旧改是什么意思啊?看那些火爆旧改项目如今已经焕然一新就知道了!

2021-01-30      来源:深圳房地产信息网     咨询热线:400-151-7897

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“旧改”大幕已经拉开,即将惠及更多人。

近年来,由于居住人口增加,城中村用水、用电、治安等生活问题渐渐显露,居民们逐渐倾向于旧改以解决现状。

旧改是居民生活品质升级的必然选择。看完下面几个维度的对比,就明白旧改为什么势在必行了!

区域发展从劣势到优势

 旧改前—城中村发展处于劣势

城中村发展落后,虽然处于城市,但由于缺乏统一规划、配套公共基础设施欠缺等一系列问题,制约了当地的发展,经济效益增长缓慢。


(示意图)


 旧改后—资源倾斜优势凸显 


旧改有政策支持,政府对于城市更新进行指引,协助提供相关服务,帮助区域资源整合优化,吸引众多优质知名企业入驻,促进产业升级,形成丰富的业态,提升区域价值。

(示意图)





土地利用

从粗放到集约



 旧改前—土地利用率低 


土地利用粗放浪费。城中村大多位于城市核心地段,土地经济价值比较高,但是城中村缺乏统一规划和管理,房屋容积率较低,造成土地利用率和产出率低下。

(示意图)


 旧改后—提高土地利用率 


通过旧改提升土地的利用率。以城市二次开发实现建设用地循环利用,有效拓展了城市的空间容量。整合优化土地资源利用,为公共基础设施、市政路网和绿地提供更多规划空间,促进节约集约用地

(示意图)

城市形象从影响到提升


 旧改前—影响城市面貌 


影响城市形象,城中村存在不少私建的违章建筑,分布凌乱,房屋年代较久远,相对比较破旧,建筑景观欠佳。

(示意图)


 旧改后—改善建筑景观 


有助于提升城市形象,通过旧改,科学规划和调整建筑空间布局,通过园林设计增加绿化面积,改善城市生态。与深圳的国际都市形象相匹配,增添城市魅力。

(示意图)

生活圈层从普通到精英


 旧改前—多为原著居民群体单一 


城中村群体单一,村民多依靠浓厚的宗亲血缘关系进行社会交往,所处圈层的讨论话题多围绕生活八卦、柴米油盐等琐事。

(示意图)


 旧改后—融合城市精英圈层 


小区生活品质高吸引更多城市精英,生活和商业配套丰富,地段优越,生活品质高,吸引城市精英阶层入住。精英邻居带来优质“圈层”生活,居民生活层次变高,眼界开阔。

(示意图)


资产价值从贬值到升值



 旧改前—升值空间小 


升值潜力小,城中村房多为“小产权房”,购买存在很大的风险和安全隐患;城中村的房屋多老破旧,房屋的升值空间不高。


租金收入低,城中村房屋存在年代较久,管线设施老化,户型设计过时等问题,只能以低廉的价格出租。

(示意图)


 旧改后—房产升值潜力变大 


随周边环境升级而升值,周围环境、配套、交通等均得到改善,资产也还会随之升值,收益便会大大提升;

房产合法化,为居民办理房地产登记,更具法律效力,有效保障村民的房屋产权,拓展增值空间,实现自由交易;

出租和抛售均增值,出租租金通常会涨一倍不止,收益可观;相比起原本的老房子,回迁房抛售价格更高。

(示意图)

教育资源从单薄到完善



 旧改前—教育资源单薄 


城中村教育资源不完善,学校规模小,学位少;选择离家远的学校上学不方便,村民孩子“入学难”,在城市无法享受到完善的教育资源。

(示意图)


 旧改后—教育资源完善 


旧改后区域教育资源更加完善,回迁小区配套学校,学位数量与居住人口规模相适应,学位相对充足,孩子上学更加便利,帮助村民解决“入学难”问题。

(示意图)





文化体验

从匮乏到丰富



 旧改前—生活枯燥单一 


公共活动娱乐空间缺失,城中村能满足基本的居住需求,但公共活动空间和大型商业配套较少,村民比较清闲,日常生活无聊,缺少精神层面的活力。

(示意图)


 旧改后—生活品质升级 


生活现代化,配备大型商业中心、休闲会所、泳池、健身房等,体验多彩生活,提升生活品质感;

丰富精神文化生活,村民通过参与艺术欣赏、亲子交流等社区活动,体验全新社区生活方式,更新观念,享受富有正能量的活力生活;

