龙华交通规划图“宇宙中心”龙华交通路网大爆发,未来是否路通财通?

2021-01-21      来源:深圳房地产信息网     咨询热线:400-151-7897

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1月7日,龙华区迎来“4岁生辰”!4年间,龙华的交通也发生了巨变。继去年4号线三期、6号线、10号线的相继开通后,如今,它即将迎来交通路网的大爆发。


1月6日,龙华政府在线发布一则新闻中提及,深大城际、轨道22号线、6号线支线初步纳入地铁五期规划!另外,18号线、21号线、25号线、27号线等多条途经龙华的城市轨道交通线路未来将逐步规划建成。


在交通路网的全面铺设下,龙华未来是否会“路通财通”?



01

“宇宙中心”龙华迎交通路网大爆发


如果要问深圳地铁哪条挤?4号线无疑是榜上有名的。这点住在龙华的“”肯定深有体会,尤其是深圳北、白石龙、民乐等站,堪称“勇士”专用站。


去年开通的6号线、10号线虽然为4号线分流减负,但仍缺乏直接通往南山的地铁,而且通往福田的地铁,载客量严重饱和。比如6号线,基本集中上塘、红山、深圳北站,而龙华的东北部则基本没有轨道交通覆盖。


近日,随着龙华政府地铁五期规划的宣布,龙华即将迎来交通路网大爆发!


22号线:打通三区,拯救龙华“打工人”的快线



地铁22号线是深圳市中部发展轴上的一条市域快线,连接福田保税区与龙华观澜片区,并预留延伸至东莞的条件。线路全长约38KM,共设车站22座,跨福田、龙华、龙岗三个区。线路沿线途径福田、龙华和龙岗3个行政区,联系福田保税区、车公庙、香蜜湖、梅林、民治、坂雪岗、鹭湖和观澜等片区,并与轨道网络多条线路衔接换乘。


其主要承担福田主中心对龙华和东莞等地区的辐射带动作用和缓解中部走廊交通压力的功能。开通后,可实现福田主中心与观澜组团中心45分钟、临深片区60分钟通达的目标。这条线对龙华打工人来说可谓意义重大,加快了龙华、坂田等北部地区的轨道交通建设,缓解交通出行压力。


其次,去年9月,深大城际线增设民治北站,将与地铁22线同站换乘,将加强龙华、深圳坪山、龙岗等与深圳机场的东西部联系,并带动周边片区发展。


6号支线“福江线”:联通深圳/深莞产业的线路


因6号线支线二期已经纳入地铁四期规划,文件中初步纳入5期的应该是6号线支线南延,初步取名叫“福江线”。此路线或在原来地铁6号线支线基础上独立成线,经过龙华中心区,再到香蜜湖,再连通到深港科技创新合作区,把光明科学城和深港科技创新合作区连接起来。

6号线南延(福江线)线路参考


换句话说,它将连通光明科学城、龙华的九龙山科技城、福田的河套科技合作区,成为深圳的一条重要产业路线。未来连接东莞后,也势必会串联深莞产业链,以此成为串联大湾区产业创新中心的路线。


除了以上地铁22号线、深大城际、福江线纳入五期规划外,龙华未来还有18号线、21号线、25号线、27号线等多条途经龙华的城市轨道交通线路,也将逐步规划建成。



侨城东路北延通道:打通中轴“大动脉”


近日,龙华区再传交通利好。深圳市规划和自然资源局12日发布,侨城东路北延工程项目(北起龙澜大道-福龙路立交,止于滨海大道,并预留南延接深圳湾隧道)预估总投资额为约112亿元,预计着该项目动工在即。届时它将贯通深圳南北,龙华至深圳湾再添新通道。

侨城东路北延段(红线)示意图


龙华至福田交通成为深圳最拥堵的路段之一,侨城东路北延至龙观快速后,能分流福龙路、南坪快速等道路交通压力,预计南山、福田西部与龙华方向交通出行时间可减少15-25%。届时,道路网结构更趋完善,南北向通道布局更加均衡,将形成深圳市中轴西翼快速新通道,串联深圳湾超级总部、车公庙、安托山、西丽湖国际科教城以及龙华北部等多个重点片区。


此外,还有此前开通的外环高速一期,同时,它将成为深圳北部区域又一条东西向的高速主干道。(相关阅读《沙井—坪地1小时互通的外环高速来了,深圳东西房价差距会拉平吗?》


总的来看,在可预见的未来几年,龙华将迎来轨道交通建设大爆发,届时龙华将再次腾飞。对内,加强与福田、南山等中心区的互联互通;对外,依托深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽,从龙华区直达香港西九龙仅需15分钟,与香港、广州形成半小时生活圈,与武汉、厦门形成4小时生活圈。一个“高铁+城际+地铁+中小运量”,多层次、多模式、多制式的轨道交通体系正在龙华逐步建立。



02

交通先行

是否路通财通?


