【朗泓·龙园大观】89-156平住宅4万/平 项目总建面120万
龙园大观原为杨梅冈格水村旧改，位于龙岗中心区东侧的新生片区，碧新路与新生路东南侧，是由广田控股集团旗下房地产开发企业朗泓地产开发，项目总规划占地约43万平米，总规划建面约120万平米，整体分5期开发，建成后将成为一座集居住、生态、文化、教育、体育、购物、办公、旅游休闲于一体的城市人文综合体。
项目一期于去年九月推出6栋高层及超高层产品，共1006套住宅，目前剩余部分户型在售，建面约为89平、156-166平，均价约4万/平，带装修交房。
在售89-166平3-5房 户型实用率高带双阳台
在售的89平产品主要分为两种户型，其中89平的2房+1个多功能空间户型分布在ABCDFG栋的C、D单位，另一个2房+2个多功能空间的户型分布在ABFG栋的A、F单位；156平的4房+1个多功能空间的户型位于CD栋A单位；166平4房+1个多功能空间的户型位于
G栋A单位。
ABCDFG户型C、D户型 89平 2房+1多功能空间
动静分区，双阳台设计，除生活阳台外，户型方正；
客厅开间3.6m，较为合理，出景观阳台，采光通风较好；
卧室均为大采光面，采光通风较好；
主卧套间设计，空间较大，公卫旁的次卧空间稍小；
公卫和厨房需要借助生活阳台通风采光。
ABFG栋A、F户型 89平 2房+2多功能空间
通透户型，三面采光，动静不分区，户型实用率较高；
双阳台设计，除生活阳台外，户型方正；
客厅开间3.6，较为合理，出景观阳台，采光通风较好；
卧室均为大采光面，采光通风较好；
主卧套间设计，空间较大，舒适度较高；
公卫旁的次卧空间稍小。
CD栋A户型 156平 4房+1多功能空间
通透户型，户型方正，但动静未分区；
双阳台设计，客厅出阳台，通风采光较好；
客厅开间4.5m，宽阔舒适，但进深稍显不足；
卧室均为大采光面，次卧空间合理；
书房空间较大，可改做卧室使用；
景观阳台这一侧的卧室，临近新生路，易受噪音和空气污染影响；
主卧大套间设计，三面采光，舒适性高。
G栋A户型 166平 4房+1多功能空间
通透户型，除了生活阳台外，户型方正；
动静未分区，客厅出阳台，通风采光较好，客厅开间4.8m；
户型最大亮点是客厅和餐厅合共面积超过44平；
看小区园林景观，视野开阔，无遮挡；
书房空间略小，采光稍差；
次卧空间合理，但缺乏了大户型的霸气感；
主卧大套间设计，看小区园林景观，较安静，舒适度高。
整体而言户型方正，实用率较高，且均带有双阳台，各功能区尺度适中，CD栋为2梯4户，其余楼栋为3梯6户，梯户比较舒适。
自身规划配套丰富 九年制华中师范附属学校入驻
教育：一期和三期各配置有1所12班国际幼儿园，一期西侧配置有1所72班九年一贯制学校，目前已与华中师范大学签定战略合作打造华中师范大学附属龙园学校，1期幼儿园和九年制学校均已在建设中。
商业：规划约13万平MALL，已与国内商业巨头印力集团签订战略合作协议，联手打造印力集团龙园印象城。印力于去年底被万科收购，目前已成为万科集团成员企业。
公园：项目南侧紧邻43万平米龙园市政公园，内部则规划配置有梅冈1778文化公园、体育公园、休闲公园，有较好的居住环境和较丰富的休闲场所。
公共交通：一期门口即有公交站台，搭乘方便，不过4条公交线路到达区域有限。目前周边无地铁站点，但距离预计今年底开工的16号线和规划中的21号线接驳站点龙平站在1000米（百度测距，仅供参考）范围内，属于地铁沿线物业。
龙中扩容 区域旧改启动加速
以前我们常说的龙岗中心城一般指龙岗区府这块，大致范围是黄阁路、深惠路、龙城路、龙平路围合的范围，是龙岗的行政、文化、商务中心，但随着区域发展的扩散，这个范围周边也都随之带动，龙中的边界便开始模糊，开始扩向外围，西侧的大运，北侧的回龙埔，以及南侧的吉祥路片区，还有东面的龙平盛平新生也都开始称之为龙中。
