星河开市客人才房简介
01 项目整体情况
因为是超高层，所以会适当损失一些使用率，约71%，并且建筑层高2.85m（一般商品房的建筑层高在2.9-3m），加上超高层户内需要设置消防管道和消防喷淋，会显得层高更低。
宗地号A817-0613——限价均价4.49万元/㎡
总占地面积约4.39万㎡，建筑容积率≤4.56，其中星河项目占地1.24万㎡，总建面为25.04万㎡
住宅产权：从2021年3月9日起至2091年3月8日止
交付时间：2025年2月28日
住房总户数：1068户，70/86-88㎡二至三房
建筑层高约为2.85m，建筑高度52-53层
使用率：约71%
物业服务收费标准为4.2元/㎡/月
-西侧民益路以及高铁线，远看福龙路
-南侧为规划路及规划住宅用地
-东侧为新区大道，对面是龙塘村和住宅区
-北侧景龙南路以及卓越皇后道住宅小区
3.交通及周边配套：
车行交通方便，新区大道直通梅林关。地铁略远，距离红山和上塘站均需要1.3公里，步行时间在15min左右。
周边居住项目较多，整体居住氛围相对较好。
距离天虹商业400m，本身自带Costco。周边学校、公共配套较为丰富，整体来说配套完善。
02 项目楼栋及户型
项目住宅共两栋4个单元，2/3单元53层，4/5单元52层，超高层住宅，共1068户住宅。
户型是70㎡的两房和86-88㎡三房，两房仅96套，占比约9%，其余都是三房，共972套。
1. 两房户型
两房仅一个C户型，建筑面积70㎡，套内约50㎡，共96套。
分布在3#4、5单元的01户型，从楼栋选择上：3#5单元01＞3#4单元01
朝向：3#5单元01西南朝向，3#4单元01东北朝向。
景观视野：视野上3#5单元01户型更加开阔，西南侧无遮挡；3#4单元01对面是玖悦台和龙塘村。景观上两个单元都没有明显优势。
噪音影响：3#4单元靠近新区大道，会受到车流的噪音影响；3#5单元的西侧设置有地下车库汽车坡道及雨棚，可能对低楼层有噪音影响。
户型分析：使用率比较低，所以各个功能空间比较紧凑；具体分析见下图。
特别注意：因为是超高层，设置了3个避难层，分布在17/34/49三层，避难层设置连接通道，会影响上下两层（即16/18,33/35,48/50层）的视线或采光。
2. 三房户型
三房共A/B/D/E/F五个户型
（1）A户型，87㎡
分布在3#2、3单元的01/04户型，共196套。
从楼栋选择上：3#2单元01＞3#3单元01＞3#2单元04=3#3单元04
朝向：均是西南朝向。
景观视野：视野上都不是很开阔，01户型会受到对面写字楼、以及4/5单元的视线遮挡，04户型会受到自身楼栋05户型的遮挡，以及夹缝中的视野。且两个户型存在与其他户型的对视关系。综合来看，01户型＞04户型。
户型分析：横厅设计，会显得客餐厅空间较大，但两个次卧都比较小，且与对面户型存在对视关系。具体分析见下图。
（2）B户型，86㎡
分布在3#2、3单元的02/03/05/06户型，共392套。
从楼栋选择上：如果从朝向和噪音两方面看，可以优先选择05/06户型，3#2单元05=3#3单元05＞3#2单元06＞3#3单元06＞3#2单元03=3#3单元03＞3#2单元02＞3#3单元02
朝向：02/03是东北朝向，05/06是西南朝向。
景观视野：视野上都较开阔，05/06西南侧无遮挡，看商业、高架，但06户型视野上会受到隔壁写字楼/住宅楼的营销。02/03东北侧看龙塘村（较为低矮）；景观上两个单元都没有明显优势，看个人选择。
噪音影响：02/03单元靠近新区大道，会受到车流的噪音影响；05/06单元前面是幼儿园，白天会受到噪音影响。
户型分析：竖厅设计，建筑面积是三房里最小的，但实际使用的空间尺度感比其他几个三房户型要好——客厅开间和两个主要卧室大小相对合理。最小次卧只有1个小窗，且与对面户型存在对视关系。具体分析见下图。
分布在3#4、5单元的02户型，共96套，从楼栋选择上：3#5单元02＞3#4单元02
朝向：3#5单元02西南朝向，3#4单元02东北朝向。
景观视野：视野上3#5单元02户型更加开阔，西南侧无遮挡；3#4单元02对面是玖悦台和龙塘村。景观上两个单元都没有明显优势，看商业和看龙塘村的区别，可以根据喜好选择。
噪音影响：3#4单元靠近新区大道，会受到车流的噪音影响；3#5单元的西侧设置有地下车库汽车坡道及雨棚，可能对低楼层有噪音影响。
户型分析：4/5单元02户型的88㎡的三房，客厅开间只有3.2m，比2/3单元B户型86㎡户型小20cm，但卧室的尺寸就大一点。具体分析见下图。
（4）E户型，88㎡
分布在3#4、5单元的03户型，共96套，从楼栋选择上：3#5单元03＞3#4单元03
朝向：均为西北朝向。
景观视野：视野上3#5单元03户型＞3#4单元03户型，4单元受到前面楼栋遮挡较严重。
噪音影响：5单元03更靠近幼儿园，白天会受到噪音影响。
户型分析：南北通透户型，但南向受前面03户型遮挡比较严重。客厅开间只有3.2m，比2/3单元B户型86㎡户型小20cm，且两个卧室的尺寸也小一些。具体分析见下图。
特别注意：3个避难层，分布在17/34/49三层，避难层设置连接通道，会影响上下两层（即16/18,33/35,48/50层）的视线或采光。
（5）F户型，88㎡
分布在3#4、5单元的04/05户型，共192套，从楼栋选择上：3#5单元05＞3#5单元05＞3#5单元04=3#5单元04（若考虑噪声，5单元05可以放最后）
朝向：均为东南朝向。
景观视野：视野上均很开阔，看南侧的空地（注意：该地块为规划的居住用地，未来可能建住宅，对视线会有遮挡。）
噪音影响：5单元05更靠近新区大道，会受到噪音影响。
户型分析：该户型与2/3单元B户型几乎一模一样。具体分析见下图。
特别注意：3个避难层，分布在17/34/49三层，04/05户型均受到避难层连接通道的影响，影响上下两层（即16/18,33/35,48/50层）的视线或采光。
04/05的入户门对着合用前室，开门直接是电梯厅，私密性差。
04户型的厨房、卫生间靠近商业烟道，可能受到噪音及气味影响。
以上是星河项目所有的户型和楼栋分析，做个总结：
两房：优先选择3#5单元，靠近内侧，受到的噪音影响小些，视野也更开阔，西南朝向优于东北朝向。
三房：优先选择B/F户型，空间尺度比较舒适，视野相对开阔，但是特别介意入户门对着电梯的可以考虑其他三房，如D户型，户型结构相似，客厅小20cm，但卧室尺度更舒适。
A/E户型是横厅，和南北通的设计，但受到遮挡比较严重，有较多的对视关系，不作为优先推荐。