都说路通则人通,那路通、人通后是否财通呢?


深圳中原董事总经理郑叔伦郑叔伦先生认为,要致富,就需要通过经济发展,而经济发展就需要互联互通,主要是人员及物品的流动,就会促进资金的流动,而资金流动的速度,就决定经济发展的快慢。


而这一切的关键还是在于地区的产业发展以及规划等建设。那么,龙华拥有什么呢?


高规划——深圳都市核心区


在深圳“十四五”规划和二〇三五年远景目标中,从片区职能上看,代表金融、科创的福田、南山还是未来5年深圳绝对的城市中心。而令人惊喜的是,龙华与福田、南山、罗湖三区齐名,同为深圳强都市核心区。

这意味着,龙华将脱离以前的“福田后花园”定位,得到深圳政府的高规划建设——定位全面升级,与福田、南山、罗湖“平起平坐”,进一步强化自身发展。


当然,新定位的提升主要来源于龙华产业的提升。龙华将打造数字经济圈、中央活力区和三大都市走廊,推动区域协调发展。这也是对全省“一核一带一区”区域发展格局、全市“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略的具化对接、细化落实。


深圳独有——打造“数字经济先行区”


何为“数字经济先行区”?


一方面,龙华凭作为全球电子信息产业大区,自建区以来便将电子信息、人工智能、生命健康、时尚创意定为四大支柱产业。同时,因其劳动密集型企业多,迫切需要数字化转型升级,在此之下,龙华凭借着自身产业优势,促进数字经济和实体经济融合发展。另一方面,疫情常态化下很多企业需要“云”,很多经济活动也需要在“云”上进行。总的来说,就是抢抓“双区”建设机遇,做深圳一区独有,启动数字产业化和产业数字化双引擎,加快构建数字经济产业生态,全力打造数字经济先行区。


比如,引进的美团全国生活服务消费大数据运营中心,运用了大数据、云计算、知识图谱等技术,开发了先进的大数据可视化系统,可以帮助企业和政府洞察市场环境。其次,龙华还携手腾讯共建产业区块链联盟。


目前,龙华已整合出12个数字经济产业区块,总产值(营收)超5200亿元,占比达全区80%


北站超级枢纽总部基地正崛起


北站商务中心片区作为龙华最先发展起来的超级枢纽总部基地,随着它的一步步发展,一并带动了红山成为高端居住区,其崛起之快一度被深圳人戏称为“宇宙中心”。


截止2020年上半年,北站超级枢纽总部基地已吸引33个优质企业落户,具体为:


另外,根据规划,深圳北站商务中心片区还计划引进20-30家大型总部企业及上市公司,打造“国际会客厅”。未来可容纳25万高端就业人口和11万居住人口,将汇聚大量的高端商务人群。可见,龙华依旧是潜力巨大的“宇宙中心”。


值得注意的是,深圳北站枢纽作为龙华区中轴线上的门户和地标,是深圳市最大的高铁枢纽,也是全市十七个重点发展片区之一,是新的深圳国土空间规划确定的未来都市核心区重要组成部分。片区拥有“高铁枢纽+中心区”双重属性,地铁4、5、6号线从北站经过,未来区域还将引入深惠、深大城际线以及其它地铁线路。其次,在引入赣深铁路运能后,将夯实作为深圳北延中心的龙华,也将极大程度增强深圳北站枢纽作用和深圳核心城市的辐射带动作用。


从以上信息,我们可以看到,未来随着这些优质企业的进驻,以及深圳北站交通枢纽的重大左右下,将进一步带动北站商务中心片区经济发展,促进区域整体价值。


大浪时尚小镇——时尚产业新城


随着北站—红山逐渐走向成熟,龙华的发力重点逐渐北移,大浪开始发力。


大浪时尚小镇目前正在加快实施“百家名店”计划,打造中国服装品牌街区和市级夜间经济示范街区,建设时尚之芯等重点项目,办好深圳时装周、中国服装大会等高端品牌活动,做大做强世界级时尚产业集群,打造媲美巴黎、米兰的国际知名“时尚硅谷”。2014年被纳入国家自主创新示范区。预期年产值约2000亿元,已引进企业540多家,其中有玛丝菲尔、影儿时尚、卡尔丹顿等22家国内外服装知名企业。它将形成“中国女装看深圳,深圳女装看大浪”格局。这也是龙华打造为时尚产业新城的所在。


