京基宸悦府介绍
基础信息：
开发商：深圳市京基房地产股份有限公司
物业：深圳市京基物业管理有限公司
占地面积：19874平方米
建筑面积：229772平方米
总栋数：6栋（即将推售1栋和2栋一单元住宅）
总户数：2481户
住宅户数：1011户（可售402套）
即将推出：157套（110--140平）
车位：1266个
梯户比：三梯五户，三梯六户
容积率：8.62
绿化率：30%
物业费：待定
产品类型：（住宅、公寓、商业）
主力户型：85/110--114/133--140平（三至四房）
价格：预计折后8万左右
交楼：待定
卖点：近地铁、周边配套成熟。
京基宸悦府位于深圳市福田区梅林街与祠堂西街交汇处东南侧；距离地铁4/9号线上梅林站400米。
教育资源方面，周边学校众多，但教学质量一般。项目自带幼儿园，周边还有梅丽小学、深大附中创新中学等。
生态资源优越，超460公顷“三山一水三公园”环绕，北面是梅林山、笔架山、梅林水库，南面几百米就是知名的莲花山公园，周边还有多个小型社区公园，闲暇时间遛娃遛弯的好去处。
方圆5公里以内，还能享受到福田顶配的市政人文配套，深圳书城、深圳博物馆、市民广场等近在咫尺。
项目距离福田区第二人民医院仅200米，距离北大深圳医院约1.2公里。北大医院占地5.9万平方米，是一所三级甲等医院。
梅林片区发展比较早，现在基本开发完毕，很少新增宅地供应，要想供应新盘只能靠城市更新，开发周期长，难度比较大，因此京基宸悦府是短期内片区少有的新盘住宅，目前没有可以参考的一手房情况。
二手房方面，周边都是老旧的小区，楼龄大多超20年，比如梅林三、四村，梅沁楼等，成交量很少，不太具备参考价值。
近期二手房成交量较多的是大型公务员社区梅林一村，依山榜水，教育资源丰富为主要卖点，近三个月成交价在6-8万左右。新世界四季山水近半年成交价在7-9万之间，华府馨居小户型最新成交在8.5万左右，凯丰花园成交价7.5万左右。
梅林属于福田次核心地段，福田供应量比较少，最近入市的中洲湾迎海二期，折后均价约8.3万，开盘卖了约5成，地理位置上相比京基宸悦府更靠近福田中心，且能靠近红树林和海湾，各方面更占优。
结合当下的福田市场和周边二手房价，项目预计折后价格8万左右，项目由于质素比较普通，如果定高了很难吸引到现今的福田买家。
京基宸悦府户型图
优势：
1、地段优越，位于福田上梅林，临近莲花山和福田CBD;
2、交通便利，地铁口物业，临近四号线上梅林站；
3、配套完善，周边居住氛围浓厚，各项生活配套一应俱全；
4、生态优越，周边依山傍水，多公园环伺。
劣势：
1、项目附近的环境面貌一般，全部是老小区，短期内片区面貌不会有什么变化；
2、回迁房占比过大，占了约6成，对整个社区的品质和二手房的价格会有很大的影响，可以参考类似大冲这边的新城花园和华润城一期，价格总会比周围其它小区低个两三万左右。
综合评价：总体来说，项目地段很不错，紧挨福田中心区域，出行方便，周边多个公园。不过片区发展较早，周围遍布绕老建筑，对片区价值的提升有很大的影响。
另外，项目回迁房占比太大，品质上可能不会太理想。感觉非常适合居住，至于投资，还是可能选择居住比较纯粹的项目。