深圳星河开市客人才房价格?深圳星河开市客人才房销售电话?

2023-08-27      关键词:深圳星河开市客人才房价格     咨询热线:400-151-7897

星河开市客人才房简介

01 项目整体情况

1.基础信息:
本项目是星河和COSTCO在2021年2月联合拿地,政府要求限制均价4.49万元/㎡,最高不超过4.71万元/㎡。
交付时间是25年2月底,相对来说交付时间比较迟。

因为是超高层,所以会适当损失一些使用率,约71%,并且建筑层高2.85m(一般商品房的建筑层高在2.9-3m),加上超高层户内需要设置消防管道和消防喷淋,会显得层高更低。

宗地号A817-0613——限价均价4.49万元/㎡

总占地面积约4.39万㎡,建筑容积率≤4.56,其中星河项目占地1.24万㎡,总建面为25.04万㎡

住宅产权:从2021年3月9日起至2091年3月8日止

交付时间:2025年2月28日

住房总户数:1068户,70/86-88㎡二至三房

建筑层高约为2.85m,建筑高度52-53层

使用率:约71%

物业服务收费标准为4.2元/㎡/月

2.项目周边和四至:

-西侧民益路以及高铁线,远看福龙路

-南侧为规划路及规划住宅用地

-东侧为新区大道,对面是龙塘村和住宅区

-北侧景龙南路以及卓越皇后道住宅小区

3.交通及周边配套:

车行交通方便,新区大道直通梅林关。地铁略远,距离红山和上塘站均需要1.3公里,步行时间在15min左右。

周边居住项目较多,整体居住氛围相对较好。

距离天虹商业400m,本身自带Costco。周边学校、公共配套较为丰富,整体来说配套完善。

02 项目楼栋及户型

项目住宅共两栋4个单元,2/3单元53层,4/5单元52层,超高层住宅,共1068户住宅。

户型是70㎡的两房和86-88㎡三房,两房仅96套,占比约9%,其余都是三房,共972套。

1. 两房户型

两房仅一个C户型,建筑面积70㎡,套内约50㎡,共96套。

分布在3#4、5单元的01户型,从楼栋选择上:3#5单元01>3#4单元01

朝向:3#5单元01西南朝向,3#4单元01东北朝向。

景观视野:视野上3#5单元01户型更加开阔,西南侧无遮挡;3#4单元01对面是玖悦台和龙塘村。景观上两个单元都没有明显优势。

噪音影响:3#4单元靠近新区大道,会受到车流的噪音影响;3#5单元的西侧设置有地下车库汽车坡道及雨棚,可能对低楼层有噪音影响。

户型分析:使用率比较低,所以各个功能空间比较紧凑;具体分析见下图。

特别注意:因为是超高层,设置了3个避难层,分布在17/34/49三层,避难层设置连接通道,会影响上下两层(即16/18,33/35,48/50层)的视线或采光。

2. 三房户型

三房共A/B/D/E/F五个户型

(1)A户型,87㎡

分布在3#2、3单元的01/04户型,共196套。

从楼栋选择上:3#2单元01>3#3单元01>3#2单元04=3#3单元04

朝向:均是西南朝向。

景观视野:视野上都不是很开阔,01户型会受到对面写字楼、以及4/5单元的视线遮挡,04户型会受到自身楼栋05户型的遮挡,以及夹缝中的视野。且两个户型存在与其他户型的对视关系。综合来看,01户型>04户型。

户型分析:横厅设计,会显得客餐厅空间较大,但两个次卧都比较小,且与对面户型存在对视关系。具体分析见下图。

特别注意:3个避难层,分布在15/32/49三层,04户型受到避难层连接通道的影响,上下两层(即14/16,31/33,48/50层)的视线或采光受到影响。
01、04户型厨房靠近商业烟道,可能受到噪音及气味影响。


(2)B户型,86㎡

分布在3#2、3单元的02/03/05/06户型,共392套。

从楼栋选择上:如果从朝向和噪音两方面看,可以优先选择05/06户型,3#2单元05=3#3单元05>3#2单元06>3#3单元06>3#2单元03=3#3单元03>3#2单元02>3#3单元02

