深圳兴围华府对外出售吗？兴围华府内部房是回迁房吗？

兴 围 华 府开发商介绍

公示信息显示『兴围华府』项目发展商为由深圳市兴围集体资产管理委员和兴围社区800多位村民共同持股组建。

目前<深圳市兴围股份合作公司>公司名下控股或持股公司多达16家，主要以产业为实体制造业为主，涉及塑胶、印刷、电子、服饰、玩具、制品、物业管理等领域。综合来说<深圳市兴围股份合作公司>是一家综合实力还不错的企业，但在商品房开发领域还是个“小白”。

『兴围华府』项目位于宝安区福永街道兴围社区兴围中路旁。宗地号A215-0544，深圳市兴围股份合作公司于2016年7月份以协议出让的方式由获得此地块，拟规划建设商品房住宅项目。项目于2017年1月份获批基坑建设许可证，2017年5月份取得总承包工程建设许可证，至今项目主体已基本建设完成，属于接近现房的状态，预计将于近期入市。

『兴围华府』项目占地面积约1.6万㎡，规划总建筑面积约6.2万㎡，其中住宅面积约3.2万㎡，商业面积约2000㎡，架空绿化休闲面积约2374㎡，地下车库面积约2.58万㎡，设备房面积约1553㎡。项目地块整体呈长方形状，规划由5栋住宅塔楼、1座篮球场组成和部分裙楼商业组成，住宅塔楼高43米-46米（14-15层）。

『兴围华府』商品房住宅供应402套房源，主推建筑面积约66㎡-93㎡两房三房，共计6中户型，目前项目主体已基本建成，营销大厅及样板房已对外开放，项目预计会于近期入市，有意向了解的可以前往项目实地考察。

项目主推建面约66~93平2~3房住宅，主要为刚需产品，户型实用率高。其中66㎡、78㎡、79㎡为西南朝向，70㎡、92㎡、93㎡朝向偏北。

户型功能配置合理，紧凑实用，采光性能较佳；低密度小高层建筑，配合多阳台配置，拥有良好的室内实用空间；单层单6户，朝向差异较大，同时也造成了01/04，03/06户型之间次要空间视线干扰。

建筑面积约66㎡ 05户型，朝向西南，阳光直射较为充足，结构与02户型类似；具有良好的总价优势，并且次要空间没有对视；

建筑面积约70㎡ 03户型，东南朝向，两房配置，户型方正实用，客厅开间3.2米带有2.1米进深大阳台；双卧室紧凑合理；餐客厅空间配置合理建立紧密；带有独立生活阳台，可有效增加厨房空间。

建筑面积约78㎡ 06户型，与04户型类似，入户门开门方向有利于保护室内隐私。

建筑面积约79㎡ 04户型，西南朝向，动静分区布局，主要生活空间南向，阳光直射充足；客厅开间3.4米带有1.3米进深阳台；主卧自然通透开间进深比良好；双次卧配置均衡，空间较为紧凑；餐厨空间紧凑合理，厨房可向生活阳台扩展提升餐厅空间。

建筑面积约92㎡ 02户型，东北朝向，大开间短进深采光充足；客厅开间3.6米带有1.3米进深阳台；主卧可向阳台扩展，空间方正实用，阳光直射充分；双次卧空间布局合理；餐厅空间完整度比较一般，厨房可向生活阳台扩展。

建筑面积约93㎡ 01户型，东北朝向，动静分区布局，客厅开间3.6米带有1.3米进深阳台；主卧开间3.5米，自然通风能力较好；双次卧空间紧凑开间进深比良好，空间利用充分；餐位合理紧凑自然通风，厨房可向生活阳台扩展。

      商业：项目自带约2000㎡裙楼商业，可为小区居民日常生活沟通增加一些便利性。与项目相临便是深鹏百货商场和佳联购物广场，这两个商场是兴围村一带居民目前日常购物的主要场所。除此之外与项目相邻的兴围村、后瑞新村等村内分布有大量零散商铺，虽然谈不上规模和优质，但业态非常齐全，就近满足日常生活购物是完全没问题的。

