什么是回迁房？深圳回迁指标房讲解及深圳回迁房交易流程！_深圳回迁房

什么是回迁房？

回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房子。回迁房，全称“回迁安置房”，是旧改项目实施拆迁的主体赔付给“被拆迁权利人”的回迁安置物业。本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果。

1.为什么会有回迁市场存在？

1. 拆迁主体控制成本的需求与农民想获得更高补偿的天然矛盾，决定了回迁安置房流通的市场存在。

2. 实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有两种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是物业置换，即用未来建成的新物业置换现有的旧物业。

3. 而拆迁主体为了控制资金成本，一般会压低货币补偿的价格，这时原业主只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格，然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。

2.买回迁房买的是什么？

1. 本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”。

2. 而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。

3. 一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。

3.买回迁房的手续、主要流程是什么？

1. 首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。

2. 再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。

3. 一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。

4. 回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。

4.是否限购、是否限售、能否贷款？

1. 不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；

2. 不限售，拿到红本就可以二手房交易，首次无需等三年；

3. 不能贷款，回迁指标因为是客户直接向私人购买，所以不能贷款。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。

5.到时如何选房，客户购买的回迁面积与开盘户型面积不一样怎么办？

1. 旧改项目商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。

2. 选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。

6.回迁房的建筑质量如何？

1. 回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。

7.客户买了回迁房后，办理房产证时有没有额外的费用？开发商会不会另外再收钱？

1. 客户购买的回迁房本质是“以旧房换新房”，实质与原拆迁户享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。

2. 只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。

3. 该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。

8.回迁房与同期商品房的相同点？

1. 回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。 2. 回迁房本质上就是新建成的商品房。

3. 在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。

9.回迁房的核心优势是什么？

1. 优越的投资资产，以市场商品房价的5-6折购入，然后坐等价值翻倍；

2. 不限购(解决购房名额问题)

3. 不限售(不受深圳三年限售政策限制)

10.怎么证明购买的原业主的物业具备回迁补偿资格？

1. 关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。

11.怎样保障交易安全可靠、没有纠纷？

1. 客户购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等等问题，客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订，由拆迁主体的审核把关及信用背书过滤上述风险。

2. 而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。客户未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房，必然以客户的名字办理不动产登记。

3. 如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约，客户仍然可以被拆迁人身份，凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁安置的权利。

4. 况且客户向原业主购买的这部分面积，具有唯一性，即拆迁主体就这部分旧物业只与客户签订了《拆迁补偿安置协议》，而没有就这部分旧物业对应的面积与原业主签订任何协议，所以原业主想毁也没有依据

12.回迁房投资回报率大概是多少？

1. 回迁房一般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般年化20%以上收益率。

13.回迁房以后能不能像正常二手房一样卖出？

1. 当然能，回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上进行二手交易，没有限售3年的限制。

14.回迁房的不动产登记价格是我的买入价格吗？还是市场商品房价？

1. 目前深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两张情况，第一是按照市场商品房价登记；第二是按照成本价（包含地价、建筑装修等全部成本）登记；具体何种方式，由开发商定夺。

2. 但是不论采用何种登记价格，均不影响该套房产本身的价值，好比你10年前在深圳买了套房价格6千元/平，现在想卖多少钱一定是看这个小区的市场均价，而不是你的买入成本价。

3. 二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记价格。

4. 如果回迁房登记价格是成本价，会不会影响二手交易税费？

5. 按照深圳现行的二手交易税费法规，不管回迁房登记价是市场价还是成本价，对二手交易税费的影响是完全一样的。

6. 目前深圳二手房交易主要有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际交易价格即“网签价”有关，与原登记价无关。

15.万一有钉子户怎么办？

1. 旧改既涉及企业利益，也涉及大量政府利益，如果因为个别钉子户到导致项目推进受阻，企业、区政府、街道、村委会等部门都会协调推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“钉子户”行为。 2. 目前深圳还没有任何一个城市更新项目是因为个别“钉子户”导致项目流产的情况。

3. 深圳拟规定签约比例达95%时政府可个别征收

16.买一套回迁房能赚多少钱？

举例18年6月时白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元/平，到2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年12月份已经达到9.5万元/平，按合同开发商承诺6年内交房（仅供参考），2026年7月份又会是多少呢？目前区域的周边基本没有新房，二手房价则多数集中在13-17万/平之间。如果是科技园片区，大概15~20万，如果是白石洲的西边老房子比较便宜，大概9~11万，如果是白石洲的右边的豪宅区，比较贵大概16~22万，以白石洲的定位，旧改完成以后应该在超越大冲的片区，目前大冲均价17万/平米，就算大冲往后6年不涨价，6年后绿景第一期简称至少也要18万往上，现在购买的价位就相当于购买了原始股。