深圳兴围华府对外出售吗?兴围华府内部房是回迁房吗?

2021-05-21      来源:深圳兴围华府对外出售吗     咨询热线:400-151-7897

兴 围 华 府开发商介绍

公示信息显示『兴围华府』项目发展商为由深圳市兴围集体资产管理委员和兴围社区800多位村民共同持股组建。

目前<深圳市兴围股份合作公司>公司名下控股或持股公司多达16家,主要以产业为实体制造业为主,涉及塑胶、印刷、电子、服饰、玩具、制品、物业管理等领域。综合来说<深圳市兴围股份合作公司>是一家综合实力还不错的企业,但在商品房开发领域还是个“小白”。


项目简介


『兴围华府』项目位于宝安区福永街道兴围社区兴围中路旁。宗地号A215-0544,深圳市兴围股份合作公司于2016年7月份以协议出让的方式由获得此地块,拟规划建设商品房住宅项目。项目于2017年1月份获批基坑建设许可证,2017年5月份取得总承包工程建设许可证,至今项目主体已基本建设完成,属于接近现房的状态,预计将于近期入市。



『兴围华府』项目占地面积约1.6万㎡,规划总建筑面积约6.2万㎡,其中住宅面积约3.2万㎡,商业面积约2000㎡,架空绿化休闲面积约2374㎡,地下车库面积约2.58万㎡,设备房面积约1553㎡。项目地块整体呈长方形状,规划由5栋住宅塔楼、1座篮球场组成和部分裙楼商业组成,住宅塔楼高43米-46米(14-15层)。



『兴围华府』商品房住宅供应402套房源,主推建筑面积约66㎡-93㎡两房三房,共计6中户型,目前项目主体已基本建成,营销大厅及样板房已对外开放,项目预计会于近期入市,有意向了解的可以前往项目实地考察。


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基础数据

销售单价:未出备案价

销售户型:66㎡两房、70㎡两房、78㎡三房、79㎡三房、92㎡三房、93㎡三房

建筑类型:住宅/商业

产权年限:70年

占地面积:15418.33㎡

建筑面积:63688.82㎡

交房时间:暂不详

交房标准:毛坯交付

总 户 数:住宅402套

车 位 数:487个

容 积 率:2.16

绿 化 率:3035%

开 发 商:深圳市兴围股份合作公司

物业公司:深圳市兴围物业管理有限公司

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户型介绍


项目主推建面约66~93平2~3房住宅,主要为刚需产品,户型实用率高。其中66㎡、78㎡、79㎡为西南朝向,70㎡、92㎡、93㎡朝向偏北。


户型功能配置合理,紧凑实用,采光性能较佳;低密度小高层建筑,配合多阳台配置,拥有良好的室内实用空间;单层单6户,朝向差异较大,同时也造成了01/04,03/06户型之间次要空间视线干扰。


建筑面积约66㎡ 05户型,朝向西南,阳光直射较为充足,结构与02户型类似;具有良好的总价优势,并且次要空间没有对视;


建筑面积约70㎡ 03户型,东南朝向,两房配置,户型方正实用,客厅开间3.2米带有2.1米进深大阳台;双卧室紧凑合理;餐客厅空间配置合理建立紧密;带有独立生活阳台,可有效增加厨房空间。



< 左右滑动查看两房户型 >


建筑面积约78㎡ 06户型,与04户型类似,入户门开门方向有利于保护室内隐私。


建筑面积约79㎡ 04户型,西南朝向,动静分区布局,主要生活空间南向,阳光直射充足;客厅开间3.4米带有1.3米进深阳台;主卧自然通透开间进深比良好;双次卧配置均衡,空间较为紧凑;餐厨空间紧凑合理,厨房可向生活阳台扩展提升餐厅空间。


建筑面积约92㎡ 02户型,东北朝向,大开间短进深采光充足;客厅开间3.6米带有1.3米进深阳台;主卧可向阳台扩展,空间方正实用,阳光直射充分;双次卧空间布局合理;餐厅空间完整度比较一般,厨房可向生活阳台扩展。


