自持。地块目前在做地基工程；

02地块由住宅、商务公寓、保障房和幼儿园组成，配套有商业街和超市。作为项目的一期，将率先入市。占地约2.4万㎡，建面约14.6万㎡，容积率4.12。

楼评主要的对象是02地块，即佳华领域广场一期。

看分布图可见，住宅安排在商业东南方位，避开了观澜大道及周边商业的影响，较好地发挥了锦山公园及南向荔枝园的视野景观作用。

【佳华领域广场基本信息】

一期由7栋塔楼及1个2500㎡的幼儿园围合而成。

1栋A座为商务公寓，3梯8户，精装修交房，约204套房源，主要户型为34平1房，46平2房和54平2房，不限购不限贷。

1栋B座是回迁房+保障房；1栋楼下为商业裙楼。

2-6栋均为住宅，约572套房源，仅有89平3房、142平4房平层和142平4房复式，三个面积段的户型。

其中，2栋和3栋为纯大户，共约144套；4-6栋都是约89平的户型产品。

小区主出入口位于平安路一侧，次出入口位于金园路上，即锦山公园旁。

【交楼标准】住宅为毛坯，公寓为精装。

【交楼时间】计划住宅2018年1月，公寓精装2018年7月。

【学校配套】根据龙华新区2016年招生范围，佳华领域广场属于观澜中心小学和观澜第二中学。学区的最终确定需要根据新区教育局确定，仅供参考。

【商业配套】自身规划有4.5万㎡的集中式商业，实际面积可能达到6万㎡，开发商百佳华自持运营。

未来地铁2站到达目前观澜片区最大规模的购物中心——观澜湖新城MH mall，和观澜汇综合体。距离拆迁中的大型旧改长湖头村，也仅1个地铁站的距离，该项目也规划有集中型购物中心。

因此，未来沿着地铁4号线，几乎所有站点都规划有super mall，商业竞争大的同时，也给沿线物业居民带来便捷丰富的购物环境。

而目前，项目周边，包括其对面的观澜老街，商业业态比较低端，以个体经营的为主，稍高层次的商业体有“兴万达广场”，能满足一般的生活层级需求。

三、佳华领域广场周边旧改

顺着商业配套这个话题，我们具体地来看佳华领域广场周边的旧改等规划。

虽然，观澜和光明、坪山等区域都属于深圳的远郊区域，但观澜的建成区已十分饱和，空地白地几近绝迹。建成区的建筑多为自建民房和工业厂房，缺乏系统地统筹规划，部分片区错落无序，公共配套不足，后期发展对周边的带动效果差。

目前，新地上的新房主要集中于大和路和环观南路交汇周边，以及鹭湖住区，随着这两区域的空地建设进入尾声，观澜新房供应主要由旧城改造来转化。

那么，这会使得观澜的新房供应效率降低，虽然不至于低到2015年前的状态（去年是观澜新房集中入市的井喷年，入市数量与此前区域内所有的商品房数相当），但与去年相比会明显减缓。

比如今年上半年，观澜都未有全新项目入市，到年底前也仅有佳华领域广场、金洪观荟和珑门二期。

所以，一方面寄托旧改改善观澜的城建，交通等环境，一方面也是为了深圳楼市能够健康有序地供应及发展。否则，深圳人的“上车”片区，变化着实太慢，太不值。

言归正传，佳华领域广场自身属于观澜旧村旧改二期项目，与其相邻的深业泰然玫瑰苑属于旧村旧改一期，已于去年7月中下旬入市，开盘均价2.6万/平。

在该项目2公里范围内，规划有8个待建的旧改项目。

其中，松元厦大布头片区拟更新方向为居住、商业等功能，将拆除近17万㎡的面积，拆迁范围比长湖头村旧改还大。

长湖头村主要更新方向也是居住和商业，与观澜另一个新房，金洪观荟相邻。长湖头村旧改进度不大理想，拆迁停滞不前，影响了项目入市的预期。

观澜汇包含了至少2个旧改项目，一期已于去年年底入市，价格约3.7万左右，原本计划今年年底入市二期，但基坑工程后，迟迟未能突破地面工程，入市时间延缓。

观城横坑河西片区，已被鸿荣源拿下，正在与房屋业主拆迁谈判。按照鸿荣源的宏伟规划，想囊括河东等更大的区域，打造成观澜乃至龙华新区最大规模的产业园，名曰“深圳智城”。