其中，北侧西侧的回龙埔黄阁大运片区无论是基建还是市容市貌基本上都已经融为一体，南侧的爱联、龙腾等则规划有大量旧改，加上又有3号线，关注度越来越高，目前已经有多个项目在建设中，如中粮祥云、名居广场、恒大商业广场等项目，而东侧也就是龙城大道以东的龙平盛平新生区域，整体的关注度相对来说不如其它，但从未来规划看，区域内将有3条地铁线路穿插而过，现有的3号线以及规划有16、21号线，除此之外，旧改也是一大亮点，除项目本身外，周边还规划有多个大型改造项目：
1.距离项目最近的为西北侧的车村片区改造，拆除重建面积约8万余平，更新方向为新型产业、居住等；
2.盛平南片区旧改，更新单元范围面积约41万平方米，实施主体为深圳市龙俊宇投资发展有限公司。
3.盛平第二工业区旧改（远洋新天地）：分两期更新改造，一期建设用地面积约1.5万平，二期建设用地面积约4.3万平，总建筑面积30万平，更新主体为深圳市乐安房地产有限公司，远洋控股公司，项目即远洋新天地。
4.港台片区旧改：项目建设用地面积14.33万平，规划总建筑面积62.28万平，分四期开发，综合容积率4.35，其中住宅34.43万平。商业14.85万平，商务办公8.2万平，酒店式公寓3.1万平。公共配套设施1.69万平，保障性住房1.4万平，停车位共5200个。大一期为海航城，目前已经售罄。
5.南联简一简二黄龙陂片区改造（莱蒙都会春天）：莱蒙都会的占地面积约为22万平方米，规划总建筑面积约为105.6万平方米，其中酒店式公寓建筑面积约为570400平方米，商业建筑面积约为20万平方米，目前还在拆迁中。
结语：东进战略后，政府加大了对东部特别是大龙岗中心城及周边区域的资源投入，规划的地铁线路时序提前，旧改提速，片区价值继而显现，较长期的持有或者生活圈在周边区域刚需可以重点关注下此区域，另外旧改也将陆续启动，区域内市貌将会有较大提升，慢慢和龙中融为一体，未来会是一个比较宜居的区域。
朗泓龙园大观位于龙岗区新生路与碧新路交汇处东南侧，项目总占地面积约247463平米，规划总建筑面积约120万平米，分五期开发，是不折不扣的百万建面大盘。
位置图
效果图
项目于2016年9月17日开盘，推出一期的建面约69-166平2-5房住宅房源，开盘当天成交均价约38000元/平。开发商对外宣称开盘2小时即售罄，并做了高调宣传。而后，项目被查出开盘当天实际仅售出大约4成，存在虚假宣传和捂盘惜售等违规行为，被迫进行整顿。
沙盘图
如今再次走进项目的售楼处，小编特地翻看了项目的《房源一房一价表》以及《销控表》，项目目前主推的依然是前期拿到预售的1006套房源，公示的价格大约在39000元/平-47000元/平，现场购房会有相应的折扣，折后参考价格约39000元/平（具体以售楼处公示为准）。根据案场的《销控表》以及国土局的备案情况来看，项目前期的一千来套房源，目前仅去化5成左右。
一房一价公示
销控表
项目所在的龙岗新生片区，位于深圳市东北边，地段上属于龙岗中心城外围。当然，很多人会把龙岗中心城的范围“扩大化”，但是严格来讲，新生片区与龙中的核心区域相比，发展程度着实差了一大截；加上交通上的不便利，地段的“偏僻”也成为许多人的共识。因此，项目的地段顶多算是“泛龙岗中心城”。
项目实景图
朗泓龙园大观的开发商是深圳朗泓房地产有限公司，公司是广田集团旗下的控股公司，成立于2006年，但2013年才正式变更经营范围，拥有开发经营权。目前，除了龙园大观之外，并无资料显示该公司有开发过别的房地产项目，所以，龙园大观应该是朗泓的第一个项目。而开发商的资质方面，或许是因为从事房地产开发不久，项目经验较少，缺乏已成熟的案例，所以暂无相关的开发资质信息。
扒了这么多项目的基本信息，我们继续走进项目的实体楼栋还有样板间瞧瞧……
户型楼栋6.3分
楼栋布局
规划楼栋布局
朗泓龙园大观分五期开发，项目整体的楼栋布局呈现为“多组团”格局，住宅楼栋均为高层和超高层的塔楼。项目目前主推的一期A地块，位于社区的北部，临近新生路，共计7栋塔楼；其中一栋为安居回迁房，不对外销售，另外6栋为商品房。具体的楼栋信息如下表：