建筑面积约93㎡ 01户型,东北朝向,动静分区布局,客厅开间3.6米带有1.3米进深阳台;主卧开间3.5米,自然通风能力较好;双次卧空间紧凑开间进深比良好,空间利用充分;餐位合理紧凑自然通风,厨房可向生活阳台扩展。





< 左右滑动查看三房户型05

配套介绍


      商业:项目自带约2000㎡裙楼商业,可为小区居民日常生活沟通增加一些便利性。与项目相临便是深鹏百货商场和佳联购物广场,这两个商场是兴围村一带居民目前日常购物的主要场所。除此之外与项目相邻的兴围村、后瑞新村等村内分布有大量零散商铺,虽然谈不上规模和优质,但业态非常齐全,就近满足日常生活购物是完全没问题的。


据不完全统计,项目1.5公里范围内分布有较多传统小型百货商场,就近满足日常休闲购物是没有问题的。另外项目步行至福永天虹商场约700米,该商场算是项目1.5公里范围内体量最大的集中式商业了。总体而言,项目周边目前缺少中大型集中式购物中心,缺乏选择性。



      交通:轨道交通方面:项目1.5公里范围内覆盖两条地铁线路,1号线是已运营的地铁线路,线路离项目虽然不远,但站点距离项目较远,实测项目步行至后瑞站约1.7公里。12号线是目前正在建设的地铁站,此线的黄田站距离项目比较近,实测步行距离约800米,在黄田站乘车一站即可在机场东站换乘地铁1号线。


宝安国际机场:项目距离宝安国际机场非常近,直线距离只有不到1公里,宝安机场共有44家国内外航空公司开通深圳航线,航线总数188条,国内航线154条、港澳台地区航线4条、国际航线30条。


道路交通方面:项目1.5公里范围内覆盖1机场2主干道1高速,项目驾车行驶到宝安大道、广深公路两条主干道都非常近。从项目开车行驶到京港澳高速福永收费站也只有约2.6公里,开车8分钟就可以上高速。



      教育:项目1.5公里范围内覆盖有3所公立学校,分别是兴围小学、航瑞中学、宝安第一外国语学校。除此之外十围小学、黄田小学、东方英文书院、宝安职业技术学校距离项目也不是很远。


根据宝安区教育局2020年度秋季招生学区划分,『兴围华府』项目地块小学学区为兴围小学,初中为大学区,可报读新安中学(集团)第二外国语学校、航城学校、凤凰学下海湾中学、福永中学。项目属于新房,暂未交房,届时可能存在学区变化,本信息仅供参考。



      医疗:项目附近医疗资源非常匮乏,项目1.5公里范围内分布的公立医疗机构就只有2个,还都是规模很小的社康中心。距离项目最近的综合型公立医院要去到直线约3.8-4公里的福永医院或福永人民医院。总的来说,项目的医疗配套不仅缺少选择性,更缺少便捷性。


      文娱:项目1.5公里范围内缺少中大型市政公园,主要以社区型小公园为主,距离项目较近的是利达公园,除此之外距离项目稍远的有黄田公园、草围公园、下沙公园、福围儿童公园等,日常休闲娱乐可选择就近的社区型公园,周六末或节假日乘坐短途交通工具或自驾到3公里范围内的航港高尔夫球场或者航港湿地公园游玩。


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项目周边规划介绍


『兴围华府』项目位于宝安区福永街道兴围社区兴围中路旁,临近在建的地铁12号线黄田站和宝安国际机场。目前片区现状主要以小产权房及少部分工业厂房、物流园区为主,片区商品房分布较少。目前片区整体面貌观感较为一般,宜居性较为一般,居住氛围尚可,但居住人群结构较为复杂,片区整体生活配套资源基本可片区居民日常所需,但缺乏优质性和选择性。总体来说『兴围华府』地理位置并不差,但距离真正的“宜居”来说短板还比较大,区域面貌和配套方面的短板随着城市更新发展,后期有望补足,但噪音、距离南山-福田-罗湖等市区远的问题则是它改变不了的硬伤。

