白石洲回迁房有红本吗?9.5万/平的深圳白石洲回迁房值不值得买?

2021-02-24      来源:深圳回迁房     咨询热线:400-151-7897

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白石洲,位于深圳市南山区东部的沙河街道,作为深圳最大的城中村之一,拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房,它位于深南大道两侧,主干道深南大道交通四通八达,还有华侨城高档社区与之比邻而居,西边有名商高尔夫球会、沙河高尔夫球会,南邻深圳湾超级总部基地。



 根据最新的中国地图版面来看,白石洲片区占地面积约为0.6平方公里,一共有2527栋出租屋,居住着超过15万人口,其中大多数为外来人口。白石洲从一个古老的小村落,到现在成了来自五湖四海打工族在深圳最初的家,再到未来成为深圳的又一“高档社区”,白石洲见证了深圳的发展,也承载了不少年轻人最初的梦想,

预备拆迁的 1600 多栋出租屋为许多“闯深圳”的人们提供便宜方便的居所。


白石洲旧改根据《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》显示:白石洲旧改项目正式名称为“沙河五村城市更新单元”,其申报主体为“深圳市白石洲投资发展股份有限公司”,拟拆除重建用地面积达到惊人的45.9万平方米。拟更新方向为居住、商业等功能。项目计容总建面约350万㎡,除各种配套和回迁外,绿景可开发面积约237万㎡,其中估计自持面积80万㎡,估计销售面积157万㎡。


根据发布的白石洲规划草稿显示,沙河五村城市更新项目(即白石洲旧改)更新单元用地面积约48.01万㎡,拆除用地面积约45.95万㎡,开发建面约30.38万㎡,改造后计容积率总建面高达347.96万㎡,其中住宅125万㎡,商业、办公及旅馆业104.5万㎡,商务公寓112万㎡,公共配套设施6.5万㎡,容积率11.5。项目共由31栋49-65层住宅,21栋公寓,3栋66-79层超高层写字楼,1栋59层办公楼组成。

项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地,是深圳城市和产业发展主轴交汇处。白石洲城市更新项目东临深圳传统豪华区华侨城片区,西接高新技术云集的南山高新技术园,紧邻深圳城市主轴线深南大道,横跨深南大道,毗邻科技园、世界之窗、深圳湾公园等深圳地标,处于深圳核心发展区域福田区与南山区的交接节点。



同时项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地,是深圳城市和产业发展主轴交汇处。不仅项目本身的体量大,物业价值也非常高。




白石洲旧改进程重要时间节点:


1、2005年,深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究,白石洲旧改正式拉开序幕;


2、2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组;


3、2013年10月,沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作;


4、2014年,白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单;


5、2016年6月,股份公司50万平米集体用地完成确权;


6、2016年12月,沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查;


7、2017年6月,沙河街道沙河五村城市更新单元规划(草案)正式公示;


8、2017年年底,绿景白石洲城市更新办公室成立;


9、2018年12月,白石洲改造专项规划已于获得市规土委正式批复,按照政策规定,专项规划批复两年内必须要完成签约,清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作;


10、2019年3月 完成集体物业拆迁补偿协议签订;


11、2019 年 5 月,最新个人物业确权已经接近 90%


12、 2019 年 6 月,启动拆迁补偿协议签订;


13、2020年10月,白石洲一期工业区范围正式开拆。




关键是,已经这么昂贵的指标,因为白石洲开始拆迁了,现在是一天一个价。有的村民比较傲娇,一口咬定要9.6万/平,也是会发生的事。 

村民傲娇也不是没有理由的,现在是买的人比卖的人多,市场供需关系是一方面,最主要是地段价值摆在那。


在白石洲回迁房指标交易市场上,可以选择的住宅面积有55、80、100、120、160、180、260平。


如果是想买小户型的,那就要排队等了,而且单价还会更高。

随着城市更新的推进,又在不经意间释放了回迁房指标的套利空间。


而套利是所有资本追逐的终点,这就让白石洲回迁房指标买卖变得火热。


虽然目前已经要大概9.4万/平,但我问到很多人,他们都觉:“等5、6年建成后,房价18万/平是没有问题的。隔壁华侨城,现在普遍也在13-20万/平。“


来买回迁房指标的主要是两种人。


一种是没有名额,但是有投资需求的人,想要搏一搏。


有很多奔着投资的目的来外地客户,还有因为7·15新政出台,原本有名额但突然被卡住了的。


相比购买条件严苛的商品房,回迁房不受限购的影响,价格又比商品房的要低,还能享受旧改带来的房价上涨红利,诱惑还是很大的。

 

还有一种,就是因为曾经吃到过回迁房指标交易的甜头,食髓知味,想再赚一波。


我了解到一个案例就是,有人在2011年用2.3万/平的价格买了华润大冲旧改项目的回迁房指标,那时候周边房子均价在5万/平。3年后项目竣工了,周边已经到7.5万;现在已经到19万/平左右了。


少说涨了有15万/平!如果是一套80平的房子,就能赚个近千万。这对很多人来说,要勤勤恳恳工作50年才能赚到!


除了前面说到的不需要名额、不限购、价格比商品房低、能拿红本而且未来房价预期高之外,回迁房指标还有不受三年限售要求。在白石洲回迁房指标交易后,买家还能享受村民同等60元/平租金补偿和2000元/平装修补偿的权利。


这一系列的优点,就给了很多人进场赚个盆满钵满的希望。


回迁指标房和待拆迁小产权房有很大的不同。待拆迁小产权房,是刚刚开展旧改工作,进驻村里开始进行民意调查申报,还没有正式通过政府审批立项。

它的风险要比指标房大很多,等待拆迁时间没有定数,期间没有过渡期保证金,还要同时承担政府否决旧改或开发商临时撤离带来的后果。


如果你要投资深圳回迁房,就必须了解城市更新的主要流a程。

有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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