从上表数据可知，项目楼栋的梯户比为2梯4户或者3梯6户两种，即每个楼层，平均一部电梯需承载2户家庭的运载工作。当然，楼层越高，电梯的运载压力也就越大。项目B、C、D三栋的楼层均在40层以上，平均每部电梯需负责80户家庭的上下楼运载，高峰期的压力可想而知。
主力户型
项目目前主推建筑面积约69-166平2-5房户型，样板间开放中，下面挑选几个具有代表性的户型进行探讨。
ABFG栋A/B户型
建面约69平米（2房2厅1卫1厨）
约69平户型图
优点：1、户型整体较为方正，各居室的构造也比较方正；2、厨房位于入户处，半封闭格局，可减少对其他居室的油烟影响，且连接有生活阳台；
缺点：1、客厅进深和面宽较小；2、户型过道面积过大，造成浪费；3、次卧室实际使用面积不足6平米，空间较小；4、阳台临近街道，低楼层户型音量较大；
约69平户型样板间
ABCDFG座C/D户型
建面约89平米（3房2厅2卫1厨）
约89平户型图
优点：1、厨房位置与其他居室分隔，自带生活阳台；2、东南、西南朝向，整体采光通风效果较好；3、主卧自带卫生间，起居便利；
缺点：1、生活阳台畸形，部分边角面积难以利用；2、餐厅空间较小；3、小孩房空间较小，实际使用面积仅4平米左右；4、生活阳台与小孩房挨着别的户型，私密性较差；
约89平户型样板间
C/D栋B户型
建面约122平米（4房2厅2卫1厨）
约122平户型图
优点：1、入户玄关设置，整体私密性较好；2、户型南北对流，通透性较好；3、餐厅相对独立，空间较大，可供6人舒适就餐，且连接有生活阳台；
缺点：入户处的房间私密性较差，日常起居音量较大；
约122平户型样板间
户型小结：龙园大观的户型设计算得上是可圈可点了，整体没有太大的硬伤，只是部分户型因为建筑结构的限制，出现了“畸形”面积的缺点。另外，由于楼栋挨的太近，导致部分居室的私密性受到影响。
主推户型：暂无看房通知
社区品质5.3分
说到社区的居住品质，下面几个方面不得不重点探讨下。
小区四至
小区四至的情况影响着整个社区的居住品质，从这点来看，龙园大观还存在比较大的“硬伤”。目前，项目整体被工业区还有农民房环绕着，楼栋可谓是“一枝独秀”的立在众多厂房还有民房之间；加上周边施工的影响，四至的环境并不算好。而工业区和农民房扎堆的问题，也是整个新生片区的发展问题，相对滞后而缓慢。以目前的更新速度来看，片区的城市面貌需多年后才能有较大的改善。
小区四至平面图
小区四至实景图
景观绿化
相比外围糟糕的环境，项目社区内部的景观绿化倒是好很多。项目规划绿地率为30%，目前已有部分园林景观种植完成。
一期园林
车位比
停车位也是小区业主非常关注的一点。龙园大观总体规划车位约3147个，整体的车位比为1:0.8，即每10户家庭里有8户家庭能够使用停车位。对于主打刚需户型的龙园大观来说，小编觉得这个车位比的水平还是可以的。不过值得一提的是，项目的物业还涵盖写字楼、社区商铺以及酒店，多年以后如果这些都投入营业，届时高峰期的车位供应就很难说了。
停车位
容积率&楼间距
上文提到，项目规划容积率为4.69，均为高层、超高层楼栋，对比同类型的社区，这个容积率属于较高水平，社区的楼栋会比较密集。而楼间距方面，项目楼栋间距较小的仅40米左右，于高层社区而言，会有部分朝向的采光通风受影响，特别是低楼层的房源。
项目实景图
物业管理
物业管理的问题，主要看两个方面，一是谁管，二是收多少钱。
龙园大观的物业由自己旗下的深圳市乐华物业管理有限公司管理，公司的物管资质目前尚不详，项目经验也是空白。PS：小编查询了2016年中国的百强物业公司名单，并未发现该公司的名字。
物业管理费方面，项目住宅的物业管理费为3.9元/平*月，对比周边的住宅新盘，如远洋新天地的3.8元/平*月、颐安麓园的3.6元/平*月，项目物业管理费较高。在此，也算了一笔账，购买龙园大观目前最小的户型（69平），一年的的物业管理费约为3229元；最大的户型（166平）一年的物业管理费约为7769元。
生活配套5.4分