项目距离在建的深圳地铁12号线站点“黄田站”步行约800米。深圳地铁12号线起自南山左炮台站,终到宝安海上田园东站,全长约40公里,线路设站33座预计于2022年建成通车,标志色是淡紫色。2号线支撑整个西部发展轴,覆盖西部地区南北向交通需求,是进一步支撑深圳西部发展,提升前海蛇口自贸区、空港新城发展品质的交通骨干线。


深圳地铁12号线一期起于南山区左炮台东站,连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港等地区,止于宝安区海上田园东站。二期工程起于海上田园东站,终至松岗站。一期工程已于2018年初开工,二期工程已于2020年底开工。一期工程计划于2022年底开通运营,二期工程计划2025年开通运营。

据不完全统计,福永目前有13个旧改项目,其中包括怀德社区整村统筹项目(占地面积约230万m2)、中粮立新湖项目(占地面积约66万m2)、凤凰第三工业区旧改(占地面积约9.3万m2)、和平旧村改造项目(占地面积约24.5万m2)、鸿荣源塘尾工业区项目(占地待定)和华强城(占地面积约12.8万m2)等,加上尚未纳入的其它旧改,初步统计福永旧改总体量超过350万㎡。

此外,还有华润福永旧改和新桥智创城,旧改体量大,发展空间及潜力大,也都为福永的经济注入新鲜动力,带动区域面貌的蝶变升级,产生大量的暴击机会。



福永街道2020年工作总结及2021年工作计划统筹指出,福永将大力发展临空经济,打造临空经济集聚带。开展107国道临空经济集聚带规划研究,涵盖福永164万平方米项目用地,主要包括白石厦东区、新塘工业区、怀德东工业区、翠岗工业园、明禧产业园5个产业项目,连片升级改造后预计可释放700万平方米产业空间,推动航空、物流、酒店、会展、旅游等临空产业成链发展,形成千亿元产值的产业集群。



产业方面,福永将筑高端制造业高地,服务深圳先进电子材料国际创新研究院创建国家重点实验室,同时以电子材料院为依托,采取科研与产业化结合的双螺旋战略,引进上下游企业,打造百亿元规模的先进电子材料产业园区;加快建设莲花智谷园区、日东智能制造园区,打造高端智能制造产业高地,双园区预计实现年产值超百亿元。


加快智美汇志产业园、福永智荟产业园、合一凤凰智慧港等重点园区招商,引进一批5G、创意等相关企业入驻,打造年营收20亿元的数字产业基地。推动凤凰第一工业区城市更新,以科技创新、城区综合服务为核心功能,建设大型综合花园式工业园区;通过拆除重建模式,将福永第三工业区打造成集科研及办公写字楼一体的高新产业园区。



福永片区正处大空港范围内,大空港包含深圳宝安机场及其周边相邻地区,规划约95平方公里,比肩前海;以深圳国际机场为依托,重点发展航空服务和高端物流、商务会展和创意服务、科技服务和高端制造三大产业集群。目前,福永的发展定位是“航港都会,科技之城,凤凰福地”。作为宝安区老牌工商业重镇,福永自身的底蕴也十分深厚,辖区经济活跃,商业繁华,产业力量强大。



大空港战略定位是前海功能拓展区、海上丝绸之路互联互通枢纽区、大湾区经济核心区、国际一流空港都市区。大空港的规划是跟宝安中心区,滨海新北濒海中心区的规划是平齐的,大空港被定位为深圳五大城市新客厅,其他几个就是前海、深圳湾、香蜜湖、大运。作为城市客厅其实就是城市脸面,规格自然不会低。


如果看过大空港的规划发展,你可以看到目前政府在大空港规划了几个市一级的场馆,一个是国际会展中心,这个展馆的面积就有50万平米,6月底就全部竣工,9月份这个展馆就要正式营业了。还有一个国际会议中心,还有科技馆。你注意一下,这些都是市一级的场馆,尤其是国际会议会展中心,它的规模应该是目前排名亚洲第一的。所以单纯从规划定位和配套规划可以看到,这块区域的配套级别是非常高的。

