龙岗利联星龙园简介
龙岗大运“神盘”【星龙园】
大运正芯 | 约63万㎡地铁大城
建面约75㎡-143㎡2房-4房
推372套 精装5.5W/㎡
星龙园具体位于龙城街道龙翔大道与黄阁路交汇处东北侧，项目所在位置可以说是龙岗目前新盘最优越的地段。据地铁16号线地铁口仅200米，一站大运。
项目北面是龙岗外国语学校、西侧是龙岗四大神盘之一的“绿景大公馆”、往西是全深圳最大的体育馆，大运中心体育场馆、大运公园市政配套等等。
项目坐落在大运和中心城中间最受关注的片区，在龙岗房价天花板的区域，片区近十年没有新房供应，作为利联城市更新项目首批入市产品，出生即含着“金钥匙”，不管是优越的地段，还是周边的房价倒挂，此盘是龙岗购房必要关注的项目。
此地块占地有限，设计有空中花园，建筑外观采用大量玻璃幕墙，整体产品档次较高，由3栋建筑组成，其中1、2栋为住宅共42层；3栋为6班幼儿园4层。同时也为照应后期商业，商办，公寓等产品的协调一体化。
推出可售户型面积段为75㎡-83㎡-95㎡-118㎡-143㎡，从2房至4房均有供应，产品可选择性非常大，即便是首付预算110万左右，也有望上车龙岗顶级片区
备案价格表
01
项目基础信息
【项目名称】星龙园
【本地块占地】9866.58㎡
【总占地面积】约131535.6㎡
【总建筑面积】约631924㎡
【推售产品】建面约74㎡-143㎡2房-4房
【交付标准】精装交付
【交房时间】2024年底
【产权年限】70年
【房产性质】住宅
【总户数】预计448户
【总层高】42层（30层以上无遮挡看龙岗全景）
【容积率】4.8
【绿化率】40%
【梯户比】三梯五户|三梯六户
【开发商】深圳市利联龙城房地产开发有限公司
【项目地址】深圳市·大运中心·深圳龙岗区外国语学校旁
02
项目概况 | 开发商简介
龙岗区发布龙城街道陂头背及建新村旧村改造更新单元一期西片区实施主体公示，拟确认深圳市利联龙城房地产开发有限公司作为开发主体。
更新单元拆除范围用地面积219512.8㎡，更新单元开发建设用地面积131535.6㎡，规划容积631924㎡，规划容积率4.8。由深圳市利联龙城房地产开发有限公司主导，力求创造一个以体育为主题的、融合时尚、文化、艺术、娱乐、休闲和餐饮的商业综合体。
建成之后，将提供大体量住宅和商业：
住宅112333 ㎡( 含租赁型人才住房5548㎡)，
商务公寓302681㎡，
商业、办公及旅馆业建筑207090㎡，
公共配套设施( 含地下)9820㎡。
该更新单元一期西片区拆除范围用地面积32556.8㎡。其中，二类居住用地A-01面积9866.2㎡，将建成住宅44255㎡，商业、办公及旅馆业建筑2829㎡，公共配套设施3750㎡（12班制幼儿园、社区警务室、社区服务中心及管理用房）。
项目实施主体为深圳市利联龙城房地产开发有限公司，查询工商信息显示，该公司由利联实业发展(深圳)有限公司持股5%，深圳锡威电子有限公司持股95%。
利联实业创建于1993年，拥有房地产、零售业务、公路建设、物业管理四大产业，在房地产领域，利联集团先后开发了利联太阳广场、星桂园等商业、住宅项目。
2006年开始涉足城市更新，星龙园是其实施的首个龙岗城市更新项目。
03
区位定位 | 科教 | 商务 | 会客厅
【ONE 区位定位】大运国际深港科教城
根据深圳政府“十四五”《规划纲要》，龙岗的定位是深圳城市东部中心、高等教育国际合作中心、国际文体活动交流中心！2022年1月，“大运深港国际科教城”被写进广东省政府报告中。
通过围绕“一芯”“两核”“多支点”主体功能布局。大运新城作为“一芯”的代表，位居“东进战略”最前沿，也是粤港澳大湾区经济腹地、辐射粤东北的“桥头堡” ，打造深圳都市圈的“东核心”。
【ONE 产业商务中心】
依托大运国际科教城“智核”优势，全力引进香港及国际优质科技创新资源，打造深港产业合作示范区和香港青年创业示范区的产业商务中心。去年，龙岗不仅在中国工业百强区榜单上连续三年位居榜首，还上榜胡润研究院·中国最具投资潜力区域百强排行榜TOP2，力压北京朝阳、广州天河、深圳南山等老牌明星城区的成绩，仅次于上海浦东新区。目前，大运片区现已形成大运软件小镇、益田硅谷新城、天安数码城、恒明ONE园区、启迪协信科技园等高新企业聚集区，各大园区带来高净值办公人群。
【ONE 区位定位城市客厅】