据不完全统计，项目1.5公里范围内分布有较多传统小型百货商场，就近满足日常休闲购物是没有问题的。另外项目步行至福永天虹商场约700米，该商场算是项目1.5公里范围内体量最大的集中式商业了。总体而言，项目周边目前缺少中大型集中式购物中心，缺乏选择性。

      交通：轨道交通方面：项目1.5公里范围内覆盖两条地铁线路，1号线是已运营的地铁线路，线路离项目虽然不远，但站点距离项目较远，实测项目步行至后瑞站约1.7公里。12号线是目前正在建设的地铁站，此线的黄田站距离项目比较近，实测步行距离约800米，在黄田站乘车一站即可在机场东站换乘地铁1号线。

宝安国际机场：项目距离宝安国际机场非常近，直线距离只有不到1公里，宝安机场共有44家国内外航空公司开通深圳航线，航线总数188条，国内航线154条、港澳台地区航线4条、国际航线30条。

道路交通方面：项目1.5公里范围内覆盖1机场2主干道1高速，项目驾车行驶到宝安大道、广深公路两条主干道都非常近。从项目开车行驶到京港澳高速福永收费站也只有约2.6公里，开车8分钟就可以上高速。

      教育：项目1.5公里范围内覆盖有3所公立学校，分别是兴围小学、航瑞中学、宝安第一外国语学校。除此之外十围小学、黄田小学、东方英文书院、宝安职业技术学校距离项目也不是很远。

根据宝安区教育局2020年度秋季招生学区划分，『兴围华府』项目地块小学学区为兴围小学，初中为大学区，可报读新安中学（集团）第二外国语学校、航城学校、凤凰学下海湾中学、福永中学。项目属于新房，暂未交房，届时可能存在学区变化，本信息仅供参考。

      医疗：项目附近医疗资源非常匮乏，项目1.5公里范围内分布的公立医疗机构就只有2个，还都是规模很小的社康中心。距离项目最近的综合型公立医院要去到直线约3.8-4公里的福永医院或福永人民医院。总的来说，项目的医疗配套不仅缺少选择性，更缺少便捷性。

      文娱：项目1.5公里范围内缺少中大型市政公园，主要以社区型小公园为主，距离项目较近的是利达公园，除此之外距离项目稍远的有黄田公园、草围公园、下沙公园、福围儿童公园等，日常休闲娱乐可选择就近的社区型公园，周六末或节假日乘坐短途交通工具或自驾到3公里范围内的航港高尔夫球场或者航港湿地公园游玩。

『兴围华府』项目位于宝安区福永街道兴围社区兴围中路旁，临近在建的地铁12号线黄田站和宝安国际机场。目前片区现状主要以小产权房及少部分工业厂房、物流园区为主，片区商品房分布较少。目前片区整体面貌观感较为一般，宜居性较为一般，居住氛围尚可，但居住人群结构较为复杂，片区整体生活配套资源基本可片区居民日常所需，但缺乏优质性和选择性。总体来说『兴围华府』地理位置并不差，但距离真正的“宜居”来说短板还比较大，区域面貌和配套方面的短板随着城市更新发展，后期有望补足，但噪音、距离南山-福田-罗湖等市区远的问题则是它改变不了的硬伤。

项目距离在建的深圳地铁12号线站点“黄田站”步行约800米。深圳地铁12号线起自南山左炮台站，终到宝安海上田园东站，全长约40公里，线路设站33座预计于2022年建成通车，标志色是淡紫色。2号线支撑整个西部发展轴，覆盖西部地区南北向交通需求，是进一步支撑深圳西部发展，提升前海蛇口自贸区、空港新城发展品质的交通骨干线。

