深圳买房没名额?了解下什么是回迁房?回迁房的交易流程及风险

2020-11-22      来源:深圳旧改     咨询热线:400-151-7897

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在目前,房产依然是国内众多投资客的首选,今年上半年一二线城市楼市行情基本也证实了我之前的观点。但现在一线城市限购,7月15日“深圳新八条”加码限购限贷,7月31日深圳叫停公寓的供应,短短20天之内,深圳接连出台最严楼市调控,让很多热心于房产投资的人一夜之间失去了购房资格的“房票”!

没有深圳买房资格,如何买深圳的商品房?这是困扰很多投资者的问题,对于目前一线城市限购,想投资深圳房产的买家可以看看回迁房了。对于回迁房,听过的人很多,但是接触的人太少,所以担心回迁房会有很多风险,担心投资周期太长,如何才能让自己避开回迁房的套路和坑?那么我们今天就来了解一下回迁房的一些知识。



1、什么是回迁房?



▼什么是回迁房?


回迁房,即回迁安置房,就是在旧改拆迁补偿时,开发商赔给回迁户(村民)的房子。原房屋被拆迁后,由开发商在原来的位置为拆迁户所修建的房屋,这才叫回迁房,主要是给回迁居民的。


▼回迁房的产权有多少年?


回迁房产权年限需要根据《国有土地使用证》上的土地性质是来确定:

1、如果回迁房是用作住宅的话,那么产权年限是70年;

2、如果回迁房是用作综合用地使用的话,那么产权年限是50年;

3、如果回迁房是用作商业经营的话,那么产权年限是40年。


▼为什么会有回迁房市场存在?


通常情况下,拆迁方对拆迁的村民有两种补偿方式:物业置换和货币补偿。物业置换,就是用未来建成的新物业置换现有的旧物业。而货币补偿,是用货币现金进行补偿。很多开发拆迁公司为了控制资金成本,通常会压低货币补偿的价格,这时原业主为了获得更高的价格,也可将回迁房(其中一部分面积),卖给投资客,从而获得更高的价格,而且很多原业主村民不仅仅只有100平米,某些村民会有800平以上,自己保留200平,然后把自己多余的面积换成现金,用于资金周转,与此同时,投资客也能因为拥有买房资格、且价格低于市场商品房而获得较大投资收益,从而达到双赢局面。


▼买回迁房资格,买的是什么?


本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业,是一套“商品房期房”,可以作为融资抵押品、二手交易、学位申请等,与同期商品房无异,回迁房本质上就是新建成的商品房。而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿,而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”,客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。




2、回迁房有什么优势?


很多房产投资人都听说过回迁房,但是并不知道回迁房和商品房的优缺点?


▼回迁房的核心优势是什么?


回迁房本质上就是新建成的商品房。回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同,作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房,都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。




优越的投资资产,以市场商品房价的 5-7 折购入,然后坐等价值翻倍;不限购(解决购房名额问题),外地户口也可以购买,不需要名额;不限售,拿到红本就可以卖出,不受深圳三年限售政策限制;


▼回迁房的缺点是什么?


回迁指标因为是客户直接向原业主村民购买,所以不能贷款,只能全款。回迁房的规则就是资金有4-5年的沉默期,这几年期间每个月只有几百元的租赁安置补偿,无法在公开市场变现,主要是没人敢买,因为新的买方也怕在交房的时候卖方变卦反悔。不过话说回来,房子本身的投资周期都在4-5年,指望今年买明年或后年就能翻倍卖出,我想在当今行情下不太现实,所以选择投资房产,就应该做好4-5年的投资准备,天天幻想明年翻倍卖出既不理性也不现实。因此在笔者看来,即便存在周期因素,也是正常的投资周期,唯一的区别就是在这个周期内能不能变现。


因为深圳楼盖到2/3以上才能开始申请预售,大概到封顶的时候基本才能开盘出售,而回迁物业是处于拆迁阶段的物业,还需要在期房的基础上多1-2年拆迁和2年的新建时间。


▼回迁房可以选房吗?