设计公共活动空间,小区建设广场、公园等绿色交往空间,为居民交流提供平台,营造和谐的社区氛围。

(示意图)





生活环境

从糟心到舒心



 旧改前—整洁度低治安较差 


排水设施相对落后,城中村排水系统已老化,未能满足现阶段的排水要求;城市发展,周边的地区新建小区,城中村地势相对变低,容易水浸。

城中村管理难度较大,相对开放,城中村流动人口多,人口杂乱,治安环境仍然有待改善。

缺乏合理的车位规划,没有从发展的角度充分规划停车位,小区停车设施配置不足,布局不合理。有时不得不停在路边,遭风吹雨晒。

(示意图)


 旧改后—环境改善居住舒心 


科学规划排水排污管道小区排水为雨、污分流制及污、废合流制,科学合理建设排水系统;

物业公司进行现代化智能管理,采用门禁管理系统、闭路监视系统、小区巡更管理系统等现代化管理模式,提高小区安全性。

实行人车分流,管理规范,有序停车,配备地下停车库,并采用智能停车管理系统。

(示意图)





安全隐患

从不安到安心



 旧改前—安全隐患渐显 


缺乏统一规划,抗灾防灾设计和设施滞后。“一线天”“握手楼”“贴面楼”普遍存在 ,消防安全防火间距未能达到要求;

村内布局杂乱,流动摊贩和违章搭建的摊点占用通道,进出不便,一旦发生火灾,消防车辆无法顺利进入,将错过最佳救援时间;

城中村大多无铺设燃气管道,多使用煤气,煤气罐的安全性相对不足,不合理使用可能会引发煤气泄漏,造成严重燃气事故。

(示意图)


 旧改后—消防安全管理规范 


小区科学规划,楼间距合理,并设有专门的安全消防通道;

由专业的物业公司负责设立行之有效的消防安全组织架构,明确各部分的管理职责;建立健全的消防安全管理制度,如防火巡查检查制度、安全疏散设施管理制度等;制定消防应急预案,一旦突发火情,能最大程度地确保小区正常秩序和人身财产安全。

统一铺设天然气管道,天然气使用管道直接输入居民家中,更方便快捷,相对于煤气来说,不含一氧化碳,安全性相对较高。

(示意图)


那些火爆深圳的旧改项目,如今已焕然一新!


当城市的摊大饼式扩张达到极限,不再有更多可以新建的空白用地,房地产市场便会步入存量价值时代。在存量时代来临的当下,城市更新,逐渐成为国内城市化进程新的增长点

(示意图)


到2018年5月,全市已累计列入城市更新单元计划688项,拟拆除用地面积约52.73平方公里,完成城市更新规划审批417项,审计拆除用地面积约31.69平方公里。同时,规划落实了120所中小学、245所幼儿园、225家社康中心以及大量的公交首末站等公共配套设施。

(效果图)



旧改是什么?


旧改是城市更新的方式之一,是由政府主导,通过市场的力量即开发商进行旧城改造,为被拆迁的业主带来实质性的生活品质提升以及资产价值的提升。

(示意图)


旧改的目的是改善城市面貌和居民的生活环境,它是一项社会公共事业,核心在于提升整个区域的居住环境和公共配套。旧改是对城市现存环境中内部功能、建筑、空间、环境等进行的必要的调整和改变。



旧改到底能带来什么?


通过以下几个深圳旧改的网红项目,让大家感受旧改的意义和价值。


华润城

(大冲村旧改项目)

(示意图)

   旧改背景


大冲旧改是广东省最大的城中村改造项目,占地68.5万平米,涉及1000户原村民,300多户非农民的动迁、约7万居民人口的搬迁,1500多栋的房屋拆除。“大冲的旧改定位是,改造成高新技术产业发展的后勤服务基地。”


   旧改后利好


 丰富区域功能配置,除居住外,更增加了商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能,挖掘土地潜力,使其生活配套具备齐全功能。为居民生活提供便利,同时增加高新产业的吸引力。


更新完善公共配套设施,按照新深标的要求合理配套公共设施和市政设施。原大冲小学用地扩建为中小学九年一贯制学校用地,规划一处公交首末站等,使居民能享受更加完善的教育交通资源。


新增公共绿地和活动空间。结合古迹建筑(大王古庙和郑氏宗祠)与古树设置公共绿地与开敞的户外活动公共空间,既满足居民生活需求,又增强归属感。


提高土地资源利用率,开发土地利用空间。规划结合地铁一号线再次布设站点,适当开发地下商业空间和地下车库,综合提升土地使用价值。


   小结


旧改促进大冲村的产业转型升级,比如时下最潮的万象天地,体现了强大的消费者引流和品牌号召力,拉动区域服务业的发展。逐步迁出村内的第二产业,大力发展高新园区配套商业及服务业,使第三产业成为大冲的支柱产业。