深圳地铁12号线一期起于南山区左炮台东站，连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港等地区，止于宝安区海上田园东站。二期工程起于海上田园东站，终至松岗站。一期工程已于2018年初开工，二期工程已于2020年底开工。一期工程计划于2022年底开通运营，二期工程计划2025年开通运营。

据不完全统计，福永目前有13个旧改项目，其中包括怀德社区整村统筹项目（占地面积约230万m2）、中粮立新湖项目（占地面积约66万m2）、凤凰第三工业区旧改（占地面积约9.3万m2）、和平旧村改造项目（占地面积约24.5万m2）、鸿荣源塘尾工业区项目（占地待定）和华强城（占地面积约12.8万m2）等，加上尚未纳入的其它旧改，初步统计福永旧改总体量超过350万㎡。

此外，还有华润福永旧改和新桥智创城，旧改体量大，发展空间及潜力大，也都为福永的经济注入新鲜动力，带动区域面貌的蝶变升级，产生大量的暴击机会。

深圳市兴围股份合作公司是深圳典型的村委制企业，与众多村委参与的项目不同的是，『兴围华府』并没有像其它项目一样选择一个成熟的房地产品牌合作，没有了知名房企的背书大家对置业者而言就是没有参考对象，大家在了解项目的时候难免会很在意开发商实力到底如何？品质如何？物业服务如何？等诸多疑问......根据以往的经验，类似像这种小体量且小众品牌开发的项目，建造品质是大可不必担心的，但往往物业物业服务、小区配套设施维护、二手房关注度等方面的表现则差强人意。

提到福永，自然会联想起成片的农民房、厂房，直到现在仍是如此。『兴围华府』就是处于城中村之中，项目周边主要以民房和工业厂房及物流园区为主，片区整体面貌较差，居住氛围虽好但居住人群结构复杂，显得比较杂乱，片区生活配套资源齐全但普遍缺乏优质性，道路较为狭窄，区域内市政道路有待改善。一直以来，福永的旧改推进速度缓慢，以至于片区内商品住宅并不多，在售的更是少之又少，所以寄望通过城市更新来改善片区面貌，提升配套品质还有很远的路要走。

『兴围华府』是一个纯居的小体量项目，5栋住宅建筑层高只有14-15层，容积率只有2.16，类似这样的数据表现在土地稀缺的深圳可以说是非常稀缺，纯居+小高层+低容积率是判断一个小区是否符合“宜居”条件的固有因素的。当然，“宜居”并不能只看这两个数据，项目体量、内部配套、周边环境、生活配套等附加因素也很重要，除了层高和容积率外，其它方面的表现非常就非常平庸。

项目主推建面约66~93平2~3房住宅，是标准的刚需盘，并且有难得的两房户型，除78㎡的小三房外，其它户型均是双阳台设计，除92㎡户型结构不是很方正外，所有户型方正性、功能间布局较佳，紧凑实用，采光性能较好；低密度小高层建筑，配合多阳台配置，拥有良好的室内实用空间；单层单6户，朝向差异较大，同时也造成了01/04，03/06户型之间次要空间视线干扰；由于项目地处城中村之中，低楼层视野会受阻，中高层视野较好，但外部观感较差。

项目虽为1号线沿线物业，但1号线地铁口不行超过两公里，地铁要寄望于12号线，12号线2022年会开通，到时步行800米左右就有地铁口，一站即可换乘1号线，地铁还算便利；项目地处深圳西部，临近宝安机场，虽临宝安大道、广深公路、京港澳高速，但由于地理位置的原因，从福永到深圳其它市区距离较远、耗时较久，未来虽然有地铁加强交通配套，但到福田、南山、罗湖通勤时间久的问题一样会存在。

