万科瑧山海值得买吗?限价倒挂3万+双实验学校-与万科瑧山海吐槽

2021-01-08      来源:万科瑧山海     咨询热线:400-151-7897

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瑧山海:限价倒挂3万+双实验学校

11月26日,万科瑧山海260套住宅获批预售,另有47套建面约21-263㎡商业。
深圳住建局网站显示,此次万科瑧山海推售的住宅面积段为127-190㎡,最低单价约9.2万/㎡,最高约13.4万/㎡,均价11.5万/㎡。总价区间在1174-2566万之间。



先谈性价比,看限价。限价,倒挂多少?

周边二手15-16万,新房和二手楼龄计算换算。

瑧山海127平还有对比诺德假日花园同等面积的最近成交单价+楼龄+其他来修正。

我们认为,倒挂在2.8-3万一平左右,取最大可能性计算。

因为大面积的单价的数据比较缺乏。


数据和市场全网热议说明瑧山海的限价3万左右是比较可靠和真实的。

尖岗山一号的倒挂3万,是宝中集团实验学校成绩还没证实的乐观估计。


瑧山海是双实验,学校相对确定,成绩稳定的。真实性更高。

地段对比尖岗山一号也是更佳的。


瑧山海,倒挂3万,核心地段,学校中上,投资和自住都没有问题。

真实可靠,大家不用担心我们收了开发商的广告推广费了。


从市场大家对瑧山海关注度,可见一斑。


确定了价值,我们再去了解细节。


根据万科瑧山海公众号发布的销售方案,万科瑧山海将采取线下诚意登记、公证摇号、线下选房的开盘方式。冻资200万/套。依然为无房优先。

万科瑧山海时间节点如下:
提交相关资料:11月26日18:00前、11月27日9:00-12:00
在万科e选房平台提交,可以提交资料修改,截止时间为11月27日18:00
诚意登记时间:11月28日18:00
诚意登记人名册公示:11月29日
公证摇号:11月30日
线下选房:11月30日下午
签购房合约:12月1号

交楼时间:预计要到2023年12月



1万科瑧山海简介


万科瑧山海万科瑧山海位于南山区前海路与荔海二路交汇处,也是目前人们习惯称为“老前海”的区域内。


万科瑧山海距离地铁9号线荔林站约750米,步行大约10分钟,到怡海站直线距离仅400米,不过目前怡海站与月亮湾大道不通,所以步行距离稍微有点远,约一公里。万科瑧山海周边交通便利,可以高效便捷的通往周边和福田、宝安等区域。


配套


社区的具体分类物业指标,包括:万科瑧山海开发建设用地约1.31万㎡,建筑面积6.3万㎡,其中住宅5.52万㎡(包含保障房1.1万㎡),配套商业4329㎡,公共配套设施3350㎡,容积率4.82,绿化率40%。


另外还有2136.4㎡的教育科研用地以及254.3㎡的公园绿地,不过需要无偿移交政府。


教育


双名校学位:南山实验荔林小学部+南山实验南海中学双学区




两所学校都隶属于南山实验教育集团,荔林小学在2019的录取分高达96分,而且在家长的口碑中也是相当不错;南海中学在2019年的中考430分比例中位列南山区公立学校第10名,全市第36名的优异成绩。中上学位,二流,属第三梯队。


荔林小学距离万科瑧山海仅有300米,而南海中学则是紧邻万科瑧山海,未来小孩上学非常方便。


学校的确定是加分项。不想科华的成绩还没证实。比较能确定和客观评价,有历史学校成绩可以追溯。


商业


万科瑧山海底层自带4329㎡商业,周边小型商户较多,基本可以满足日常生活需求。


周边的大型商超有来福士广场、海雅缤广场、海岸城、深圳湾万象城等,距离2.5-4公里左右,自驾、公共交通出行前往相对还是很方便。


休闲


万科瑧山海的体量较小,万科瑧山海自带的绿地也比较小,不过周边的公园很多,距离荔林公园仅一路之隔,且有登山道直接通往南山公园,日常散步、跑步基本都可以满足。


周边还有月亮湾公园、青青世界、深圳人才公园、深圳湾公园等休闲散步场所。


户型图







得益于深圳城市中心建设的西移以及“双区”发展的驱动,“老前海”近年来的房价涨幅是整个深圳最大最快的片区之一。


我们从链家网的二手房挂牌价看,万科瑧山海周边的房价几乎都在10万/㎡以上。


距离万科瑧山海万科瑧山海最近的雷圳碧榕湾目前均价11.6万/㎡,而在今年7月份时雷圳碧榕湾的价格还在10.4万/㎡,短短4个月的时间不到价格就已经涨了1.2万/㎡。


市场是合理的,新政715后,前海二手房涨价是规律,理所应当的。




从整体上看,万科瑧山海所处区位几乎无可挑剔,位于深圳未来的城市中心,周边配套一应俱全,地铁、商业、公园、学校等都是支撑片区房价稳步向上的关键因素。


同时,万科瑧山海目前还是该片区内唯一个入市的新盘住宅,在政府限价的形势下,新房价格远低于周边二手房的价格,目前周边二手房的价格在9-16万/㎡左右。


二手新房价格倒挂3万,形成巨大的价格差,打新机会不容错过!


买。只要你能买到。


就是不好买。


全款优先。按揭靠边走。


吹风说,前海龙光天境花园。大概率要100%摇号,这个比较伤了。


先打新瑧山海,不行再去打新前海龙光天境花园。前海龙光天境花园攻略我们已经写好了,等热度上来再发送。



2



瑧山海销售方案:







第四点,要求按揭客户当天出批贷承诺函。


很多人去投诉申诉去了。有消息说不要求当天出承诺函了。



3




瑧山海价格表:





   

4、吐槽    瑧山海消息一出,全网热议。    吐槽有几个地方。            

使用率68%,太低了。低于一般新房75%-78%的使用率。            

交房时间太晚,2023年。高首付进去,等产证出来,倒挂空间也不是说出了产证就能立马抵押贷,空间就能压出来的。要等楼盘的抵押贷评估价起来。            

最让大家有压力的,是全款。

万科年底要回款,刚拍了几块地也想尽快回款。所以按揭的客户不是万科最想要的。不过有消息说了,投诉的人多了,不强行要求按揭客户当天出

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