瑧山海：限价倒挂3万+双实验学校
11月26日，万科瑧山海260套住宅获批预售，另有47套建面约21-263㎡商业。
深圳住建局网站显示，此次万科瑧山海推售的住宅面积段为127-190㎡，最低单价约9.2万/㎡，最高约13.4万/㎡，均价11.5万/㎡。总价区间在1174-2566万之间。
先谈性价比，看限价。限价，倒挂多少？
周边二手15-16万，新房和二手楼龄计算换算。
瑧山海127平还有对比诺德假日花园同等面积的最近成交单价+楼龄+其他来修正。
我们认为，倒挂在2.8-3万一平左右，取最大可能性计算。
因为大面积的单价的数据比较缺乏。
数据和市场全网热议说明瑧山海的限价3万左右是比较可靠和真实的。
尖岗山一号的倒挂3万，是宝中集团实验学校成绩还没证实的乐观估计。
瑧山海是双实验，学校相对确定，成绩稳定的。真实性更高。
地段对比尖岗山一号也是更佳的。
瑧山海，倒挂3万，核心地段，学校中上，投资和自住都没有问题。
真实可靠，大家不用担心我们收了开发商的广告推广费了。
从市场大家对瑧山海关注度，可见一斑。
确定了价值，我们再去了解细节。
根据万科瑧山海公众号发布的销售方案，万科瑧山海将采取线下诚意登记、公证摇号、线下选房的开盘方式。冻资200万/套。依然为无房优先。
万科瑧山海时间节点如下：
提交相关资料：11月26日18:00前、11月27日9:00-12:00
在万科e选房平台提交，可以提交资料修改，截止时间为11月27日18:00
诚意登记时间：11月28日18:00
诚意登记人名册公示：11月29日
公证摇号：11月30日
线下选房：11月30日下午
签购房合约：12月1号
交楼时间：预计要到2023年12月
1万科瑧山海简介
万科瑧山海万科瑧山海位于南山区前海路与荔海二路交汇处，也是目前人们习惯称为“老前海”的区域内。
万科瑧山海距离地铁9号线荔林站约750米，步行大约10分钟，到怡海站直线距离仅400米，不过目前怡海站与月亮湾大道不通，所以步行距离稍微有点远，约一公里。万科瑧山海周边交通便利，可以高效便捷的通往周边和福田、宝安等区域。
配套
社区的具体分类物业指标，包括：万科瑧山海开发建设用地约1.31万㎡，建筑面积6.3万㎡，其中住宅5.52万㎡（包含保障房1.1万㎡），配套商业4329㎡，公共配套设施3350㎡，容积率4.82，绿化率40%。
另外还有2136.4㎡的教育科研用地以及254.3㎡的公园绿地，不过需要无偿移交政府。
教育
双名校学位：南山实验荔林小学部+南山实验南海中学双学区
两所学校都隶属于南山实验教育集团，荔林小学在2019的录取分高达96分，而且在家长的口碑中也是相当不错；南海中学在2019年的中考430分比例中位列南山区公立学校第10名，全市第36名的优异成绩。中上学位，二流，属第三梯队。
荔林小学距离万科瑧山海仅有300米，而南海中学则是紧邻万科瑧山海，未来小孩上学非常方便。
学校的确定是加分项。不想科华的成绩还没证实。比较能确定和客观评价，有历史学校成绩可以追溯。
商业
万科瑧山海底层自带4329㎡商业，周边小型商户较多，基本可以满足日常生活需求。
周边的大型商超有来福士广场、海雅缤广场、海岸城、深圳湾万象城等，距离2.5-4公里左右，自驾、公共交通出行前往相对还是很方便。
休闲
万科瑧山海的体量较小，万科瑧山海自带的绿地也比较小，不过周边的公园很多，距离荔林公园仅一路之隔，且有登山道直接通往南山公园，日常散步、跑步基本都可以满足。
周边还有月亮湾公园、青青世界、深圳人才公园、深圳湾公园等休闲散步场所。
户型图
得益于深圳城市中心建设的西移以及“双区”发展的驱动，“老前海”近年来的房价涨幅是整个深圳最大最快的片区之一。
我们从链家网的二手房挂牌价看，万科瑧山海周边的房价几乎都在10万/㎡以上。
距离万科瑧山海万科瑧山海最近的雷圳碧榕湾目前均价11.6万/㎡，而在今年7月份时雷圳碧榕湾的价格还在10.4万/㎡，短短4个月的时间不到价格就已经涨了1.2万/㎡。
市场是合理的，新政715后，前海二手房涨价是规律，理所应当的。
从整体上看，万科瑧山海所处区位几乎无可挑剔，位于深圳未来的城市中心，周边配套一应俱全，地铁、商业、公园、学校等都是支撑片区房价稳步向上的关键因素。
同时，万科瑧山海目前还是该片区内唯一个入市的新盘住宅，在政府限价的形势下，新房价格远低于周边二手房的价格，目前周边二手房的价格在9-16万/㎡左右。
二手新房价格倒挂3万，形成巨大的价格差，打新机会不容错过！
买。只要你能买到。
就是不好买。
全款优先。按揭靠边走。
吹风说，前海龙光天境花园。大概率要100%摇号，这个比较伤了。
先打新瑧山海，不行再去打新前海龙光天境花园。前海龙光天境花园攻略我们已经写好了，等热度上来再发送。
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瑧山海销售方案：
第四点，要求按揭客户当天出批贷承诺函。
很多人去投诉申诉去了。有消息说不要求当天出承诺函了。
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瑧山海价格表：
4、吐槽 瑧山海消息一出，全网热议。 吐槽有几个地方。
使用率68%，太低了。低于一般新房75%-78%的使用率。
交房时间太晚，2023年。高首付进去，等产证出来，倒挂空间也不是说出了产证就能立马抵押贷，空间就能压出来的。要等楼盘的抵押贷评估价起来。
最让大家有压力的，是全款。
万科年底要回款，刚拍了几块地也想尽快回款。所以按揭的客户不是万科最想要的。不过有消息说了，投诉的人多了，不强行要求按揭客户当天出