人才引进、“病有良医”正在加速实现


截至2020年12月,龙华区人才总量超80万人,其中高层次人才数量6年增长18倍。高层次人才纷纷择龙华而栖,越来越多“新生代”人才也怀揣梦想,加入到这片创新创业的热土,有效推动龙华各领域发展。卫健系统人才引进大刀阔斧。截至2020年12月,龙华区卫健系统引进高层次医学团队17个,累计引进高层次人才101名。刘新峰教授神经内科团队、祝墡珠教授全科医学科等团队的引进,带动了龙华区整体医疗水平的提升。


以上的种种,无一不在说明龙华早已今非昔比。一直以来,龙华作为“福田的后花园”,居住在龙华的上班族们,除了日常吃住贡献在龙华,工作上的GDP却是在福田。那么在区位升级、产业升级、以及交通路网的全面打通下,龙华的居住人群有可能逐渐转化为本区域的工作人群。(试想一下:如果有一份龙华的工作放在你眼前,它在同等或接近与福田的工作待遇等条件下,想必居住在龙华的大部分人们会毫不犹豫选择龙华吧!)这时候,龙华GDP增速还会远吗?财路是不是就通了呢?“宇宙中心”的地位是否进一步夯实?



03

龙华房价“大揭秘”


2011年,随着地铁4号线全线开通。龙华依托交通的便利性,承接福田不断外溢的居住需求,龙华人口随之暴涨,从而刺激楼市需求,物业价值全面崛起。在4号线开通前后,龙华房价涨幅最高达到了180%。


2014年,龙华再次凭借着高度发达的交通枢纽、大规模的商业配套综合体和频频出现的地王,迅速地占领了房价的高位。从2万左右的均价到2019年冲向了10万大关。龙华红山片区继龙岗大运后涨幅稳居第二梯队。再到2020年,上塘更是步入10万+行列,靠近北站CBD的梅林关也迈入了10万+的大关。


从2014年-2020年的二手均价来看,从2万元到6万元,龙华区只用了短短7年时间,个别片区价格早已超越7万。


而房价上涨的背后,这其中不乏称被称为社会中坚的一个群体,如技术人员、码农等收入较为可观的人员。近10年以来,随着深圳一体化推进,技术产业的转移,一些明智的中产者开始选择向新区的区域中心转移,比如龙华。近年来,相比技术人员(码农)的上万薪资来说,选择龙华2-3万左右的均价房源入手,应该算是在1∶6内房价收入比的可接受范围,如果是夫妻两人月供,生活幸福度可能会更高。也正是因为有了这些年这批高素质人群基底在,对于学位房的需求比较旺盛,从而撑起了优质学位房的高房价。


通过以上房价的展示,不免让人感叹。那么,错过了4号线、红山、上塘的布局之后,随着龙华交通网络的爆发,未来还有哪些机遇呢?


一般而言地铁置业存在3个最佳购买时间节点,分别是:规划及站点确定时、地铁开始动工时、地铁开通时。地铁全线通车时,沿线物业价值将达到最高峰值,随着地铁运营越发成熟,轨道对物业价值的影响也逐渐平缓,所以越早置业才会有收获更大的溢价。


从目前22号线与4号线经过的站点房价来看,其途径点中的深圳北站、民治、民乐等站,是居住人群较多的地区。目前,民治、民乐附近沿线楼盘,价格比较低的以老旧小区居多,价格在6-7万左右。比如民治的潜龙花园等;民乐的书香门第、滢水山庄等。


相比这些拥堵且周边房价越来越贵的站点,22号线周边可选的小区仍有很多的。比如观澜片区,其自身拥有不小体量的旧改以及观澜高新区的产业等优势,未来升值潜力比较大。



04

小 结


从地理位置上看,龙华地处深圳地理几何中心和城市发展中轴,凭借着“中轴之城”,的天然地缘优势,北通东莞、南抵福田。未来随着交通路网密布,繁华将集聚于此。同时,依托于交通枢纽优势和良好的城市环境,以“数字龙华”谋求未来嬗变,将为龙华打造出一个全国乃至全球闻名的“闪亮IP”。


从交通,到新定位的规划,再到产业升级、人才及教育培育,无疑不在证明龙华正在发挥新时代的力量,抢抓“双区”建设之机,乘风而起。


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