朝向:02/03是东北朝向,05/06是西南朝向。

景观视野:视野上都较开阔,05/06西南侧无遮挡,看商业、高架,但06户型视野上会受到隔壁写字楼/住宅楼的营销。02/03东北侧看龙塘村(较为低矮);景观上两个单元都没有明显优势,看个人选择。

噪音影响:02/03单元靠近新区大道,会受到车流的噪音影响;05/06单元前面是幼儿园,白天会受到噪音影响。

户型分析:竖厅设计,建筑面积是三房里最小的,但实际使用的空间尺度感比其他几个三房户型要好——客厅开间和两个主要卧室大小相对合理。最小次卧只有1个小窗,且与对面户型存在对视关系。具体分析见下图。

特别注意:3个避难层,分布在15/32/49三层,05户型受到避难层连接通道的影响,上下两层(即14/16,31/33,48/50层)的视线或采光受到影响。
05、06户型厨房、卫生间靠近商业烟道,可能受到噪音及气味影响。
B户型距离电梯前室都很近,尤其是05/06户型,开门直接是电梯厅,私密性差。

(3)D户型,88㎡

分布在3#4、5单元的02户型,共96套,从楼栋选择上:3#5单元02>3#4单元02

朝向:3#5单元02西南朝向,3#4单元02东北朝向。

景观视野:视野上3#5单元02户型更加开阔,西南侧无遮挡;3#4单元02对面是玖悦台和龙塘村。景观上两个单元都没有明显优势,看商业和看龙塘村的区别,可以根据喜好选择。

噪音影响:3#4单元靠近新区大道,会受到车流的噪音影响;3#5单元的西侧设置有地下车库汽车坡道及雨棚,可能对低楼层有噪音影响。

户型分析:4/5单元02户型的88㎡的三房,客厅开间只有3.2m,比2/3单元B户型86㎡户型小20cm,但卧室的尺寸就大一点。具体分析见下图。

(4)E户型,88㎡

分布在3#4、5单元的03户型,共96套,从楼栋选择上:3#5单元03>3#4单元03

朝向:均为西北朝向。

景观视野:视野上3#5单元03户型>3#4单元03户型,4单元受到前面楼栋遮挡较严重。

噪音影响:5单元03更靠近幼儿园,白天会受到噪音影响。

户型分析:南北通透户型,但南向受前面03户型遮挡比较严重。客厅开间只有3.2m,比2/3单元B户型86㎡户型小20cm,且两个卧室的尺寸也小一些。具体分析见下图。

特别注意:3个避难层,分布在17/34/49三层,避难层设置连接通道,会影响上下两层(即16/18,33/35,48/50层)的视线或采光。



(5)F户型,88㎡

分布在3#4、5单元的04/05户型,共192套,从楼栋选择上:3#5单元05>3#5单元05>3#5单元04=3#5单元04(若考虑噪声,5单元05可以放最后)

朝向:均为东南朝向。

景观视野:视野上均很开阔,看南侧的空地(注意:该地块为规划的居住用地,未来可能建住宅,对视线会有遮挡。)

噪音影响:5单元05更靠近新区大道,会受到噪音影响。

户型分析:该户型与2/3单元B户型几乎一模一样。具体分析见下图。

特别注意:3个避难层,分布在17/34/49三层,04/05户型均受到避难层连接通道的影响,影响上下两层(即16/18,33/35,48/50层)的视线或采光。

04/05的入户门对着合用前室,开门直接是电梯厅,私密性差。

04户型的厨房、卫生间靠近商业烟道,可能受到噪音及气味影响。


以上是星河项目所有的户型和楼栋分析,做个总结:

两房:优先选择3#5单元,靠近内侧,受到的噪音影响小些,视野也更开阔,西南朝向优于东北朝向。

三房:优先选择B/F户型,空间尺度比较舒适,视野相对开阔,但是特别介意入户门对着电梯的可以考虑其他三房,如D户型,户型结构相似,客厅小20cm,但卧室尺度更舒适。

A/E户型是横厅,和南北通的设计,但受到遮挡比较严重,有较多的对视关系,不作为优先推荐。

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