项目距离兴围小学、航瑞中学是比较近的，但这两个学校没啥名气，宝外、航城、新二外、海湾等学校虽也在学区范围，但距离都比较远，缺乏便利性；项目附近基本都是社康中心，缺少优质公立医疗配套资源，中大型公立医院要去到4公里外的地方.就医很不方便；项目附近主要以社区型公园为主，并且距离都还有点远，项目周边缺少中大型市政公园配套，休闲娱乐配套资源较为欠缺。

『兴围华府』有两个较大的缺点：第一，距离宝安国际机场太近，宝安国际机场目前已有航线总数188条，起降经过都非常频繁，不仅早上飞，晚上也有不少航班起降，也就是说基本每天24小时都将受到飞机噪音干扰。第二，居住环境差，项目被被一群工厂、农民房包围，外墙看起来很新，但是也没有“鹤立鸡群”的感觉，远看反而跟周边环境融为一体。项目旁边紧邻一个垃圾堆放场，糟糕的环境会直接降低小区的居住质量。

早在去年该项目就屡屡传出要入市，但一拖在拖都没有动静，甚至连官方辟谣都没有，直到最近又传出即将入市，官方才发布了辟谣声明，虽然又是一次谣言，但至少官方回应了，估计这次是真的快了。截止目前项目还没出备案价，也还不确定具体入市日期，根据宝安福永、沙井等片区的近一年入市的新房价格推断，预计售价会在5.3万/㎡-5.5万/㎡之间，具体请以最终备案价为准。

二手方面：距离项目直线约800米的金达花园是2003年建成的，该小区的周边环境和『兴围华府』非常类似，目前该小区挂盘均价6万/㎡-7万/㎡之间，性价比较高的房源单价基本在6.3万-6.5万之间。距离项目直线约400米的星航华府1-2期是次新房，它的挂盘均价是7.2万/㎡-9.5/㎡之间，具备性价比的房源价格基本在7.2万/㎡-8.2万之间。所以单就价格来看，如果『兴围华府』最终定价5.5万左右，作为新房项目来说还是非常具有性价比的，与次新相比有很大的价差，与老小区相比，不近价格低了，还是新房，并且基本是现房还不用提高首付比例购买。

新房方面：整个宝安的新房供应近两年都像挤牙膏似的，入市项目非常少，距离项目较近且近两年入市，项目体量和周边环境等于『兴围华府』相对接近的天福华府均价是5.3万/㎡，满京华云晓均价是5.5万/㎡，『兴围华府』的预计价格也是参考这两个项目来的，估计也大差不差是这个数，价格差距虽然不大，但必须要承认的是不论是天福华府满京华云晓还是，周边环境都比『兴围华府』要好很多，至少观感上要很多，与这两个项目相比，『兴围华府』有的优势是有小面积，面积小意味着低总价，购入成本更低，更加讨好刚需群体。

综合来看，兴围华府这个小盘，确实鸡肋，食之无味弃之可惜。从供应产品、户型设计和预估价格上来说，算是为刚需量身打造，且容积率也不高，这些都算是项目比较大的卖点。不过，因为是建在村子里，『兴围华府』周边不管是居住环境还是相关配套，都非常一般。尤其是地铁和学校资源的差距，再加上旁边的垃圾场、频繁传来的机场噪音，说一句不是很好听但是很形象的话：鸡窝里真的很难飞出“金凤凰”。

众所周知，深圳西部作为老工业区，由开发时间较早，作为关外区域经济实力强劲，但由于开发成熟已无地可用，近几年全靠旧改推动才有零星的楼盘入市，如西乡已是价格高位，福永、沙井成了刚需热土，人流量密集的西部不断吸纳着刚需置业者，令许多人望楼兴叹。

自粤港澳大湾区规划出台以来，深圳西部近“海”楼台先得月。对于宝安福永等片区来说，其发展地位从深圳的边缘区域，跃升为大湾区的重要组分。福永作为深圳西部工业及经济重镇，依托山、海、湖的区位优势，海、陆、空的交通优势，发展十分可期。因此近年来，这片区域也成为预算有限的刚需们上车的热门选择之一。