大运深港国际科教城拥有无可比拟的配套优势，汇聚了“交通枢纽中心”、“科学教育中心”、“产业商务中心”、“文体休闲中心”、“商业生活中心”以及“城市生态公园”等优势，共同打造为“湾东新客厅”，与前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、光明科学城并称深圳六大城市客厅。
04
交通方面
项目位于龙城街道爱联片区龙翔大道与如意路交会处西侧，西临奥体新城，北依余石岭公园，由龙翔大道、黄阁中路、如意路、沙园路四条城市主干道围合而成，生活氛围浓厚，交通路网发达。
项目周边6条地铁线汇聚于此，地铁16号线大运中心站仅200米，大运枢纽站与项目仅一站之隔。
深圳东部唯一一个汇集城际、快线、普线的站城一体化综合交通枢纽——大运枢纽
衔接既有地铁 3 号线及14、16 号线和规划的21号线、城际 33 号线（深大城际）。
地铁3号线（已通车）人均流量超78万，直通深圳福田。
地铁14号线（已通车）7站进福田，直通深圳福田核心区。
地铁16号线（已通车）大运北站与项目毗邻，瞬达坪山高铁枢纽
地铁21号线（远期规划）联通前海，贯穿龙华、龙岗，提速东进战略。
地铁33号线（在建）连通深惠，直达机场，时速达160KM/H。
05
商业配套和市政配套
深圳龙岗大运中心与项目也是一路之隔，在未来从星龙园的高层住宅可以看到大运公园的全景。
大运公园是第26届世界大学生夏季运动会的主场馆区，也是深圳首个集赛事、演艺、会展、商业、文娱五大功能于一体的公众文体公园。
大运中心具备运动、休闲、商演等各种文体类活动的赋能，配套有体育场、体育馆、游泳馆，并配有大运湖、全民健身广场及体育综合服务区等设施，每年举办近150场大型活动。平时饭后散步，休闲运动，周末带娃都是非常好的去处。
龙岗中心城汇聚了万科广场15万平和星河cocopark 8.5万平的集中商业，早已成了龙岗人的日常打卡地。
此外，还有世贸中心、万科里共8万平的商业配套，顺带周边还有龙城公园及三馆一城，共超过30万的商业体量，平时开车10分钟左右即可到达。
06
教育方面
项目一墙之隔就是龙岗外国语学校，学校成立于2013年，近两年进行了扩建，位于大运新城，毗邻东部大学城，是区直属九年一贯制学校，也是龙岗第一所公办外国语学校。
学校共有58个教学班，学生2800余人，教职工240余人。位列龙岗区小学综合实力第一梯队，连续4年中考成绩排名龙岗区前列（2016-2019）。
龙岗大运大学城已成为全国中外合作办学最多最集聚的区域，也是与国际高校交流合作最频繁的区域之一。
“大运新城”也成为深圳市15个重点开发区域中惟一以国际高等教育引领、产学研一体化发展的科技服务中心。
07
项目产品效果图
08
户型图|平面图
项目户型图，建筑面积约75平2房2厅1卫、85平3房2厅1卫2阳台、95平3房2厅2卫2阳台、118平4房2厅2卫2阳台、143平4房3厅2卫2阳台，预计448套房源。
09
优缺点分析！
优点：
1、区位优势明显，现有配套大多数为现成且品质优异，
2、具备一定的性价值，同比于绿景大公馆以及阳光天健，高峰时期8万多的单价，项目限价为5.08万，带上装修约5.4万左右，仅从价格来看，还是具备一定的倒挂条件，
3、产品有做75-85小户型在400-480万之间，同比与周围二手房，上车难度较低，于想置业东部核心的刚需来看，比较友好，
4、教育属性优质（龙岗排名前二的龙岗外国语），购物需求为东部片区居上的，
缺点：
1、小区体量过小，一期仅两栋楼，而且属于多类型混合产品，在一定程度上无法媲美周围二手小区，仅拿价格谈倒挂差，个人觉得略有牵强，在二手房市场上，同片区内的小区比对，往往更为复杂，其中涉及到，使用率、户型设计、小区规模、物业层次等等太多条件，均会影响小区价格，
2、居住属性比较一般，西南向75和95户型对面正看绿景大公馆，而且距离非常近，或对该小区的采光、视野以及隐私性都有较大影响，东南向85户型正看二期地块以及城中村，所以在居住属性上，产品确实不占太大优势，
3、同比于5.5左右的单价，以及450左右的三房总价，目前市面上竞品较多，涉及到宝安，光明，龙华，龙岗坂田、布吉等几乎都有，仅从新房上看，似乎择取性更多，购房者需要参考的是，5.5左右的大运头衔加龙岗外国语，是否是自己的核心选择一定要确定清楚，
4、东向旧改较多，于未来的角度看，在一定周期内，会有较大的噪音以及尘硝影响，