旧改项目商品房开盘前,所有回迁户通过抽签的方式选房,回迁户选择好后,才开盘进行发售,户型格局与在售的商品房无任何区别,只需要选您合适的户型就行了,只是不确定选到几楼,什么朝向,选择补偿面积与户型面积相近的户型,并根据合同的约定,以资金形式“多退少补”,体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。



3、购买回迁房有哪些风险?


回迁房领域的很多风险都是来源于“假房源”、“假业主”的房投骗局。而这些,对于不熟悉深圳市场的投资客伤害比较大。所以,找到靠谱的渠道与房源,通过负责城市更新的前期土地整备开发商和村委,找到真正的村民,买到真正的回迁房。


▼如何买到回迁房?


回迁房在深圳的市场和运作方式在法律上手续合法合规,关键是找到真正靠谱的渠道,才能安全和放心。


通过负责城市更新的土地整备拆迁方及当地村委,找到真正的村民和房源后,与原村民签订《回迁房权益转让协议》,附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积),确认旧物业的买卖手续;


其次,跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》,确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。


其三,经当地村委备案登记签署《无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》完成以上全部流程后,等待旧改完成并在几年后建成商品房交付即可。


▼买回迁房,办理房产证时有没有额外的费用?


客户购买的回迁房本质是“以旧房换新房”,实质与原拆迁户享受同等待遇,在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。只是在办理不动产登记时,需要按政府规定缴纳契税(某些项目由开发商代为缴纳)、印花税,及办证工本费。该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。而且因为该房源属于产权置换,可享受契税减免优惠措施。


▼怎么证明购买的原业主的物业具备回迁补偿资格?


关键在于能否与拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》,只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》,即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。


▼怎样保障交易安全可靠、合法避风险?


客户购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖,是否原业主有债务风险等等问题,客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订,由拆迁公司审核把关及信用背书过滤上述风险。而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。客户未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房,必然以客户的名字办理不动产登记。


如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约,投资者可凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁安置的权利。况且投资者向原业主购买的这部分面积,具有唯一性,即拆迁主体就这部分旧物业只与客户签订了《拆迁补偿安置协议》,而没有就这部分旧物业对应的面积与原业主签订任何协议,所以原业主想毁约也没有依据。


▼购买了回迁房,还有哪些额外收益吗?


根据具体项目所在地周边市场情况,开发商会支付拆迁安置过渡费 10-80元/㎡/月,直至交楼为止。



4、回迁房的回报率有多少?


▼回迁房投资回报率大概是多少?


回迁房一般为开盘价 5-7 折,考虑投资周期,在房价不涨的情况下,一般年化 20%以上收益率。


▼回迁房以后能不能像正常二手房一样卖出?


当然能,回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上

进行二手交易,初次上市交易不受 3 年限售的限制。


▼回迁房的不动产登记价格是我的买入价格吗?还是市场商品房价?


现在深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两种情况,第一是按照市场商品房价登记;第二是按照成本价(包含地价、建筑装修等全部成本)登记;

具体何种方式,由开发商定夺。但是不论采用何种登记价格,均不影响该套房产本身的价值。



5、回迁房的交易流程


1、开发商实力。

对于回迁房投资,首先要判断开发商是否属于有实力的品牌开发商。大品牌开发商在选择项目阶段会用严苛专业的标准,规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险,同时一般会选择有升值潜力的地段进行开发,这样才能赚取最大利润。


2、判断拆迁主体是否有实力。

因为旧改的特殊性,上市公司在做旧改项目前期,一般会委托本地具有实力与影响力的拆迁主体,进行旧改的前期工作,包含拆迁、规划报批等,而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理,本地政府、村企关系,快速平衡各方利益,快速推进项目拆迁。


3、判断物业、原权利人的真实性。

找到真正的“卖家”,并和诚信的卖家签约,然后快速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。


4、对项目的进度、规划要有详细的了解。

同时做好自己的资金筹划。因旧改项目商品房建成周期普遍相对一般商品房要长,因此一旦决定投资,该部分资金需要沉淀一段时间,耐心等待回迁物业建成交付,取得投资回报。在交楼办出房产证前,变现比较困难,所以需要做好资金筹划。


5、已经交房的回迁房项目有哪些?

著名的有:远洋新干线,远洋新天地,京基御景印象家园、招商臻府、华盛西荟城、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、龙华壹城中心等等。


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