在目前，房产依然是国内众多投资客的首选，今年上半年一二线城市楼市行情基本也证实了我之前的观点。但现在一线城市限购，7月15日“深圳新八条”加码限购限贷，7月31日深圳叫停公寓的供应，短短20天之内，深圳接连出台最严楼市调控，让很多热心于房产投资的人一夜之间失去了购房资格的“房票”！
没有深圳买房资格，如何买深圳的商品房？这是困扰很多投资者的问题，对于目前一线城市限购，想投资深圳房产的买家可以看看回迁房了。对于回迁房，听过的人很多，但是接触的人太少，所以担心回迁房会有很多风险，担心投资周期太长，如何才能让自己避开回迁房的套路和坑？那么我们今天就来了解一下回迁房的一些知识。
1、什么是回迁房？
▼什么是回迁房？
回迁房，即回迁安置房，就是在旧改拆迁补偿时，开发商赔给回迁户（村民）的房子。原房屋被拆迁后，由开发商在原来的位置为拆迁户所修建的房屋，这才叫回迁房，主要是给回迁居民的。
▼回迁房的产权有多少年？
回迁房产权年限需要根据《国有土地使用证》上的土地性质是来确定：
1、如果回迁房是用作住宅的话，那么产权年限是70年；
2、如果回迁房是用作综合用地使用的话，那么产权年限是50年；
3、如果回迁房是用作商业经营的话，那么产权年限是40年。
▼为什么会有回迁房市场存在？
通常情况下，拆迁方对拆迁的村民有两种补偿方式：物业置换和货币补偿。物业置换，就是用未来建成的新物业置换现有的旧物业。而货币补偿，是用货币现金进行补偿。很多开发拆迁公司为了控制资金成本，通常会压低货币补偿的价格，这时原业主为了获得更高的价格，也可将回迁房（其中一部分面积），卖给投资客，从而获得更高的价格，而且很多原业主村民不仅仅只有100平米，某些村民会有800平以上，自己保留200平，然后把自己多余的面积换成现金，用于资金周转，与此同时，投资客也能因为拥有买房资格、且价格低于市场商品房而获得较大投资收益，从而达到双赢局面。
▼买回迁房资格，买的是什么？
本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”，可以作为融资抵押品、二手交易、学位申请等，与同期商品房无异，回迁房本质上就是新建成的商品房。而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。
2、回迁房有什么优势？
很多房产投资人都听说过回迁房，但是并不知道回迁房和商品房的优缺点？
▼回迁房的核心优势是什么？
回迁房本质上就是新建成的商品房。回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。
优越的投资资产，以市场商品房价的 5-7 折购入，然后坐等价值翻倍；不限购(解决购房名额问题)，外地户口也可以购买，不需要名额；不限售，拿到红本就可以卖出，不受深圳三年限售政策限制；
▼回迁房的缺点是什么？
回迁指标因为是客户直接向原业主村民购买，所以不能贷款，只能全款。回迁房的规则就是资金有4-5年的沉默期，这几年期间每个月只有几百元的租赁安置补偿，无法在公开市场变现，主要是没人敢买，因为新的买方也怕在交房的时候卖方变卦反悔。不过话说回来，房子本身的投资周期都在4-5年，指望今年买明年或后年就能翻倍卖出，我想在当今行情下不太现实，所以选择投资房产，就应该做好4-5年的投资准备，天天幻想明年翻倍卖出既不理性也不现实。因此在笔者看来，即便存在周期因素，也是正常的投资周期，唯一的区别就是在这个周期内能不能变现。
因为深圳楼盖到2/3以上才能开始申请预售，大概到封顶的时候基本才能开盘出售，而回迁物业是处于拆迁阶段的物业，还需要在期房的基础上多1-2年拆迁和2年的新建时间。
▼回迁房可以选房吗？
旧改项目商品房开盘前，所有回迁户通过抽签的方式选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售，户型格局与在售的商品房无任何区别，只需要选您合适的户型就行了，只是不确定选到几楼，什么朝向，选择补偿面积与户型面积相近的户型，并根据合同的约定，以资金形式“多退少补”，具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。
3、购买回迁房有哪些风险？
回迁房领域的很多风险都是来源于“假房源”、“假业主”的房投骗局。而这些，对于不熟悉深圳市场的投资客伤害比较大。所以，找到靠谱的渠道与房源，通过负责城市更新的前期土地整备开发商和村委，找到真正的村民，买到真正的回迁房。
▼如何买到回迁房？
回迁房在深圳的市场和运作方式在法律上手续合法合规，关键是找到真正靠谱的渠道，才能安全和放心。
通过负责城市更新的土地整备拆迁方及当地村委，找到真正的村民和房源后，与原村民签订《回迁房权益转让协议》，附带有专业测绘报告（明确物业坐标、地址、面积），确认旧物业的买卖手续；
其次，跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。