其余项目的进度更慢些，因此，佳华领域广场的所处环境短期的2-3年内，变化都不会太大，5年后交通环境上将有地铁等突破，到时候，周边旧改可能才会达到一个入市高潮期。

点评：旧改分散 居住环境难提高

这将有利有弊，利在环境不断完善；弊在观澜始终缺乏一块能够完全统筹发展住宅集中区，鹭湖或是一个，但规模偏小，定位模糊，别墅群与小户型占比都大，缺乏相应的商业用地支撑。旧改分散开发，整体居住环境很难显著提高。

四、户型分析

89平面积段的有6套户型，全部位于4、5、6栋，均是2梯4户的梯户比配置，像89平配置2梯3户的，深圳市场上并不多见，非常难得。

4#栋：D户型、E1户型、E2户型

D户型 

3房2厅2卫，南北方位均为低矮绿色山体，客厅及主卧南偏西朝向，望向荔枝园，远处多为低矮建筑，视野开阔无遮挡；横厅结构，整体能实现南北对流；3个卧室的尺度偏小，但卫生间的空间毫不吝啬，主卫面积能赶上半个次卧。

E1户型

3房2厅2卫，竖厅结构，整体分区比D户型的更合理；主要朝向也是西南，西向开窗能够俯瞰园林。

E2户型

3房2厅2卫，与E1其实是对称，厨房和生活阳台的格局稍有不同，主要视野不在社区花园，更为开阔。

5#和6#栋：F户型、G1和G2户型

户型产品完全一致，有3套户型，包括F户型、G1和G2户型。

F户型3房2厅2卫

整体格局没什么大问题，规范，分区舒适；客厅朝向北向和西北向为主，但全屋南北通风，且客厅与餐厅双向采光，南北通透；略微可惜了厨房的造型，不方正，可以通过装修弥补视觉差异；另外入户空间“无余地”，缺乏玄关带来的私密度。

G1和G2户型

大体上也是对称户型，结构上最大的区别依然体现在厨房和生活阳台；而隐性区别体现在部分空能空间上的朝向上，客厅及主卧的主要朝向都为东南朝向，G1户型存在对视的问题，G2的东西开窗对外，则无此影响。

并且，由于地下车库出入口恰在5栋和6栋之间，低矮楼层或会受车行噪音，污染源增多等影响。

大户型：141平的平层和复式

约141平的平层和复式大户都位于2#和3#，2梯3户。其中A户型和B户型为复式户型，分别有72套，均位于偶数层。

A户型142平4房3厅3卫

户型方正，实用率高；客厅6m高的阳台，朝向南，正对花园，相对来说2栋的视野更占上风，并且保证了包括主卧在内的3个卧室均南向开窗。

但需要注意的一点是，2栋西侧，与1栋之间存在地下车库出入口，为提高大户的舒适度，尽量避开该栋楼低楼层单元。

B户型141平4房3厅3卫

与A户型相比，客厅单向采光，格局不够规整。

C户型141平平层

4房2厅2卫，南北通透，南看花园，北看山体公园；都位于奇数层，也就是说，平层的141平是2梯1的梯户比，如果后期物业管理上不给电梯做特殊设定，效率颇高，并且，一层楼独享，私密度不错；房源也是72套。

点评：整体方正实用 布局合理

佳华领域广场的户型只有89平、141平平层和复式，整体格局方正实用，分区布局合理。较大地利用了周边山体和自身社区的景观属性，分配户型的朝向、开窗，尽可能保证了户型的采光和视野。原本打算给户型做个优劣排序，但在这样的产品之间，差距并不明显，尽可根据个人需求和喜好来决定。

佳华领域广场综合点评：

佳华领域广场或将是今年观澜入市的第一个全新项目，从各方面配套均可看得出，该项目的综合属性在观澜区域来说，是比较全面，均好性最强，与去年年底火爆入市的观澜汇一期项目相匹配。

地铁口便捷接驳地铁网，有轨电车站覆盖了目前观澜片区主要的核心资源，两者优势互补，公共交通确实可以。但路网是观澜乃至龙华新区都较为头疼的一点，中长期来看，需通过旧改项目完善。

户型方面，公寓拓展面积较大，住宅格局都还不错，以2栋和6栋为例，89平分为横厅和竖厅，竖厅的厨房不够规整，但能做到南北通；横厅的南偏东面向荔枝林，周边无高层建筑，视野广阔。大户型则比较纯粹。

整体“无功无过”，要有的基本都有，比如说轨道交通接驳、自身的商业，周围的旧改亦不少，改善潜力可期，户型产品方面也不赖，较好地利用了周边的山体及公园做文章，提升舒适度。

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