白石洲回迁房有红本吗？9.5万/平的深圳白石洲回迁房值不值得买？

白石洲，位于深圳市南山区东部的沙河街道，作为深圳最大的城中村之一，拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房，它位于深南大道两侧，主干道深南大道交通四通八达，还有华侨城高档社区与之比邻而居，西边有名商高尔夫球会、沙河高尔夫球会，南邻深圳湾超级总部基地。

 根据最新的中国地图版面来看，白石洲片区占地面积约为0.6平方公里，一共有2527栋出租屋，居住着超过15万人口，其中大多数为外来人口。白石洲从一个古老的小村落，到现在成了来自五湖四海打工族在深圳最初的家，再到未来成为深圳的又一“高档社区”，白石洲见证了深圳的发展，也承载了不少年轻人最初的梦想，

预备拆迁的 1600 多栋出租屋为许多“闯深圳”的人们提供便宜方便的居所。

白石洲旧改根据《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》显示：白石洲旧改项目正式名称为“沙河五村城市更新单元”，其申报主体为“深圳市白石洲投资发展股份有限公司”，拟拆除重建用地面积达到惊人的45.9万平方米。拟更新方向为居住、商业等功能。项目计容总建面约350万㎡，除各种配套和回迁外，绿景可开发面积约237万㎡，其中估计自持面积80万㎡，估计销售面积157万㎡。

根据发布的白石洲规划草稿显示，沙河五村城市更新项目（即白石洲旧改）更新单元用地面积约48.01万㎡，拆除用地面积约45.95万㎡，开发建面约30.38万㎡，改造后计容积率总建面高达347.96万㎡，其中住宅125万㎡，商业、办公及旅馆业104.5万㎡，商务公寓112万㎡，公共配套设施6.5万㎡，容积率11.5。项目共由31栋49-65层住宅，21栋公寓，3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成。

项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地，是深圳城市和产业发展主轴交汇处。白石洲城市更新项目东临深圳传统豪华区华侨城片区，西接高新技术云集的南山高新技术园，紧邻深圳城市主轴线深南大道，横跨深南大道，毗邻科技园、世界之窗、深圳湾公园等深圳地标，处于深圳核心发展区域福田区与南山区的交接节点。

同时项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地，是深圳城市和产业发展主轴交汇处。不仅项目本身的体量大，物业价值也非常高。

白石洲旧改进程重要时间节点：

1、2005年，深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕；

2、2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组；

3、2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作；

4、2014年，白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单；

5、2016年6月，股份公司50万平米集体用地完成确权；

6、2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查；

7、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示；

8、2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立；

9、2018年12月，白石洲改造专项规划已于获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作；

10、2019年3月 完成集体物业拆迁补偿协议签订；

11、2019 年 5 月，最新个人物业确权已经接近 90%

12、 2019 年 6 月，启动拆迁补偿协议签订;

13、2020年10月，白石洲一期工业区范围正式开拆。

关键是，已经这么昂贵的指标，因为白石洲开始拆迁了，现在是一天一个价。有的村民比较傲娇，一口咬定要9.6万/平，也是会发生的事。 

村民傲娇也不是没有理由的，现在是买的人比卖的人多，市场供需关系是一方面，最主要是地段价值摆在那。

在白石洲回迁房指标交易市场上，可以选择的住宅面积有55、80、100、120、160、180、260平。

如果是想买小户型的，那就要排队等了，而且单价还会更高。

随着城市更新的推进，又在不经意间释放了回迁房指标的套利空间。

而套利是所有资本追逐的终点，这就让白石洲回迁房指标买卖变得火热。

虽然目前已经要大概9.4万/平，但我问到很多人，他们都觉：“等5、6年建成后，房价18万/平是没有问题的。隔壁华侨城，现在普遍也在13-20万/平。“

来买回迁房指标的主要是两种人。

一种是没有名额，但是有投资需求的人，想要搏一搏。

有很多奔着投资的目的来外地客户，还有因为7·15新政出台，原本有名额但突然被卡住了的。

相比购买条件严苛的商品房，回迁房不受限购的影响，价格又比商品房的要低，还能享受旧改带来的房价上涨红利，诱惑还是很大的。

还有一种，就是因为曾经吃到过回迁房指标交易的甜头，食髓知味，想再赚一波。

我了解到一个案例就是，有人在2011年用2.3万/平的价格买了华润大冲旧改项目的回迁房指标，那时候周边房子均价在5万/平。3年后项目竣工了，周边已经到7.5万；现在已经到19万/平左右了。

少说涨了有15万/平！如果是一套80平的房子，就能赚个近千万。这对很多人来说，要勤勤恳恳工作50年才能赚到！

除了前面说到的不需要名额、不限购、价格比商品房低、能拿红本而且未来房价预期高之外，回迁房指标还有不受三年限售要求。在白石洲回迁房指标交易后，买家还能享受村民同等60元/平租金补偿和2000元/平装修补偿的权利。

这一系列的优点，就给了很多人进场赚个盆满钵满的希望。

回迁指标房和待拆迁小产权房有很大的不同。待拆迁小产权房，是刚刚开展旧改工作，进驻村里开始进行民意调查申报，还没有正式通过政府审批立项。

它的风险要比指标房大很多，等待拆迁时间没有定数，期间没有过渡期保证金，还要同时承担政府否决旧改或开发商临时撤离带来的后果。

如果你要投资深圳回迁房，就必须了解城市更新的主要流a程。

有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆平和没拆是两个价，可以签约和不能签约是两个价，您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场，何时离场，还是要根据自己的资金实力仔细考量，有需要时，不妨咨询一下真正的专业人士。