经济基础决定上层建筑,无论是大空港规划还是深圳国际会展中心的运营,都将为福永带来大量的产业和人员就业,从而带动福永片区的经济发展。大空港片区集齐了全球少有的海陆空铁立体式交通要素和难得的产业基础,将优化形成“一核三片区”的空间发展格局。深圳国际会展中心是大空港新城建设的启幕,其规划、建设、配套都与大空港新城整体密不可分。国际会展中心整体建成后,将以50万平方米的室内展厅面积超过目前排名第一的德国汉诺威展览中心,成为全球最大的会展中心。


未来周边的交通、旅游、餐饮等行业将会因此得到迅速发展,从而形成一条较长的“第三产业消费链”,成为大空港发展的重要推力之一。此外,深圳机场位居福永,机场以北片区的桥头、塘尾、和平一带,有大量的工业厂区,对日后更新改造存有巨大的想象空间,后发优势十足。再凝结粤港澳大湾区、广深科创走廊、大空港功能区以及更细致的产城规划,福永将成为大湾区下的枢纽产业中心。

项目综评


深圳市兴围股份合作公司是深圳典型的村委制企业,与众多村委参与的项目不同的是,『兴围华府』并没有像其它项目一样选择一个成熟的房地产品牌合作,没有了知名房企的背书大家对置业者而言就是没有参考对象,大家在了解项目的时候难免会很在意开发商实力到底如何?品质如何?物业服务如何?等诸多疑问......根据以往的经验,类似像这种小体量且小众品牌开发的项目,建造品质是大可不必担心的,但往往物业物业服务、小区配套设施维护、二手房关注度等方面的表现则差强人意。


提到福永,自然会联想起成片的农房、厂房,直到现在仍是如此。『兴围华府』就是处于城中村之中,项目周边主要以民房和工业厂房及物流园区为主,片区整体面貌较差,居住氛围虽好但居住人群结构复杂,显得比较杂乱,片区生活配套资源齐全但普遍缺乏优质性,道路较为狭窄,区域内市政道路有待改善。一直以来,福永的旧改推进速度缓慢,以至于片区内商品住宅并不多,在售的更是少之又少,所以寄望通过城市更新来改善片区面貌,提升配套品质还有很远的路要走。


『兴围华府』是一个纯居的小体量项目,5栋住宅建筑层高只有14-15层,容积率只有2.16,类似这样的数据表现在土地稀缺的深圳可以说是非常稀缺,纯居+小高层+低容积率是判断一个小区是否符合“宜居”条件的固有因素的。当然,“宜居”并不能只看这两个数据,项目体量、内部配套、周边环境、生活配套等附加因素也很重要,除了层高和容积率外,其它方面的表现非常就非常平庸。


项目主推建面约66~93平2~3房住宅,是标准的刚需盘,并且有难得的两房户型,除78㎡的小三房外,其它户型均是双阳台设计,除92㎡户型结构不是很方正外,所有户型方正性、功能间布局较佳,紧凑实用,采光性能较好;低密度小高层建筑,配合多阳台配置,拥有良好的室内实用空间;单层单6户,朝向差异较大,同时也造成了01/04,03/06户型之间次要空间视线干扰;由于项目地处城中村之中,低楼层视野会受阻,中高层视野较好,但外部观感较差。


项目虽为1号线沿线物业,但1号线地铁口不行超过两公里,地铁要寄望于12号线,12号线2022年会开通,到时行800米左右就有地铁口,一站即可换乘1号线,地铁还算便利;项目地处深圳西部,临近宝安机场,虽临宝安大道、广深公路、京港澳高速,但由于地理位置的原因,从福永到深圳其它市区距离较远、耗时较久,未来虽然有地铁加强交通配套,但到福田、南山、罗湖通勤时间久的问题一样会存在。


