中铁能建阅臻府介绍
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去年8月2日，中铁在土拍中竞得中铁阅臻府项目地块，在多达21家房企激烈竞拍下，有20家房企进入最后的摇号环节，最终由中铁以“34.06亿元+竞配35520㎡现房销售面积”竞得。
中铁阅臻府位于宝安中心区，海韵学校南侧，新安中学（集团）高中部西侧，临近广深沿江高速，占地面积约1.52万㎡，总建面约11.15万㎡，规划有住宅约7.1万㎡（全部为普通商品房，共约629套，其中一半即将入市，另外一半约300套计划将在2026年现楼发售）。
中铁阅臻府沙盘
我们楼市速递此前受中铁阅臻府项目方邀请参观了营销中心，也近距离接触了项目的管理团队和营销团队，从上到下给人的感觉是“对项目的市场表现还是有比较大信心的”。
事实上，从去年底到现在，随着楼市政策的不断放宽，以及二手房成交量的逐步提高，不论是开发商还是房产从业者，亦或是意向购房者，对深圳楼市的信心也在逐渐恢复。
当然，目前深圳的大多数新房还是延续了这两年的降价促销模式，具体降价幅度的大小，主要还是根据地段和产品而定。
中铁阅臻府效果图
我们对中铁阅臻府项目的定价判断是，虽然项目毛坯限售均价为8.86万/㎡，预计开盘实际会有小幅降价的优惠，而且还有可能会送装修交付。（当然，如果通过我们媒体渠道买房还会有额外“专享优惠”）
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中铁阅臻府一共有4栋住宅楼，高31-37F，首批即将推售的产品为1-1栋和1-2栋，位于地块的东侧，另外两栋1-3栋和1-4栋则靠西侧，近沿江大道和海景，将会采用现楼发售。
从户型分布图看，本次主推的户型建面为约94㎡和108㎡，最大面积的138㎡的仅有不到30套。
值得注意的是，最小建面94㎡户型将在这次全部推出，未来现楼发售的两栋不再有该户型。
也就是说，想要以较低的总价买进宝中，中铁阅臻府这批94㎡的3房2卫户型就是个不错的机会。
中铁能建阅臻府户型图
上图展示的是建面约94/95㎡的3房2厅2卫户型，公区采用这两年非常流行的“LDKB”概念设计，也就是把客厅、餐厅、厨房、阳台连在一起设计，可以缩短每个功能区的社交距离，让家人更好地互动。
实际上，这种户型设计多年前就已经有了，只不过这两年很多开发商都提出了这样一个概念，才让更多人明白这种设计的优势在哪。
据悉，中铁阅臻府所有户型的使用率都在90%左右，所有房间都带了飘窗，这也一定程度上让室内空间得到更好地利用。
建面约108/109㎡的4房2厅2卫有竖厅和横厅两种户型设计，各有所长。
竖厅的私密性更好，动静分区，主卧双面采光通风；横厅的空间实用性更高，进门玄关带飘窗，整体通透性更好。但与目前市面上大多数同面积段的户型相似，4房设计的整体空间都相对比较紧凑，而且还有一个房间要“睡飘窗”。
建面约138㎡的户型同样是采用了4房2厅2卫设计，虽然没有做成双套间，但整体设计上还是有多处亮点的。
比如，玄关处带飘窗，厨房做了中西双厨设计，餐客厅通透性采光好，有近3开间的超大景观阳台，主卧可做衣帽间设计······如果家庭成员较多，客厅位置还可以改多一个房间，可做成“4+1”房，整体功能性更强。
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我们再看看中铁阅臻府的优缺点，这也是影响大家打新的关键。
首先，项目位于宝中，拥有完善的配套和极好的资源，就是中铁阅臻府的最重要价值点。
中铁阅臻府所处地段虽并非宝中核心，但同样可以较近距离享受到宝中完善的配套，且具有不错的城市面貌和生活便利。
更重要的一点，也是未来价值提升的关键，就是项目距离大铲湾企鹅岛很近，可以承接包括宝中、企鹅岛、前海桂湾、前湾、妈湾等价值区域在内的居住需求。
高端商务区及稳定的高消费人群，可以给楼盘的价值带来较强的支撑作用。
多年来，许多改善人群之所以苦苦等待宝中那些“捂盘王”，绝大多数都是看好这个地段价值以及未来的升值潜质。
即便是这几年随着楼市调控给物业升值带来了较大的不确定性，以自住为主的综合条件比拼中，宝中在全市的改善片区当中依然可以名列前茅，这一点住在宝安的人感受会更深一些。
中铁阅臻府项目现场（楼市速递摄于2024年3月上旬）
或许有一些人会把“海景”作为中铁阅臻府项目的亮点之一，这点上笔者并不是很认同，同时也提醒冲着海景去的购房者很有可能会失望。
就如笔者前面所说，本次即将要推售的1-1栋和1-2栋位于地块的东侧，更靠里边一些，往西南方向看海的视野会被将来建起的1-3栋和1-4栋遮挡。
即便有些单元可以看到海，由于沿江高速和大铲湾岛的“割裂”，那也是不完整，不具备太多美感的海，或许通风采光会很好，但却不太具备景观溢价。
很多人会担心噪音的问题，一个是飞机噪音，相较于碧海片区的噪音要小得多，另一个是沿江高速的噪音，由于项目的西侧与沿江高速之间是商业用地，未来如果建起高楼将会起到“隔音屏”的作用，再加上1-3栋和1-4栋的遮挡，首推这批产品的噪音影响应该会小一些。
至于大家普遍关心的教育方面，中铁阅臻府自带幼儿园，且一路之隔就是九年制海韵学校，教学水平在宝中靠前，在全市也属于中上水平，算是非常不错的教育资源。
但需要提醒的是，海韵学校的积分要求很高（去年积分超过100分，具体根据当年实际情况而定），预计深户买房3/4年才有机会上小学，上初中则可能要买房7/8年时间以上。
因此，着急用学位的购房者应该要做好权衡。
总体上看，如果冲着地段、配套、预期去买房，那中铁阅臻府算是当下改善人群不错的选择。
而且，从目前的楼市行情看，预计入市之时还有一定的官方优惠，上车94㎡3房2卫户型的门槛也会更低一些，估计有可能在700万左右起。