深圳越秀瑞樾府简介
从前海后花园，到前海扩容后的复合型城市中心，定位升级的宝中已经四年没有新房供应了，作为大前海最醇熟的片区，可开发宅地存量有限，在前四年的打新潮中，宝中让改善需求等得望眼欲穿。
宝中目前仅存的两大限价盘，是此前出让的A003-0434宗地和A004-0175宗地，A004-0175宗地于2021年出让，开发进度较慢，入市节点遥遥无期，且有媒体透露开发商打算自持。
A003-0434宗地于2022年8月越秀拿下，近期入市，这个盘我之前写过，综合来说很不错，今天具体讲讲。
01
大配套托底，打新不开盲盒
前几年的打新热潮，是看着规划PPT，听着没兑现的配套，买房基本等于开盲盒。片区开发进度、红利落地根本跟不上。
宝中不一样，打新价值是实打实的，首要原因就是供需关系，能满足西部改善需求的新盘少之又少，其次便是宝中在规划和配套两个维度上的价值和体验感。
规划看的是未来发展走势，随着前海合作区的扩容，宝安中心区的城市能级得到进一步提升。与前海三湾的地理位置最近，又凭借早已醇熟的城市界面被定位为前海扩容后的复合型城市中心，宝中从此获得国家级战略规划的赋能。
配套看的是已兑现的价值基底，多年的规划建设，让宝中成为目前前海发展最成熟，配套最密集的片区，简直是倾宝安之全力，把所有的城市配套堆在这约2公里的城市主轴上。从瑞樾府出发，宝中塔尖的市政、文体、商业、医疗、教育配套，体验感超强。
瑞樾府紧邻宝安体育场、宝安区政府、滨海广场、宝安图书馆、宝安青少年宫、滨海演艺中心等文体配套组成的城市绿轴。这些公共配套均已建成运营，基本也划定了宝中最繁华的位置。
约10分钟的步行范围内，瑞樾府可以快速抵达深圳西部最网红的两大顶级商业——壹方城和欢乐港湾。
壹方城是深圳最大的单体购物中心，开业以来客流量稳居深圳第一，重塑了宝中居民休闲娱乐购物方式，以及房价。欢乐港湾是大湾区新的城市地标，集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、生态办公为一体，亚洲最大的摩天轮就在这里转，每天上演着顶流地标的生活方式。
交通方面，瑞樾府约一公里内则有1、5、11号线三轨交汇，距离地铁1号线宝体站仅400米，步行时间约8分钟，另外11号线的宝安站与项目相隔仅700米，步行时间约10分钟，瞬达南山、福田中心区。
在建的前海内环线15号线将宝中、大铲湾、后海等片区串联，将现有的地铁线路串联组网。而亚洲最大交通枢纽——前海综合交通枢纽（在建），地上地下共6层，涵盖前海口岸、穗莞深城际线、港深西部快线等城市交通节点。
（前海综合交通枢纽项目效果图）
教育配置领先一步，项目在海韵学校、新安中学（集团）第一实验学校、宝安小学的学区范围内，距离基本可以放心步行上学。
海韵学校师资力量强大，是公办九年一贯制艺术教育特色学校，助力孩子全能发展。海韵学校中考成绩宝安前5，与宝安中学（集团）实验学校成绩难分伯仲，近三年该校录取积分从113.9分升至116.6分，积分条件排在宝安首位，也不是没有可能冲宝安第一名校。
02
越秀质造，宝中真四房
越秀在深圳做的几个项目，确实都还是不错，无论是品质还是成绩。
这次的瑞樾府在产品打造上依然十分用心，采用铝板、塔冠铝合金格栅、断桥铝合金门窗、中空low-e玻璃等建材，塑造现代典雅外立面的同时兼顾建筑的隔音隔热功能，保证了通透的视野观感。
宽约40米、高约9.7米的酒店式门楼气势恢宏，超豪宅标准，品质感绝不会差。配了酒店式迎宾岛台，打造仪式感满满的迎宾轴线，这个很少有楼盘会做。
园林公区的打造上还是花了心思，让最大楼间距做到约73米，串联起风雨连廊、社区会客厅、有氧吧台、中央草坪、秘境花园、特色水景等绿境空间，打造全龄可享、可亲的空间，基本应有尽有。
无界架空层泛会所融入艺术美学，承载休闲书吧、自然博物馆、艺术画廊、亲子聚场等多种功能空间，为业主打造生态、休闲和社交兼具的场所。全龄活动馆集童玩空间、棋牌空间、康体养生、有氧健身、瑜伽空间、空中花园于一体，满足家庭全龄陪伴所需。
即将入市的约109-144㎡的户型90%都是东南或西南朝向，尤其是约109㎡做到真4房，加上超6米的观景阳台和户户飘窗，这个得房率在宝中乃至全深圳都堪称绝杀。一定要去看，这个户型做的可圈可点，优势很大。
西南朝向的户型足够方正，采光面积也更大，客厅横厅布局观感高阔，主卧带衣帽间私密感强，U型厨房的配置，高效的洗切炒动线，满足改善家庭人口多的烹饪需求。
越秀瑞樾府户型图
约144㎡的4+1房，位于楼栋中间，一边一户的格局，在采光、南北通透性和观景视野上都有升级。配置有南北双阳台，通风效果加倍。
客厅面宽约5.7米，空间的舒阔感拉满，主卧也做了步入式衣帽间，但因为是南北布局，居住体验会更佳。
瑞樾府一共有660个车位，其中有300个车位为政府代建，项目自持的245套房子不能进入小区停车，所以305套商品房，加上56套人才房才可以进入小区停车，车位比约为1：1，加上夜间社会车辆少，家庭的其他车辆可以停在社会停车位，之前还比较担心车位这个问题，现在看来也是合理并且够用的。
03
不确定的时代，确定的资产
对于打新来说，当然不能脱离价格因素，瑞樾府8.86万/㎡的限价，相比于周边幸福海岸、深业新岸线等二手房约9.7万的成交单价，存在一定的倒挂。
与宝中整体10.6万/㎡二手单价相比，倒挂空间去到了1.7万/㎡的价差，而且周边二手房基本都是在2005-2015年建成，瑞樾府在公区打造和户型设计方面后发优势明显，打新的性价比还是很高的，越秀操盘，住区品质应该会超出预期。
拿地一年就入市，这个开发节奏在宝中算得上是领跑了。根据目前释放出的节点，本周末就会开放展示区。
以宝中的供需关系和地块热度，这个项目很可能又是日光的节奏。据说准备收取认购资料了，7月29日展厅开放，预计8月就会开盘。