许多买房的看客，买房前先关注的往往不是楼盘本身，而是其周边的生活配套，毕竟衣食住行、吃喝玩乐、上学看病等都与配套密不可分。下面就来看看朗泓龙园大观的生活配套如何，可能会有点“忧伤”……
交通配套
道路通达性方面，这里要重点说一下项目家门口的新生路。新生路目前属于“单幅路”，双车道，中间没有分隔带，各种车辆在车道上混合行驶，存在一定的安全隐患。另外，只有双车道的道路，高峰期难免出现交通拥堵。
新生路
公交方面，项目家门口就有公交站-龙岗骨科医院站，搭乘比较方便。美中不足的是，这个公交站台目前只有4条线路经过，这么少的线路，周边又民房厂房扎堆，后期如果项目入伙，公交拥堵在所难免。
公交站
地铁方面，项目周边目前还没有地铁，这是项目交通配套的又一大“硬伤”。目前，距离龙园大观最近的是3号线的双龙站，直线距离约1.8公里，步行路程约3公里，已经远远超出了日常出行的步行距离。而地铁规划方面，小编查询了深圳地铁官方网站以及政府网站，目前项目周边还没有正式的地铁规划文件，所以，项目周边无地铁的“硬伤”还将持续多年。
商业配套
由于地段不佳，项目周边的商业配套与龙中商圈几乎占不上边，仅有一些比较“接地气”的小商业，而这些小商业多数是民房的底商，商业的等级以及环境质量自然是大打折扣。
周边商业
周边底商
杨梅岗市场
医疗配套
项目家门口即有一家小医院-龙岗区骨科医院，二级甲等的专科医院，主攻骨科、手脚外科等的治疗；2公里内还有龙岗区中心医院（深圳市第九人民医院），该医院为三级甲等的综合医院，资质较高。龙园大观家门口的公交站可搭乘802路、810路或者M307路公交直达中心医院。整体来看，项目周边的医疗配套能带来一些加分。
龙岗骨科医院
龙岗中心医院
学校配套
朗泓龙园大观社区内规划有两所幼儿园，其中一所规划在一期地块上，目前已进入施工状态；另外，项目与华中师范大学签署了合作协议，将建设华中师大附属龙园学校，该学校目前尚处在地基阶段，完工和开学时间还不能确定。而根据龙岗区 教育局的“红头文件”显示，项目目前的学区划分到振新小学和新梓学校。值得一提的是，即便是有这个学校，也不代表买了房就能入读该学校，而且学区学位的划分，可能每年都会发生变化，需以龙岗区教育局公布的文件为准。
案场学区公示
景观配套
目前，龙园大观周边的景观配套，主要是南部的龙园，距离项目的直线距离约700米，步行的路程约1.5公里。由于项目体量较大，位于社区北部的一期（即目前在售房源）距离龙园会相对更远一点。
龙园
龙园&龙岗河沙盘效果
另外，龙岗河也被纳入到项目的景观配套代表。不过与项目沙盘的“蓝河”相比，目前龙岗河的污染问题还是比较严重的，究其原因，主要是因为周边的工业区排水。龙岗河若想彻底摆脱“黑水河”的恶名，真正成为一道“风景线”，还有一段漫长的整改之路要走。
龙岗河实景
配套小结：项目周边目前的配套是比较匮乏的，交通不方便是硬伤，商业配套等级不高，环境有待改善。好在项目自身规划有商业街，未来的大体量规划对片区内的配套提升以及环境质量改善值得期待。
综合点评
资料显示，网友们对项目的态度较多的是吐槽、担忧，也有人对项目的大体量规划表示了期待。
最后，结合本次探盘，我们来归纳一下龙园大观令人期待和忧伤的那些事。
项目令人期待的那些事：
1 项目体量大，规划远景较好
2 项目配建有幼儿园和学校
3 项目周边医疗配套较为方便
4 项目与华中师大合作办校
……
项目令人忧伤的那些事：
1 地处泛龙岗中心城，地段不佳
2 无地铁，公交线路少，交通不便
3 周边工业区和农民房扎堆，环境不佳
4 配套欠缺，等级不高
5 工期漫长，工程的噪音、空气、环境等影响也漫长
……
以上，便是本期【实地探盘】的全部内容，文中的观点、建议和数据，仅供参考。如有其他问题，可详询售楼处或拨打安居客免费400楼盘专线咨询。
项目名：朗泓龙园大观
以上信息仅供参考,最终以楼盘为准!
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