12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》）正式通过人大表决，并将在2021年3月1日起施行。
《条例》明确：旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。
至此，深圳旧改跨入新时代！
颤抖吧！钉子户
为什么一个双95%会引起业界和市场的强烈反响？
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：因为在深圳城市更新十多年来的漫漫长路中，由于原来实施的双100%旧政，让极少数坚持不签约的业主顽固且成功地阻挡了更新项目的改造步伐，也阻挡了绝大多数签约业主合理合法的居住权利的兑现。
以下，是本次《条例》的重点内容。
1、针对旧改难推进
取消双百，签约面积与签约人数双95%后可征收。
（一）用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额3/4以上的按份共有人同意，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比3/4以上的物业权利人且占总人数3/4以上的物业权利人同意，其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意。
（二）用地包含两个或者两个以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定，且物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的80%。
解读：
为了更好地保护物业权利人的合法权益，《条例》充分尊重物业权利人的自主意愿，发挥居民的积极性。
2、针对拆迁难
率先建立“个别征收+行政诉讼”制度，城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。
城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于95%的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。
确认市场主体后，一年内签约率达不到95%的旧改项目，调出城市更新单元计划。
对于一年内签约率达到了95%的项目，市场主体可以向区政府申请调解。
且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
解读：
“个别征收+行政诉讼”制度的率先建立表明以后政府会在关键时刻发挥强而有力的作用，不用再担心那些“倔强”的钉子户罔顾绝大多数签约业主的正当合法权益，长期拒绝签约，严重拖延更新步伐，给更新工作造成了巨大的压力，也必将从根本上颠覆这种不公正的局面。同时，也是在以时限加速原业主决策，这有利于在旧改推进过程中及时止损。
对此，深圳市人大法制委员会副主任林正茂表示，当市场机制失灵时，政府必要的干预可以起到积极的促进作用，促进规划的落实，促进社会的和谐发展。
3、关于最低赔偿标准
官方首次制定了最低赔偿标准：套内面积不少于1:1。
已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在3%以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。
同时，明确“绿本”属于“已登记的商品性质住宅物业”以外的情况，搬迁标准不受套内不少于1:1，误差3%面积无偿赠送的要求规定，与红本住宅以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁标准一样，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。
解读：
这次是官方历史首创对市场化城市更新搬迁补偿标准进行了明确，之前的旧改补偿并没有明确标准，这次原业主的权益受到了保障。同时，也明确了“绿本”只可就低，不可就高。
4、列入旧改标准
对于旧住宅小区，建成年限超过20年，且符合以下其中一个条件才可列入旧改：
1）需要根据规划建设重大城市基础建设；
2）鉴定危房，影响业主以及公共安全；
3）经评估后功能、配套设施不齐全需拆除重建。
解读：
此条明确了，旧住宅区想纳入拆除重建的，不管危房鉴定是几级，都必须满足建成年限20年以上的前提条件。
此外，与此前《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》不同的是，刚刚通过的《深圳经济特区城市更新条例》取消了D级危楼的要求，取消了开发商额外补偿政府保障房的要求，同时也增加了前置调解程序等等。
值得注意的是，与2012年发布的旧版深圳城市更新办法相比，可以看到新规有两个重大突破。
一是原更新办法规定，旧改获批启动后，选择主导旧改的市场主体，一般都是开发商。
类似新闻比比皆是，例如：某小区一旦被纳入旧改计划，业主立刻抱团坐地起价，旧改成了一门暴富的生意。
新政之后，旧改小区从政府指定变为小区自行申报，一次申报不成功三年内不得再申报，时间上有了明确的约束，老旧小区业主必须抱团为自己争取机会。
二是原更新办法规划，开发商必须与所有业主签订协议后，形成单主体才可以启动拆迁，正是这个双100的硬指标，在每个旧改小区都催生了或多或少的钉子户，以至于一个人或者一户人家就能影响整个项目的进程。
很多老旧小区就是因为钉子户的存在而导致好几年甚至是十多年没有进展，费时费力。钉子户的拉锯战有多恐怖？
以大家熟知的罗湖木头龙小区为例，作为2010年深圳市第一批城市更新获批项目，在深圳各大论坛上关于木头龙旧改的帖子备受关注，网友、专业人士甚至不少人大代表都频频发声支持推进木头龙旧改。到2018年6月，项目签约率已达到99.7%，一千三百多户住户中仅剩4户未签约。而整个项目也因此陷入僵局。在之后的2019年8月，罗湖区城市更新和土地整备局发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，木头龙片区零星房屋征收被确定为2019年度罗湖区零星急需项目。直到2019年10月29日，罗湖区政府发布公示，宣告木头龙1363户权利主体已将房地产的相关权益转移到益田集团，形成单一主体，长达十一年的拉锯战终于迎来破局。
旧改新政，双100变成了双95，一票否决变为少数服从多数，钉子户影响旧改的现象将会得到彻底改变，旧改或将明显提速。
今年是深圳经济特区成立40周年的重要年份，10月国家在深圳召开了大会，领导人做了重要讲话，国家部委提出了鼓励深圳深化改革的综改试点方案和试点清单，可以说，无论国家高层，还是全国各界都期待深圳能尽快推出具有重大改革取向的动作。深圳推出这个重要的《条例》，正如宋丁所说，城市更新由双100%旧政变更为双95%新法，具有极为深刻的意义，完全可以理解为深圳重登改革路的破题之举。自此，深圳旧改跨入新时代。
追光吧，深圳城市更新
根据合一城市更新集团公布的数据显示，仅在今年第三季度深圳共出台城市更新类相关政策46个，除去国家级及省级政策外，平均一周两策，深圳仍处于政策高频密集发布的态势。与此同时，实施主体为民企、国企、股份公司三大类，民企占比最大，为69%，其次为国企，占比为25%。
除了政策以外，深圳今年在各个区的城市更新都在不断推进：
市人大常委会法制委员负责人表示，相信此次立法将推动城市更新工作从高速发展向高质量发展转变，为我市城市更新工作、为深圳进一步提升城市品质和竞争力提供法治保障。
小 结
本次《条例》立足深圳建设社会主义先行示范区的要求，对城市更新应当重点把握的原则性、方向性问题进行明确，不仅进一步规范了市场秩序，也促进了深圳城市更新市场的健康发展。
此外，过往不少有关于“旧改”的前景往往会被夸大，有不少人看到“旧改”二字就下手买房，最后惨遭“翻车”。即使本次条例对推进旧改项目的可能性有一定程度的增加，但在此还是提醒大家审慎介入。
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