项目距离兴围小学、航瑞中学是比较近的,但这两个学校没啥名气,宝外、航城、新二外、海湾等学校虽也在学区范围,但距离都比较远,缺乏便利性;项目附近基本都是社康中心,缺少优质公立医疗配套资源,中大型公立医院要去到4公里外的地方.就医很不方便;项目附近主要以社区型公园为主,并且距离都还有点远,项目周边缺少中大型市政公园配套,休闲娱乐配套资源较为欠缺。


『兴围华府』有两个较大的缺点:第一,距离宝安国际机场太近,宝安国际机场目前已有航线总数188条,起降经过都非常频繁,不仅早上飞,晚上也有不少航班起降,也就是说基本每天24小时都将受到飞机噪音干扰。第二,居住环境差,项目被被一群工厂、农民房包围,外墙看起来很新,但是也没有“鹤立鸡群”的感觉,远看反而跟周边环境融为一体。项目旁边紧邻一个垃圾堆放场,糟糕的环境会直接降低小区的居住质量。


早在去年该项目就屡屡传出要入市,但一拖在拖都没有动静,甚至连官方辟谣都没有,直到最近又传出即将入市,官方才发布了辟谣声明,虽然又是一次谣言,但至少官方回应了,估计这次是真的快了。截止目前项目还没出备案价,也还不确定具体入市日期,根据宝安福永、沙井等片区的近一年入市的新房价格推断,预计售价会在5.3万/㎡-5.5万/㎡之间,具体请以最终备案价为准。


二手方面:距离项目直线约800米的金达花园是2003年建成的,该小区的周边环境和『兴围华府』非常类似,目前该小区挂盘均价6万/㎡-7万/㎡之间,性价比较高的房源单价基本在6.3万-6.5万之间。距离项目直线约400米的星航华府1-2期是次新房,它的挂盘均价是7.2万/㎡-9.5/㎡之间,具备性价比的房源价格基本在7.2万/㎡-8.2万之间。所以单就价格来看,如果『兴围华府』最终定价5.5万左右,作为新房项目来说还是非常具有性价比的,与次新相比有很大的价差,与老小区相比,不近价格低了,还是新房,并且基本是现房还不用提高首付比例购买。


新房方面:整个宝安的新房供应近两年都像挤牙膏似的,入市项目非常少,距离项目较近且近两年入市,项目体量和周边环境等于『兴围华府』相对接近的天福华府均价是5.3万/㎡,满京华云晓均价是5.5万/㎡,『兴围华府』的预计价格也是参考这两个项目来的,估计也大差不差是这个数,价格差距虽然不大,但必须要承认的是不论是天福华府满京华云晓还是,周边环境都比『兴围华府』要好很多,至少观感上要很多,与这两个项目相比,『兴围华府』有的优势是有小面积,面积小意味着低总价,购入成本更低,更加讨好刚需群体。


综合来看,兴围华府这个小盘,确实鸡肋,食之无味弃之可惜。从供应产品、户型设计和预估价格上来说,算是为刚需量身打造,且容积率也不高,这些都算是项目比较大的卖点。不过,因为是建在村子里,『兴围华府』周边不管是居住环境还是相关配套,都非常一般。尤其是地铁和学校资源的差距,再加上旁边的垃圾场、频繁传来的机场噪音,说一句不是很好听但是很形象的话:鸡窝里真的很难飞出“金凤凰”。


众所周知,深圳西部作为老工业区,由开发时间较早,作为关外区域经济实力强劲,但由于开发成熟已无地可用,近几年全靠旧改推动才有零星的楼盘入市,如西乡已是价格高位,福永、沙井成了刚需热土,人流量密集的西部不断吸纳着刚需置业者,令许多人望楼兴叹。


自粤港澳大湾区规划出台以来,深圳西部近“海”楼台先得月。对于宝安福永等片区来说,其发展地位从深圳的边缘区域,跃升为大湾区的重要组分。福永作为深圳西部工业及经济重镇,依托山、海、湖的区位优势,海、陆、空的交通优势,发展十分可期。因此近年来,这片区域也成为预算有限的刚需们上车的热门选择之一。

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