深圳打新从金融街华发融御华府开始，新房打新热开始燃烧，一直持续到万科瑧山海，因为巨大的利差，引发了央媒的报道，造成了社会不良影响，于是监管层迅速出手，从金融方面下手，压制投机份子，热度才得以消退。去年从3月至12月，开售楼盘30多个，在南山、宝安、光明三个区域，大部分新盘打中的利润，少则100万、多则500万以上。
那么，在去年的新盘中，虽然大部分都有限价，但是，具体细分析下来，基于地段及未来发展趋势判断，价值层面有很大的差别。
一、深圳已开新盘汇总
这几天搜集资料，大致统计了一下，开盘了37个，可能还有少数不起眼的盘没放进去，具体如下表：
可以看出，很多新盘都分布在郊区，沙井8个，光明8个，占据半边江山，市内南山仅5个，福田仅1个，以后能卖的新房越来越少。
2020年最大的龙头股，必然是华润润玺，其次为瑧山海，两者完爆今年所有新盘，还有一只潜力黑马也值得长期持有，那就是尖岗山一号，可以参考之前的文章沧海遗珠：尖岗山壹号。
后续值得买入的盘还有：“深外分校”的沙井海岸城，“宝安中学”的宏发新领域，“深高级”的海德园，“中科院实验”的深铁懿府。
往后，打新带来的福利会越来越少，购买新房对首付、收入、流水等要求很严，导致现在很多人已经不敢入手。
没打中新房急需入市的，已转战二手市场，市面上优质房源都在快速消化当中，新房限价不仅激活了新房市场，也间接带动了二手市场。
据贝壳数据监测，目前市场行情，已经从715新政的低迷期完全走出来了，进入了正常的运行状态，深圳购买力对政策的消化能力很快，免疫力越来越强。
二、深圳新房价值分类
我们将2020年人气较高的新房，从限价利润、区位优势、发展趋势等方面综合进行分类，仅供参考：
第一档：华润润玺（润玺一期选房攻略）和万科瑧山海（瑧山海：限价倒挂3万+双实验学校），是绝对的王者，一直万众瞩目。
绝佳的地段、不错的学位、巨大的限价，打中即是500万的利差。
第二档：京基洪湖苑一期、深铁阅山镜、尖岗山壹号、远洋天著，算是优等生，要么有学位预期，要么在南山高端产业辐射区，优势明显。
虽然深铁阅山镜因为噪音影响，去化速度较慢，但是认为，8万多单价在南山买新房，已经很不错了。
第三档：天健天骄北庐、中海汇德理、领航城领秀、华强城、融御华府一期、万科和颂轩，算是中上等。
价格低的地段差，价格贵的地段好，综合来讲比上不足比下有余，其中，中海汇德理虽然限价2万，但是地处龙华，产品没有名校支撑，只能放置第三档，在地段或学位配置上，无法与第二档产品相比。
第四档：融御华府二期、电建洺悦府、中海寰宇时代、龙光玖悦台、招商臻府、越秀和樾府、信义嘉御山七期、深业鹤塘岭，算是中等选择。
这一档产品，优点和缺点都很明显，看个人居住需求，纯投资仍然建议核心区域。其中，融御华府二期、电建洺悦府、中海寰宇时代由于开盘比融御华府一期贵1万左右，所以上涨空间打了折扣，放置第四档。
第五档：金地峰境瑞府、华润玺云著、民轩揽翠台、佳兆业云峰汇、嘉富宝禧、嘉富新禧一期、嘉富新禧二期、星河荣御、清平华府、中熙珑湾，这些楼盘皆位于郊区，不在郊区核心发展区域。
因为价格低廉，遭到抢购，后期能不能跑赢大势，得看片区的产业发展速度，能否将规划顺利落地。
三、深度解析
从价格和价值综合来讲，买房不能一味的看价格，要综合区域的发展来判断价值。
“低价格+高价值”代表产品：华润润玺
位于巅峰期的科技园，地段一流。在学校配置上也比较不错，自身产品实力过硬，就算不限价，也值得购买，靠自身优势足以支撑未来上涨。
“高价格+高价值”代表产品：天健天骄北庐
位于福田景田片区，距离福田CBD很近，周围配套成熟，带小学名校，老福田人很喜欢，去化很快，未来在福田很难再找到新房配名校产品。
低价格+低价值代表产品：民轩揽翠台
位于郊区非核心区域的盘，基本都属于这类，价格低同时价值也低，距离南山太远，将来二手市场没有限价，很难有人会去接盘，一条地铁线也拯救不了它们。郊区的产业如果发展不了，注定就是睡城，与龙岗一样。
高价格+低价值代表产品：深业鹤塘岭
位于华侨城片区，属于没落的老豪宅区，开盘11万的价格溢价太高，在南山新房中，属于中下等产品，毫无竞争力可言，社区太小，楼栋户型设计太差，未来放卖二手市场，增值会严重跑输南山大势。
四、2020年打新总结
买房不管是新房还是二手房，对价值的判断很重要，否则一不小心，几百万就如你擦肩而过，地段与学校的预期是最重要的两个评判指标，只要其中一个足够优秀，可以无视噪音、户型、配套带来的不足。
南山福田的新房90%都可以买，因为未来仍属于这里，当然南山是NO.1,福田是NO.2，这是产业发展不均衡导致的差距，从GDP数据就能看出差距。
目前深圳的价格中心和体系，是深圳湾+前海宝中发散出去的。中心是深圳湾、前海湾；热点片区快速传递+福田宝安南山龙华等学位房，占领各自高点，构建了五环价格体系。
郊区新房购买需慎重，因为新房加上限售期，一般要5年才能卖，那时周围规划并没有兑现，基本是大工地或者农民房，很难有人想去那边买房，除非是比市内便宜很多。
郊区的朋友，应尽早将自己的资产，置换成市内优质资产，在下一轮行情启动前提前布局，因为房价是以经济发达片区为中心，当南山福田涨到了一定的高度，才会向外蔓延至郊区。
五、2021年深圳待开新盘
2020年已经过去，2021年仍然会有新盘入市，且80%楼盘，从地段和产品来讲，价值很高，大致开盘情况如下：
1、润玺二期
2、万丰海岸城
3、龙海家园
4、龙光前海天境
5、天健前海项目
6、海德园
7、泰华梧桐聚落
8、都市茗荟二期
9、海境界家园二期
10、深铁懿府
11、汇城茗院
12、玖裕茗院
13、丹华公馆
14、天健天骄西筑
14、盛意家园
15、宏发万悦山
16、长圳地铁口项目
17、绿地新都会二期
18、万科光年四季
19、玺云著二期
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