其三，经当地村委备案登记签署《无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》完成以上全部流程后，等待旧改完成并在几年后建成商品房交付即可。
▼买回迁房，办理房产证时有没有额外的费用？
客户购买的回迁房本质是“以旧房换新房”，实质与原拆迁户享受同等待遇，在交房时开发商不再收取任何购房款项（面积补差除外）。只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税（某些项目由开发商代为缴纳）、印花税，及办证工本费。该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。而且因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。
▼怎么证明购买的原业主的物业具备回迁补偿资格？
关键在于能否与拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。
▼怎样保障交易安全可靠、合法避风险？
客户购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等等问题，客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订，由拆迁公司审核把关及信用背书过滤上述风险。而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。客户未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房，必然以客户的名字办理不动产登记。
如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约，投资者可凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁安置的权利。况且投资者向原业主购买的这部分面积，具有唯一性，即拆迁主体就这部分旧物业只与客户签订了《拆迁补偿安置协议》，而没有就这部分旧物业对应的面积与原业主签订任何协议，所以原业主想毁约也没有依据。
▼购买了回迁房，还有哪些额外收益吗？
根据具体项目所在地周边市场情况，开发商会支付拆迁安置过渡费 10-80元/㎡/月，直至交楼为止。
4、回迁房的回报率有多少？
▼回迁房投资回报率大概是多少？
回迁房一般为开盘价 5-7 折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般年化 20%以上收益率。
▼回迁房以后能不能像正常二手房一样卖出？
当然能，回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上
进行二手交易，初次上市交易不受 3 年限售的限制。
▼回迁房的不动产登记价格是我的买入价格吗？还是市场商品房价？
现在深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两种情况，第一是按照市场商品房价登记；第二是按照成本价（包含地价、建筑装修等全部成本）登记；
具体何种方式，由开发商定夺。但是不论采用何种登记价格，均不影响该套房产本身的价值。
5、回迁房的交易流程
1、开发商实力。
对于回迁房投资，首先要判断开发商是否属于有实力的品牌开发商。大品牌开发商在选择项目阶段会用严苛专业的标准，规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险，同时一般会选择有升值潜力的地段进行开发，这样才能赚取最大利润。
2、判断拆迁主体是否有实力。
因为旧改的特殊性，上市公司在做旧改项目前期，一般会委托本地具有实力与影响力的拆迁主体，进行旧改的前期工作，包含拆迁、规划报批等，而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理，本地政府、村企关系，快速平衡各方利益，快速推进项目拆迁。
3、判断物业、原权利人的真实性。
找到真正的“卖家”，并和诚信的卖家签约，然后快速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。
4、对项目的进度、规划要有详细的了解。
同时做好自己的资金筹划。因旧改项目商品房建成周期普遍相对一般商品房要长，因此一旦决定投资，该部分资金需要沉淀一段时间，耐心等待回迁物业建成交付，取得投资回报。在交楼办出房产证前，变现比较困难，所以需要做好资金筹划。
5、已经交房的回迁房项目有哪些?
著名的有：远洋新干线，远洋新天地，京基御景印象家园、招商臻府、华盛西荟城、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、龙华壹城中心等等。
深圳旧改回迁房咨询热线：400-151-7897