加强交通整治和环境综合治理,对重点地段(如深南大道沿线、大王古庙等)建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置。


万科广场

(新老西村旧改项目)

(示意图)

   旧改背景


万科新老西旧改项目占地面积约27万㎡,原有住宅约752栋,原总建筑面积约41万㎡。2002年被区政府列为重点改造项目。村里拥塞着500余栋3-5层高的私宅、工业厂房,布局混乱,几乎无公共绿地和公共活动空间,各项社会配套设施及市政设施建设较滞后。


   旧改后利好


强调地区功能的混合,结合地铁三号线及站点建设,强化中心城的商业服务功能及塑造标志性空间;同时考虑客家历史建筑的保护,延续地区的历史脉络,扩大对外的街道界面,提升地区活力。


进一步提高片区内交通条件。打通德政路和部分城市干道,建立与城市相联系的微循环系统。部分车行交通转至地下解决,地面创造步行环境。强化内外部的道路交通网络,保障了道路交通的便捷与通达性。


强调公共空间的可达性、融合性。规划中步行系统将以龙城广场、三馆、客家建筑、地铁站点、商业、步行街为步行系统的骨架,建立整体的步行空间网络。


提升整体片区价值,规划有龙岗最大的购物中心——约15万㎡万科广场;160米的甲级写字楼——万科大厦,以及万科?天誉精装住宅、公寓等产品,完善龙岗CBD片区城市功能。


改善区域内公共配套设施。规划建设一所27班制九年一贯制学校、一所幼儿园、一所邮政所、再生资源回收点,并规划约0.8万个停车位,完善区域内教育资源和社会公共资源。


   小结


增强片区凝聚力和吸引力,新老西村处于龙岗中心城中心区商务圈核心地段,而且受益于地铁三号线建设,借助深惠路作为龙岗空间发展轴的优势,未来有望成为龙岗标志性景观大道,而深惠路附近的新老西村也将因此获益,潜力不容小觑。


盐田佳兆业城市广场

(盐田三村、四村和西山吓村旧改项目)

(示意图)

   旧改背景


涉及13个自然村,原居民1035户,需拆除建筑近2000栋,现建筑面积约47万平方米,盐田最大规模城市更新项目,为深圳市“十二五”标志性重大建设项目之一。


   旧改后利好


 项目公共配套成熟,自带“双幼儿园”、48班6年制学校、双泳池、公交始末站、社康中心和建设中的地铁等全维度生活配套,满足居民美好生活的新需求。


 旧改项目与产业有机结合,将整体搬迁项目与盐田河临港产业带融合互动,充分利用紧邻地铁8号线优势,在规划设计、商业定位、地铁衔接上着重发力,以高端精品来提升回迁物业的整体价值。


为居民带来全新的生活方式和消费模式,项目位于核心商圈,打造体量超13万㎡的两个商业MALL。以“MALL+融合式街区”的佳兆业城广系特色商业形态,打造“万象城的繁华+海岸城的休闲”。


 有效提升居民的出行的便捷性。地铁8号线2020年预计开通、未来5站进罗湖,4站进沙头角,6站进莲塘口岸。


为居民提供开放的公共活动空间,新增文化休闲场馆,3大社区文化室,2大主题游泳池,篮球场。


   小结


项目全部建成后将提升整个盐田港后方区域。项目为107万平方米滨海综合体,含有超13万㎡巨舰商业。规模庞大业态丰富,能有效弥补盐田港后方区域的商业配套匮乏的状况,其中还包含3万㎡政策性人才住房,吸引更多人才。项目旁目前正在建设8号线,并在此设有盐田路站,其预计2020年开通运营,届时将弥补轨道交通的空缺。 


旧改的意义


从人文生活角度来看,实现居民从物质满足到精神丰盈。通过对土地的二次开发利用,丰富完善城市功能,为居民提供完善的公共基础设施,让居民享受丰富的商业生活配套,增加绿地提升居民的生活的生态环境,提升生活品味。


从城市发展角度来看,盘活土地价值,为城市挖掘空间的服务力。通过重新规划区域功能、对产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整,并发挥利用商业的运营服务能力,以此激发空间活力。


旧改是城市居民生活升级的需要,是实现人与空间良性互动的途径,更是城市发展的要求!

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